Uitspraak
Uitspraak: 28 november 2007
Rolnummer: 06/974 kort geding
Zaak/rolnr. rechtbank: 259620/ KG 06-304
HET GERECHTSHOF ’S-GRAVENHAGE, derde civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[DE WERKNEMER],
wonende te [plaatsnaam],
appellant,
hierna te noemen: [De werknemer],
procureur: mr. W. Heemskerk,
tegen
1. VASTNED INDUSTRIAL B.V.,
gevestigd te [plaatsnaam],
2. LANCELOT LAND B.V.,
gevestigd te [plaatsnaam],
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk te noemen: geïntimeerden en separaat Vastned, respectievelijk Lancelot,
procureur mr. L.Ph.J. baron van Utenhove.
Het geding
Bij exploten van 25 juli 2006 is [De werknemer] in hoger beroep gekomen van het in kort geding gewezen vonnis van 29 juni 2006 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam. Bij memorie van grieven (met bewijsaanbod) heeft [De werknemer] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en daarbij producties overgelegd. Geïntimeerden hebben de grieven bestreden bij memorie van antwoord, onder overlegging van producties. Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof stelt vast dat mr. Heemskerk namens [De werknemer] arrest heeft gevraagd, het procesdossier overgelegd en zich niet buiten staat heeft verklaard. Hetgeen geïntimeerden onder randnummer 1 van de memorie van antwoord aanvoeren behoeft dan ook geen bespreking.
2. Het hof gaat uit van de door de voorzieningenrechter onder 2.2 vastgestelde feiten, met uitzondering van de eerste zin van het tweede gedachtestrepen. De juistheid van deze vaststelling wordt bestreden. De door geïntimeerden bij memorie van antwoord overgelegde bescheiden worden niet als onweersproken aangemerkt, aangezien [De werknemer] zich daarover nog niet heeft kunnen uitlaten.
3. Het gaat in deze zaak om het volgende.
Vastned was eigenaar van een bedrijfsterrein met daarop staande opstallen, plaatselijk bekend [het bedrijfsterrein], [straatnaam en nummers] (hierna: het bedrijfsterrein). Vastned heeft deze zaken op 14 november 2005 verkocht aan Lancelot en bij notariële akte van 15 december 2005 geleverd aan Lancelot. Lancelot is ook thans eigenaar van het bedrijfsterrein. Op het bedrijfsterrein bevindt zich een woning, met het adres Ridderhaven 3, 1 hoog te Ridderkerk (hierna: de woning).
[De werknemer] is sedert 1996 in dienst bij Ridderhaven Container Terminal B.V., hierna te noemen: RTC, waarbij schriftelijk is vastgelegd dat aan [De werknemer] een bedrijfswoning ter beschikking gesteld zal worden. [De werknemer] bewoont de woning sindsdien. Hij erkent sinds het betrekken van de woning geen huur te betalen voor het gebruik daarvan en evenmin vaste lasten voor het verbruik van stroom, water, gas, electra, telefoon- en internetaansluiting etc te betalen. Zijn salaris is sedert 1996 niet verhoogd.
Vastned en RTC hebben een beheersovereenkomst gesloten met als ingangsdatum 1 februari 2004. In deze overeenkomst zijn een aantal bepalingen met betrekking tot de beheerder, waarmee [De werknemer] bedoeld wordt, en het ontruimen van de woning na afloop van de beheersovereenkomst opgenomen. [De werknemer] heeft deze overeenkomst voor akkoord ondertekend.
Op 29 november 2005 heeft Vastned aan RTC de beheersovereenkomst met inachtneming van de contractuele opzeggingstermijn van twee maanden opgezegd tegen 1 februari 2006 met aanzegging, mede namens Lancelot, aan RTC de woning ontruimd op te leveren. Voorts heeft Vastned bij brief van 17 maart 2006, mede namens Lancelot, [De werknemer] gesommeerd om de woning leeg en ontruimd uiterlijk per 28 april 2006 op te leveren.
De door [De werknemer] voor RTC verrichte beheerswerkzaamheden besloegen gemiddeld ongeveer 8 uur per week. Tot zijn taak behoorde mede “het toezicht op het gehele terrein tijdens de onbezette uren“ (brief 26 januari 1996 van RTC aan [De werknemer]). Sedert 1 februari 2006 verricht [De werknemer] geen beheerswerkzaamheden voor RTC meer, wel de overige in het kader van de arbeidsovereenkomst overeengekomen werkzaamheden.
Vastned en Lancelot vorderen, voor zover thans nog van belang, de ontruiming van de woning door [De werknemer]. De voorzieningenrechter heeft deze vordering toegewezen. Hiertegen richten zich de grieven.
