Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
eerste meervoudige belastingkamer
20 november 2007
nummer BK-06/00210
UITSPRAAK
gewezen op het hoger beroep van X te Z, hierna te noemen: be-langhebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank te
Middelburg van 21 juni 2006, AWB 05/1107, betreffende na te noemen beschikking.
1. Beschikking, bezwaar en geding voor de rechtbank
1.1. Bij beschikking van 26 februari 2005, genomen door de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ), is de waarde in het economi-sche verkeer van de onroerende zaak, plaatselijk bekend a-straat 1 te R (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 ja-nuari 2003 naar de toestand op 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 210.800.
1.2. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de bezwa-ren van belanghebbende tegen de beschikking afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep onge-grond verklaard.
2. Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 105. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het gerechtshof van 23 oktober 2007, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
3. Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een recreatiewoning. De koop- en aanneemovereenkomst is gesloten op 15 juni 2002. De koopsom van de grond en de aanneemsom voor de bouw bedroegen te samen € 159.460 vrij op naam. Het notarieel transport van de grond vond plaats op 5 december 2002. De woning is in november 2003 opgeleverd.
3.2. De woning is gelegen op het bungalowpark A. Het merendeel van de woningen op het park wordt verhuurd via B. De woningen kunnen slechts worden verhuurd via die organisatie. De huur-prijs wordt bepaald op grond van de aankoopprijs van de woning. De woning is voor eigen gebruik en wordt niet verhuurd aan derden.
3.3. De woning bestaat uit twee bouwlagen met op de begane grond een woonkamer, keuken, toilet, hal en een berging. Op de eerste verdieping bevinden zich twee slaapkamers, een douche en een overloop. De dakkapel is tijdens de bouw geplaatst.
3.4. De inhoud van de woning bedraagt ongeveer 231 m3 en de oppervlakte van het grondperceel bedraagt ongeveer 274 m2.
3.5. Van de volgende woningen zijn de hierna te noemen gegevens vermeld voor zover bekend: de koop- en aanneemsom, de behaalde prijs bij verkoop, de datum van verkoop, de voor het tijdvak vastgestelde waarde op grond van de WOZ, het aantal kubieke meter inhoud, de grondoppervlakte en de soort woning:
Nummer Koop-aanneemsom Verkoop-prijs Datum WOZ-waarde M3 M2 Soort woning
11 € 215.985 € 273.000 23-12-03 € 193.750 330 409 8 persoons
22 € 214.795 € 277.000 19-07-04 € 250.900 330 397 8 persoons
33 € 240.975 € 305.000 06-10-04 € 252.500 330 435 6 persoons
44 € 160.650 € 229.200 01-06-04 € 211.200 231 281 4 persoons
55 € 161.245 € 197.500 231 4 persoons
66 € 161.840 € 197.850 231 298 4 persoons
De woningen nummer 22 en 11 zijn 8 persoonswoningen, van het type aa. Nummer 33 is van type bb en betreft een 6 persoons-huis. De 6 persoonswoningen hebben 3 slaapkamers en 8 persoons-woningen hebben 4 of 5 slaapkamers en meerdere badkamers. De woningen voor de verhuur hebben een sauna en een luxe keuken. Nummer 44 is een vier persoonhuisje. Nummer 22 wordt niet ver-huurd. Nummer 44 en nummer 1 zijn wat betreft ligging, type en indeling met elkaar vergelijkbaar.
4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroeren-de zaak per de waardepeildatum 1 januari 2003 naar de toestands-datum 1 januari 2005 niet te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende ontkennend en de Inspecteur bevestigend beant-woordt.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
De woningen die de Inspecteur bij zijn taxatie van de woning in aanmerking heeft genomen als vergelijkingspanden en met de verkoopcijfers waarvan hij rekening heeft gehouden zijn niet vergelijkbaar. Als deze woningen al ter vergelijking kunnen dienen dan is het reëel de waardestijging vanaf het moment waarop de woningen door de projectontwikkelaar te koop zijn aangeboden tot het moment van verkoop als uitgangspunt te nemen en deze vervolgens te herleiden tot de waardepeildatum 1 janua-ri 2003. Op basis van die methode komt slechts de vastgestelde WOZ-waarde van nummer 33 in de buurt van de gerealiseerde ver-koopwaarde per 1 januari 2003.
De woning nummer 11, een van de gehanteerde vergelijkingspan-den, is voor de WOZ te laag gewaardeerd. Die omstandigheid dient gevolgen te hebben voor de waardering van belanghebbendes woning.
Verder hebben de volgende factoren een waardedrukkende invloed op de bij verkoop te behalen prijs. De keuze voor eigen ge-bruik. De exclusiviteit van de verhuurder en de eenzijdige wijze van het bepalen van de huurprijs op een percentage van de koopprijs. Verder dienen bij verkoop ten behoeve van verhuur de vereiste aanpassingen te worden aangebracht en de door de eigen gebruiker gedane aanpassingen ongedaan te worden gemaakt. Die kunnen na verkoop niet kunnen worden terugverdiend.
