Uitspraak
Uitspraak: 7 december 2007
Rekestnummer: R07\552
Zaaknummer rechtbank: 637026/07-50029
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft de volgende beschikking gegeven in de zaak van
X en negen anderen,
allen wonende te [woonplaats],
verzoekers in hoger beroep,
hierna te noemen: [appellanten],
procureur: mr. M. Spaa,
tegen
1. Stichting WOONINVEST,
2. VERENIGING VAN EIGENAREN [Y],
beide gevestigd te [plaats],
verweersters in hoger beroep,
hierna te noemen: Wooninvest respectievelijk de VvE,
procureur: mr. E. Grabant.
Het geding
Bij beroepschrift (met producties), bij het hof ingekomen op 20 april 2007, zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van de beschikking van 21 maart 2007, door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gegeven tussen partijen. In dit beroepschrift hebben [appellanten] drie grieven tegen de bestreden beschikking opgeworpen. Wooninvest en de VvE hebben bij verweerschrift (met productie) de grieven bestreden. Ter zitting van dit hof van 2 november 2007 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunt doen toelichten, [appellanten] door hun procureur mr. Spaa en verweersters door mr. T.J. de Groot, advocaat te Woerden. Beide raadslieden hebben zich van een pleitnotitie bediend en deze overgelegd. Mr. Spaa heeft ter zitting twee foto’s overgelegd. [appellanten] hebben daarbij nog, op voorhand toegezonden, producties ingebracht.
De beoordeling van het hoger beroep
1. In de bestreden beschikking heeft de rechtbank onder 1.1 - 1.11 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat samengevat om het volgende.
2.1 Het gebouw aan de [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie D nummer [0000] is bij notariële akte van 29 december 2004 gesplitst in 154 appartementsrechten. Daarvan geven 77 recht op het uitsluitend gebruik van een woning en 77 andere recht op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats.
2.2 De appartementsrechten van negen woningen en negen parkeerplaatsen zijn in 2004/2005 verkocht en geleverd aan verzoekers in eerste aanleg, waaronder [appellanten].
2.3 Wooninvest is eigenares van de overige appartementsrechten, 68 woningen en 68 parkeerplaatsen, die zijn of worden verhuurd aan derden. Wooninvest is een sociale verhuurster en heeft als doelstelling te zorgen voor de huisvesting van hen, die daarin niet zelf kunnen voorzien, waaronder specifieke doelgroepen.
2.4 Bij de akte van splitsing is de Vereniging van Eigenaren [Y] (verder de VvE) opgericht. Het Modelreglement van 1992 (verder het Modelreglement) is van toepassing verklaard, waarbij enkele bepalingen zijn gewijzigd of aangevuld. Wooninvest is bestuurder van de VvE.
2.5 Wooninvest heeft in 2006 het voornemen geuit om aan de Stichting Philadelphia (verder Philadelphia), een zorginstelling, negen appartementen, te verhuren. Deze appartementen zijn boven elkaar gelegen op de woonlagen 0, 1 en 2, steeds per woonlaag 3 naast elkaar. Aldus vormen de negen appartementen een aaneengesloten blok in het midden van het appartementengebouw.
2.6 Wooninvest heeft deze appartementen in 2006 bestemd voor de huisvesting van 23 à 24 personen met een lichte tot matige verstandelijke handicap, die toen woonachtig waren in een gebouw van Philadelphia [(naam)]. Het voornemen is dat per woonlaag het middelste appartement (van de drie appartementen) bestemd wordt voor gemeenschappelijk gebruik (eten, verblijven) van de acht bewoners, die elk een (slaap)kamer krijgen in de naast gelegen (twee) woningen, vier per woning. De appartementen zullen niet onderling worden verbonden, niet horizontaal en niet verticaal. Verplaatsing tussen de slaapkamers en de verblijfsruimtes zal over de gang, bestemd voor gemeenschappelijk gebruik geschieden. In de middelste woning op woonlaag 1 (verblijven, eten) wordt tevens een slaapkamer bestemd voor de (enige) begeleider, die ’s avonds en ’s nachts aanwezig zal zijn. Overdag zal verzorgend personeel aanwezig zijn, één begeleider per woonlaag.
2.7 Op de vergadering van eigenaars van 21 december 2006 is dit voornemen van Wooninvest aan de orde geweest. Tevens is er over gestemd.