4. De grieven 1 en 2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Kern van het geschil betreft de vraag of de woning dient te worden aangemerkt als een eigenlijke of oneigenlijke dienstwoning. [De werknemer] betoogt dat het gaat om een oneigenlijke dienstwoning, dat hij recht heeft op huurbescherming en de woning niet zonder recht of titel bewoont.
5. Naar het voorlopig oordeel van het hof dient de woning te worden aangemerkt als een dienstwoning. Er is een duidelijk verband tussen de door [De werknemer] te verrichten beheerstaken met de bewoning van de woning. De woning is immers aan [De werknemer] ter beschikking gesteld in verband met zijn indiensttreding bij RTC. Zijn werkzaamheden omvatten mede het toezicht op het gehele terrein tijdens de onbezette uren. Bewoning van de woning was van belang voor de uitoefening van juist die taak. Voor het gebruik van de woning is door [De werknemer] nooit enig bedrag aan huur en vaste lasten betaald.
De omstandigheden dat RTC [De werknemer] niet heeft verplicht de woning te bewonen en dat [De werknemer] gedurende twee jaar met medeweten van RTC zijn eerdere woning heeft aangehouden om daarnaar te kunnen terugkeren indien het (zijn echtgenote) niet zou bevallen om op een bedrijventerrein te wonen, leiden niet tot een ander oordeel. Deze omstandigheden doen immers niet af aan het duidelijke verband tussen de arbeidsovereenkomst, de taak toezicht te houden op het gehele terrein tijdens de onbezette uren en de bewoning van de woning. Dat bedoeld toezicht maximaal 8 uur per week vergde, staat er niet aan in de weg een direct verband tussen de arbeidsovereenkomst en het bewonen van de woning aan te nemen.
6. Het wegvallen van de beheerstaak voor [De werknemer] na verkoop van het bedrijfsterrein aan Lancelot brengt mee dat [De werknemer] jegens Lancelot geen aanspraak meer kan maken op bewoning van de woning. De omstandigheid dat de arbeidsovereenkomst (minus de beheerstaken) van [De werknemer] bij RTC voortduurt, doet daar niet aan af.
Waar het recht de woning te bewonen niet is gebaseerd op een huurovereenkomst, mist de regel dat koop geen huur breekt, toepassing. [De werknemer] kan geen aanspraak maken op huurbescherming.
De grieven I en II falen.
7. Ook de derde grief faalt. [De werknemer] heeft naar het voorlopig oordeel van het hof geen recht op bewoning van de woning jegens Lancelot. Lancelot kan niet vrijelijk over de woning beschikken en ontvangt voor het gebruik van de woning door [De werknemer] geen vergoeding, hoewel deze haar in eigendom toebehoort. Mitsdien heeft Lancelot spoedeisend belang bij ontruiming van de woning.
8. De vierde en vijfde grief lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Deze grieven betreffen de beheersovereenkomst. [De werknemer] betoogt, kort gezegd, dat de bepalingen uit de beheersovereenkomst niet aan [De werknemer] kunnen worden tegengeworpen.
De stelling van [De werknemer] dat de beheersovereenkomst hem beroofde van zijn huurbescherming en dat hij dit niet heeft kunnen of moeten begrijpen, gaat niet op. Zoals uit het hiervoor overwogene blijkt, komt [De werknemer] naar het voorlopig oordeel van het hof geen huurbescherming toe, ongeacht de beheersovereenkomst. Mitsdien is de beoordeling van de inhoud en strekking van de beheersovereenkomst in het kader van het beroep op dwaling door [De werknemer] zonder belang. [De werknemer] is uit hoofde van onrechtmatige daad gehouden de woning te ontruimen. De grieven IV en V kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.
9. De zesde grief richt zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat geïntimeerden buiten het geschil staan tussen RTC en [De werknemer] over compensatie voor de ontruiming van de woning. Deze grief faalt, aangezien dit oordeel juist is. De aanspraak van geïntimeerden op ontruiming van de woning staat los van de eventuele voldoening door RTC van de vordering van [De werknemer] tot compensatie. Beoordeling van de vordering tot compensatie door RTC gaat dit geschil te buiten.
10. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de grieven falen. Voor bewijslevering is in kort geding geen plaats. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [De werknemer] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van geïntimeerden in hoger beroep.
BESLISSING
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [De werknemer] in de proceskosten in hoger beroep van geïntimeerden, tot op heden begroot op € 296,-- aan verschotten en op € 894,-- aan salaris voor de procureur.
Dit arrest is gewezen door de mrs Th.W.H.E. Schmitz, M.A.F. Tan-de Sonnaville en A.G. Beets en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 november 2007 in aanwezigheid van de griffier.