De omzetbelasting in de aankoopprijs is bij eigen gebruik niet verrekenbaar, daardoor wordt de aankoopprijs voor bestaande bouw altijd hoger. Hiermee dient rekening te worden gehouden.
4.3. Voor een verdere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
5. Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 180.200 en subsidiair op maximaal € 196.450 met dienovereen-komstige vermindering van de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
6. Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veron-derstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6.2. Bij een dergelijke veronderstelde verkoop maakt de aan de koper in rekening gebrachte omzetbelasting deel uit van de prijs die de koper bereid is gebleken te betalen ter verkrij-ging van de onroerende zaak. Indien de koper die omzetbelasting kan aftrekken, leidt zulks er niet toe dat deze geen deel uit-maakt van de prijs, nu de aftrekbaarheid van de omzetbelasting een die koper persoonlijk betreffende omstandigheid is
(Vgl. HR 8 augustus 2003, 38 085, LJN: AI0924, BNB 2003/347). De evengenoemde prijs behoort derhalve tot de prijzen die wor-den geboden op de markt van kopers van recreatiewoningen waar de prijs tot stand komt die uiteindelijk door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. Hetzelfde geldt ten aanzien van de omstandigheid dat bij veronderstelde verkoop de koper de keuze heeft de onroerende zaak te verhuren of zelf te gaan gebruiken en de omstandigheid dat bij keuze voor verhuur deze slechts exclusief kan geschieden door B.
6.3. De Inspecteur heeft de door hem vastgestelde waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2003 blijkens het taxatierapport en zijn uiteenzetting ter zitting gegrond op de verkoopcijfers van de woningen a-straat 11, 22, 33 en 44. Twee van deze wonin-gen zijn ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum verkocht, een woning zeventien maanden na de waardepeildatum en een wo-ning twaalf maanden na de waardepeildatum. Het Hof is van oor-deel dat deze verkoopprijzen te samen onvoldoende inzicht bie-den in de waarde op de waardepeildatum wanneer, zoals te dezen, bij de taxatie niet in aanmerking wordt genomen dat belangheb-bende een half jaar voor de waardepeildatum de koop- en aannee-movereenkomst voor de bouw van de woning heeft gesloten en daarvoor een prijs van € 159.460 heeft betaald alsmede ook de koop- en aanneemsom voor de woning a-straat 44 van
€ 160.650.
6.4. De door belanghebbende uiteindelijk in zijn pleitnota ter zitting becijferde waarde van de woning van € 180.200 tot maxi-maal € 196.450, is afgeleid uit het verschil tussen de verkoop-prijzen en de koop- en aanneemsommen van de hiervoor genoemde woningen, inclusief dan wel exclusief de nummers 66 en 55, uitgedrukt in een percentage, herleid naar een veronderstelde waardestijging per jaar en vervolgens herleid naar het prijs-peil per de waardepeildatum 1 januari 2003, waarna de som is genomen van de aldus berekende waardestijging van de woning nummer 44 en de koop- en aanneemsom, rekeninghoudend met kosten van tuinaanleg van € 5.000, waarna vervolgens de waarde van de woning van belanghebbende is berekend als een percentage van de woning van nummer 44. Deze cijfermatige benadering acht het Hof een te beperkte benadering om de waarde per de prijspeildatum op te gronden.
6.5. In de taxatie van de Inspecteur is onvoldoende meegewogen de omstandigheid dat de woning van belanghebbende beter verge-lijkbaar is met de woning a-straat 44 dan de andere woningen waarvan de verkoopprijzen bij de waardebepaling zijn betrokken.
6.6. In aanmerking nemende de koop- en aanneemsommen van de woningen a-straat 11, 22 en 33, in relatie tot de mate van vergelijkbaarheid, de koop- en aanneemsommen van de woningen a-straat 66 en 55, de omstandigheid dat bouwrente is betaald tijdens de bouw en de toestand van de woningen naar
de datum 1 januari 2005, gelet op het feit dat op die datum de woning al twee jaar klaar is, de tuin aangelegd en dergelijke, komt het Hof in goede justitie tot een waarde van de woning van € 190.000.
7. Proceskosten en griffierecht
7.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht aangezien belanghebbende ter zitting heeft medegedeeld daarop geen aanspraak te maken.
7.2. Wel dient aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te worden vergoed.
8. Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het hoger beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 wordt vastgesteld op € 190.000,
- gelast de gemeente Schouwen-Duiveland het voor deze zaak gestorte griffierecht van € 105 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Savelbergh, Engel,
Verhagen. De beslissing is op 20 november 2007 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
(Postema) (Savelbergh)
Aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instel-len bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.