Het verslag van deze vergadering vermeldt het volgende:
"(...) De voorzitter brengt vervolgens in stemming om al dan niet akkoord te gaan met de huisvesting van de cliënten van Philadelphia, mensen met een verstandelijke handicap, in de [Y].
De uitslag van de stemming is dat alle kopers tegen zijn en Wooninvest voor is. Gelet op de stemverhouding is het voorstel om de huisvesting van cliënten van St. Philadelphia tegen te houden verworpen met als gevolg dat de werkzaamheden een aanvang zullen nemen. (...)"
2.8 De in eerste aanleg verschenen verzoekers konden zich niet met het besluit van 21 december 2006 (verder het besluit) verenigen en hebben verzocht het besluit te schorsen, totdat op het verzoek onherroepelijk is beslist, en voorts het besluit te vernietigen.
2.9 De rechtbank heeft overwogen dat het besluit niet in strijd is met de wet of de akte van splitsing en evenmin in strijd met de redelijkheid en de billijkheid en heeft de verzoeken afgewezen.
2.10 Voornoemde negen woningen zijn inmiddels aan derden, geen cliënten van Philadelphia, verhuurd.
3. In hoger beroep hebben [appellanten] tijdens de mondelinge behandeling het verzoek tot schorsing van het besluit ingetrokken, zodat daarop niet meer behoeft te worden beslist.
4.1 Met grief 1 komen [appellanten] op tegen het oordeel van de rechtbank dat sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning en dat onvoldoende gesteld of gebleken is om te kunnen oordelen dat de negen appartementen anders gebruikt zullen worden dan overeenkomstig de bestemming als vermeld in de splitsingsakte en het bestemmingsplan, met grief 2 tegen het oordeel dat verzoekers de taak van Wooninvest onvoldoende hebben bestreden en met grief 3 tegen de afwijzing van het verzoek door de rechtbank. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2 Het hof stelt voorop dat iedere eigenaar en gebruiker op grond van het toepasselijke artikel 17, lid 4 van het Modelreglement verplicht is het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. In de splitsingsakte staat onder H als toevoeging aan lid 4 van artikel 17 vermeld Pro, dat de appartementsrechten A-1 tot en met A-77 zijn bestemd om te worden gebruikt als woning met bijbehorende berging en de overige appartementsrechten als afzonderlijke parkeerplaats. Het hof is met [appellanten] van oordeel, dat het door Wooninvest beoogde gebruik van de aan Philadelphia te verhuren appartementen niet valt te brengen onder het begrip "woning". De aspirant gebruikers zullen, zoals vast staat, steeds de buitenste woningen van de drie woningen (per verdieping) niet als zelfstandige woning gebruiken, maar als een zit/slaapkamer zonder gebruik te kunnen en mogen maken van de in dat appartement aanwezige keuken, terwijl de middelste woningen zullen dienen als eet/verblijfsruimte, waarbij een van de slaapkamers zal worden gebruikt als eetkamer. Ook in deze keuken zal niet worden gekookt, omdat de warme maaltijden van buiten zullen worden aangeleverd. Naast de bewoners zullen zowel ’s nachts als overdag begeleiders aanwezig zijn, die niet in de woningen woonachtig zullen zijn. Kortom, van een normaal gebruik als afzonderlijke woning zal geen sprake zijn.
4.3 Lid 4 van genoemd artikel 17 kent Pro echter nog een vervolg, dat luidt als volgt: ''Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede Pro lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.'' Hoewel Wooninvest zich op het standpunt stelt, dat zij geen toestemming van de vergadering nodig heeft om haar appartementen te verhuren of in gebruik te geven aan wie dan ook, begrijpt het hof uit de tekst van de notulen van de vergadering van 21 december 2006, dat het verhuren aan Philadelphia en het in (afwijkend) gebruik geven aan de cliënten van Philadelphia onderwerp was van de gehouden stemming. Het voorstel van Wooninvest is met meerderheid van stemmen aangenomen. Gezien deze uitkomst is het beoogde gebruik niet in strijd met de splitsingsakte.
