Uitspraak
Uitspraak: 23 november 2007
Rolnummer: 06/249
Zaaknummer rechtbank: 658308-05-26621-14/db
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
STICHTING WONINGBEDRIJF ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: WBR,
procureur: mr. R. van Kessel,
tegen
[Huurder],
wonende te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [huurder],
in hoger beroep niet verschenen.
Het verdere verloop van het geding
Bij tussenarrest van 29 juni 2007 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, met als doel het inwinnen van inlichtingen. Voorafgaand aan de comparitie zijn door WBR producties toegezonden. Op 10 september 2007 heeft de comparitie plaatsgevonden, waarbij voor WBR is verschenen mr. J. Verbeeke, advocaat te Rotterdam. Ter comparitie zijn nog een viertal producties overgelegd. Van het verhandelde ter comparitie is proces verbaal opgemaakt. Tot slot heeft WBR arrest gevraagd.
De verdere beoordeling van het hoger beroep
1. In rechtsoverweging 2 van het tussenarrest heeft het hof overwogen dat in het bijzonder behoefte bestond aan nadere inlichtingen op de volgende punten:
- hoe is het verloop geweest van de in het eerdere vonnis van de kantonrechter van 20 mei 2005 overeengekomen betalingsregeling van € 200,-- per maand;
- wat is feitelijk ondernomen teneinde te bereiken dat de huurachterstand zou worden ingelopen en te voorkomen dat een nieuwe huurachterstand zou ontstaan;
- welke bedragen heeft WBR ontvangen uit hoofde van het door haar gelegde loonbeslag, en hoe zijn die afgeboekt op de vorderingen van WBR; welke bedragen zitten daar nog “in de pijplijn”.
2. Uit de door WBR voorafgaand aan en ter comparitie overgelegde stukken, en de ter comparitie verstrekte inlichtingen blijkt het volgende.
2.1 Op 23 maart 2005 zijn onder de werkgever van [Huurder]een tweetal loonbeslagen gelegd door andere schuldeisers dan WBR. Bij exploiten van 26 september 2005 en 30 oktober 2006 is door andere schuldeisers van [Huurder] eveneens loonbeslag gelegd. Aan de in het eerdere vonnis van de kantonrechter van 20 mei 2005 vastgelegde betalings¬regeling van € 200,- per maand is geen uitvoering gegeven, en ook de lopende huur werd toen niet voldaan. Bij brieven van 29 april en 2 juni 2005 heeft deurwaarderskantoor Maas-Delta Deurwaarders namens WBR [Huurder] gesommeerd de betalingsregeling na te komen. Bij brieven van 17 en 27 juni 2005 heeft de deurwaarder namens WBR [Huurder] gesommeerd te voldoen aan haar verplichting ook de lopende huur te voldoen.
2.2 Op 19 juli 2005 is namens WBR loonbeslag gelegd onder de werkgever van [Huurder] voor de drie vorderingen van WBR op [Huurder] uit hoofde van de drie vonnissen van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van respectievelijk 28 mei 2004, 15 oktober 2004 en 20 mei 2005 (producties II, III en IV bij dagvaarding) in eerste aanleg. Door afboeking van de uit hoofde van het op haar verzoek gelegde loonbeslag ontvangen bedragen op bovengenoemde drie vorderingen, zijn deze vorderingen van WBR inmiddels geheel voldaan.
2.3 Voor de vordering wegens achterstallige huurbetaling in het onderhavige geding is geen loonbeslag gelegd. Blijkens de door WBR ter comparitie overgelegde - gecorrigeerde - specificatie bedraagt de huurachterstand van [Huurder] tot en met januari 2007 € 7.708,17.
2.4 Bij vonnis in kort geding van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 4 december 2006 heeft de rechtbank op vordering van WBR bij wege van voorlopige voorziening [Huurder] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. WBR heeft [Huurder] de ontruiming aangezegd tegen 18 januari 2007. Voor die tijd heeft [Huurder] vrijwillig het gehuurde verlaten en de sleutels bij WBR ingeleverd.
3. Met grief 2 richt WBR zich tegen het oordeel van de rechtbank dat in de gegeven omstandigheden het belang van WBR moet wijken voor het woonbelang van Limon, waardoor voor toewijzing van de gevorderde ontbinding en veroordeling tot ontruiming onvoldoende grond bestaat. Het hof overweegt als volgt.
