Uitspraak
Uitspraak: 26 oktober 2007
Rolnummer: 07/1099 KG
Zaak/Rolnummer rechtbank: 70960 / KG ZA 07-143
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Partij A],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [Partij A],
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
tegen
[Partij B],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [Partij B],
procureur: mr. R.S. Meijer.
Het geding
Bij exploot van 6 september 2007 is [Partij A] in hoger beroep gekomen van het vonnis in kort geding van 10 augustus 2007, door de rechtbank Dordrecht, sector civiel recht, gewezen tussen de partijen. Bij memorie van grieven zijn twee grieven opgeworpen, die door [Partij B] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Bij de op 19 oktober 2007 gehouden pleidooien hebben de partijen hun standpunten door hun advocaten doen uiteenzetten, [Partij A] door mr. Th.M. Briggeman, advocaat te Dordrecht, en [Partij B] door mr. P.G. Gilhuis, advocaat te Dordrecht. Beide partijen lezen in het petitum onder 1 na “cateringsbedrijf”: “inclusief bezorgdienst”. Tot slot hebben de partijen, [Partij B] onder overlegging van de stukken, arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden vonnis van 10 augustus 2007 heeft de rechtbank onder 2 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Tevens staat vast dat de partijen en [X] op 24 januari 2007 aan […] te […] een bespreking hebben gevoerd en dat daar toen een concept huurovereenkomst ter tafel heeft gelegen, welke toen niet is ondertekend. De vrijstelling ex artikel 19 lid 3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is in maart 2007 verleend.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. [Partij A] stelt dat hij op 24 januari 2007 met [Partij B] een huurovereenkomst heeft gesloten, subsidiair dat de partijen al zo ver waren in hun onderhandelingen dat [Partij A] heeft mogen vertrouwen dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. Hij vordert na-koming, subsidiair een voorschot op schadevergoeding. [Partij B] betwist dat een overeenkomst is gesloten en dat de onderhandelingen zo ver waren gevorderd.
3. Grief 1 legt aan het oordeel van het hof de vraag voor of een huur-overeenkomst is gesloten.
4.1 Ter zitting van 19 oktober 2007 heeft het hof twee getuigen gehoord,
onder wie [X]. Deze heeft verklaard dat hij in de bespreking op 24 januari 2007 met de partijen de ter tafel liggende concept-huurovereenkomst punt voor punt heeft besproken, afgezien van de standaardbedingen. Hij had hen voorgehouden dat het voor de gemeente […] van belang was te weten of de huur tot stand zou komen. Hij heeft verklaard dat beide partijen meediscussieerden en dat, al is Nederlands niet hun eerste taal, hij niet de indruk had dat zij elkaar ooit misverstonden. Aan het slot heeft hij beide partijen gevraagd of zij aldus met elkaar een huurovereenkomst wilden sluiten; beiden hebben dat beaamd. Na afloop heeft hij er niet aan getwijfeld dat de partijen het eens waren geworden over een netto huurprijs van € 850,- per maand, een looptijd van vijf jaar, het afzien van een waarborgsom en een ingangsdatum die zou afhangen van het tijdstip waarop de vrijstelling ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening zou zijn verkregen.
Voor de heer [Partij B] leek het een opluchting dat na jaren leegstand de caféruimte die niet meer als café mocht worden gebruikt, weer iets ging opbrengen. Dat na afloop koffie met koek werd genoten was in de beleving van [X] voor beide partijen een teken van succesvolle afronding van hun overleg.
[X] heeft desgevraagd verklaard dat hij niet heeft gezegd dat de partijen nog vrij tegenover elkaar zouden staan wanneer zij het maar eens waren geworden over een aan de gemeente voor te leggen tekst.
4.2 Al is niet duidelijk geworden waarom de ter tafel liggende huurovereen-komst toen niet is ondertekend – wegens de onduidelijkheid over de ingangs-datum of welke andere reden ook – naar het oordeel van het hof zijn er geen aanwijzingen dat, ondanks de waarnemingen van getuige [X], toen geen overeenstemming zou zijn bereikt over de essentialia van een huurovereen-komst. Die overeenkomst is dus toen mondeling gesloten. Dat het gehuurde op grond van het vrijstellingsbesluit ex artikel 19 lid 3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening slechts zal kunnen worden gebruikt als cateringbedrijf inclusief bezorgdienst en niet als afhaalcentrum doet hieraan niet af: beiderlei gebruik is tussen de partijen besproken. Overeenstemming is bereikt over wat gehuurd wordt tegen welke prijs en voor hoe lang. Aannemelijk is dat later op [Partij B] is ingepraat met het doel niet alleen verder te onderhandelen over wat nog niet was afgesproken, maar ook over wat wel was afgesproken. In die onderhandelingen heeft [Partij A] zich bereid verklaard genoegen te nemen met een kortere looptijd dan vijf jaren, maar over hetgeen hij in ruil daarvoor vroeg, is men het niet eens geworden. Dit wordt bevestigd door de dochter van [Partij B], die door het hof eveneens als getuige is gehoord. Zij is pas sinds begin februari, dus na het sluiten van de overeenkomst, bij het overleg betrokken geweest.
4.3 De reden waarom [Partij B] zich al vrij spoedig na 24 januari 2007 niet aan de afgesproken punten gebonden voelde, zijn niet helder geworden. Dat hij daarvoor een goede reden had is niet aannemelijk geworden.
4.4 Slotsom is dat het hof het aannemelijk acht dat in een bodemgeding zal worden aangenomen dat een huurovereenkomst met betrekking tot het pand […] te […] is gesloten en dat [Partij B] die zal moeten nakomen.
De primaire eis in kort geding ligt hierom gereed voor toewijzing, met matiging en maximering van de dwangsom, en de subsidiaire eis, waarop grief 2 voortbouwt, behoeft geen bespreking.
5. [Partij B] zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten in beide instanties moeten dragen.
Beslissing
Het hof, recht doende in kort geding:
- vernietigt het vonnis van 10 augustus 2007, door de rechtbank te Dordrecht, sector civiel recht, gewezen tussen de partijen,
en opnieuw rechtdoende:
- beveelt [Partij B] binnen 2 dagen na de betekening van dit arrest [Partij A] de gehele en onvoorwaardelijke beschikking te geven over het pand […] te […] teneinde aldaar een cateringbedrijf inclusief bezorgdienst te kunnen vestigen en uit te oefenen op grond van de tussen de partijen gesloten huurovereenkomst (met een looptijd tot en met 31 december 2011 en een maandelijkse huurprijs bij aanvang van € 850,- exclusief omzet-belasting) op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat [Partij B] in gebreke blijft aan dit bevel te voldoen met een maximum van € 20.000,-;
- veroordeelt [Partij B] in de kosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [Partij A] begroot op € 2.790,62-, waarvan te voldoen:
a) aan de griffier van het hof € 2.451,62,-, te weten € 46,- voor in debet gesteld griffierecht van het hof en € 1.170,- voor salaris procureur alsmede € 168,62 verschotten voor twee dagvaardingen, € 251,- griffierecht en € 816,- salaris procureur in eerste aanleg, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv., en
b) aan [Partij A] voor niet in debet gesteld vast recht € 339,- (€ 114,- rechtbank + € 225,- hof).
- verklaart bovenstaande veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.H. Koning, T.L. Tan en A.G. Beets en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 oktober 2007 in bijzijn van de griffier.