3.1 In beginsel is iedere tekortkoming van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij deze zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Ten tijde van de inleidende dagvaarding in de onderhavige procedure tussen partijen was [Huurder]- bij herhaling - in gebreke met het tijdig betalen van de huur. De achterstand over de periode van 1 mei tot en met augustus 2005 bedroeg € 1.260,54. Uit hetgeen hierboven onder 2.1 is overwogen blijkt dat de huurachterstand van [Huurder] na het vonnis waarvan beroep verder is opgelopen tot € 7.708,17. Dit betekent dat sprake is van het niet betalen van de volledige huur gedurende een zeer lange periode (omgerekend ruim anderhalf jaar). Dit vormt een zo ernstige tekortkoming dat ontbinding in beginsel gerechtvaardigd is.
3.2 Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of de tekortkoming van [Huurder], gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. In dit verband heeft [Huurder] in eerste aanleg gesteld dat de betalingsachterstand is ontstaan als gevolg van beslagleggingen en executiekosten: ten gevolge van het door WBR gelegde loonbeslag kon zij niet langer aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst voldoen, aldus [Huurder]. Het hof overweegt, dat uit hetgeen onder 2.1 is overwogen volgt dat het loonbeslag van WBR is vooraf gegaan door twee vier maanden eerder gelegde beslagen van andere schuldeisers van [Huurder]. Voor de door die beslagen veroorzaakte betalingsmoeilijkheden kan WBR niet verantwoordelijk worden gehouden. Gezien de hoogte van de huurachter¬stand en het feit dat van het met hulp van een familielid gladstrijken van de hernieuwd ontstane betalingsachterstand - zoals door [Huurder] ter comparitie in eerste aanleg is aangevoerd - niet is gebleken, moet het woonbelang van [Huurder] naar het oordeel van het hof in het onderhavige geval wijken voor het belang van WBR bij stipte betaling van de huur. De grieven 1 en 2 slagen daarom.
3.3 Met grief 3 klaagt WBR over de afwijzing door de rechtbank van de gevorderde buitengerechtelijke kosten, alsmede de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg. Gezien hetgeen is gebleken over de in maart 2005 ten laste van [Huurder] door andere schuldeisers gelegde beslagen, had WBR naar het oordeel van het hof een gerechtvaardigd belang ook zelf relatief snel tot hernieuwde dagvaarding over te gaan. Uit de door WBR ter comparitie overgelegde brieven van de deurwaarder blijkt afdoende dat WBR kosten heeft gemaakt ter verkrijging van voldoening van de nieuwe huurschuld buiten rechte. Het hof zal daarom de gevorderde buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 357,- inclusief BTW toewijzen, nu de hoogte daarvan, overeenstemmend met de staffel kantonrechters, is te beschouwen als bedoeld in het slot van artikel 242 lid 1 Rv. Anders dan de rechtbank ziet het hof evenmin aanleiding de proceskosten in eerste aanleg te compenseren. Ook grief 3 is gegrond.
4. De slotsom is dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven en zal worden vernietigd. De vorderingen van WBR zullen worden toegewezen, waarbij het hof de huurovereenkomst zal ontbinden per 1 februari 2007 nu [Huurder] in de loop van januari 2007 het gehuurde vrijwillig heeft ontruimd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [Huurder] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van 2 december 2005 door de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen;
en opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst terzake van de woning aan de Justus van Effenstraat 95 te Rotterdam met ingang van 1 februari 2007;
- veroordeelt [Huurder]tot betaling van een bedrag van € 1.260,54 terzake van achterstallige huur tot en met augustus 2005, vermeerderd met de wettelijk rente als bedoeld in artikel 6: 119 BW over dat bedrag met ingang van 9 augustus 2005 tot aan de dag van de algehele voldoening en vermeerderd met een bedrag van € 357,- aan buitengerechtelijke kosten (inclusief BTW);
- veroordeelt [Huurder]tot betaling van een bedrag van € 6.447,63 terzake van achterstallige huur van 1 september 2005 tot en met januari 2007, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6: 119 BW vanaf de respectieve verzuimdata tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [Huurder] in de proceskosten in eerste aanleg, aan de zijde van WBR begroot op € 192,- voor griffierecht en € 300,- voor salaris voor de gemachtigde;
- veroordeelt [Huurder] in de proceskosten in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van WBR begroot op € 248,- voor griffierecht en € 1.788,- voor salaris procureur;
- verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C. G. Beyer- Lazonder, T.L. Tan en J.W. van Rijkom en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 november 2007 in aanwezigheid van de griffier.