4.4 Daarmee komt de vraag aan de orde of het besluit in strijd is met de redelijkheid en de billijkheid, die alle appartementseigenaren als zodanig tegenover elkaar moeten betrachten. Die redelijkheid en billijkheid brengen met zich, dat met name Wooninvest als eigenares van het overgrote deel van de appartementsrechten en daarmee per definitie in het bezit van de meerderheid van de stemmen in de vergadering van eigenaars zich mede de belangen van die individuele eigenaren dient aan te trekken en zich in dat verband in de eerste plaats als appartementseigenares en niet als (sociale) verhuurster dient op te stellen.
4.5 Die individuele eigenaren zijn er, naar zij stellen, van het begin af aan van uitgegaan, dat zij in een appartementengebouw zijn komen wonen, waarin alle appartementen, ook die door Wooninvest werden verhuurd en zouden worden verhuurd, afzonderlijk bewoond zouden worden. Gezien de gebruiksbestemming "woning" in de splitsingsakte is dat uitgangspunt terecht. Partijen twisten er over of de door Wooninvest beoogde gebruikers van de betreffende appartementen vallen onder de benaming "begeleid wonen" (volgens Wooninvest normaal gebruik) of "24 uurszorg" (volgens [appellanten] gebruik als zorginstelling). Het hof acht dit onderscheid niet van betekenis. Het gaat er om, dat de negen woningen met elkaar een afzonderlijk cluster in het gebouw zullen vormen, waarbij de bewoners de appartementen niet alleen anders zullen gebruiken dan in het geval van een afzonderlijke woning (zie rov. 3.2), maar ook de gangen zullen gebruiken om van de "slaapwoningen” naar de “eet/verblijfswoningen” te gaan en weer terug. Ook de begeleiders zullen de gangen hiervoor moeten gebruiken. Dat is een ander gebruik dan het normale gebruik van de gangen als gemeenschappelijke ruimte in de zin van de splitsingsakte. Vast staat dat alle appartementen alleen bereikbaar zijn via deze inpandige gangen. Uit de ter zitting overgelegde foto’s blijkt dat deze gangen smal zijn. Het beoogde gebruik van de gangen door de cliënten van Philadelphia zal voor de overige bewoners reeds vanwege het veel intensievere karakter storend kunnen zijn juist doordat die gangen zo smal zijn. Ook van de trappen en de lift zal een intensiever gebruik worden gemaakt.
4.6 Ook de voortdurende en noodzakelijke aanwezigheid van (uiteraard wisselende) begeleiders brengt met zich dat van een uitzonderlijke situatie sprake zal zijn. Die begeleiders zijn geen bewoners, maar zijn daar aan het werk. Reeds daarom zullen zij in een andere verhouding staan tot de individuele appartementseigenaren. Ook de cliënten van Philadelphia zullen in een andere verhouding tot hen staan. Zij huren immers niet zelf. Dat doet Philadelphia. De appartementseigenaren hebben (een deel van) hun vermogen in de aankoop van hun appartementsrecht gestopt en zijn mede aansprakelijk voor het onderhoud van het gebouw en alle kosten, die in verband staan met het in stand houden, het onderhoud, waaronder schoonmaken, en de verzekering van het gebouw. De beoogde gebruikers (de cliënten van Philadelphia) van de beoogde gebruiker (huurster Philadelphia) hebben die positie en die verplichtingen op zich niet. Het is dan ook niet voor niets dat lid 1 van artikel 24 van Pro het Modelreglement bepaalt, dat een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten aan een ander in gebruik kan geven mits hij er voor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een verklaring dat hij de bepalingen van het reglement, het eventuele huishoudelijk reglement alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 BW Pro, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven. Genoemd artikel 128 bevat Pro in lid 1 de bepaling, dat de vergadering van eigenaars bevoegd is regels te stellen betreffende het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel te gebruiken, met andere woorden de gemeenschappelijke gedeelten. Lid 2 geeft aan iedere appartementseigenaar de bevoegdheid een gebruiker te vragen te verklaren of hij bereid is een in het vorige lid bedoelde regel na te leven. Zo nodig kan iedere appartementseigenaar aan de kantonrechter verzoeken te beslissen dat de regel ten aanzien van de gebruiker komt te gelden. Ter zitting is van de kant van Wooninvest als bestuurder van de VvE naar voren gebracht, dat artikel 24 in Pro de splitsingakte is uitgesloten. In de splitsingsakte staat onderaan bladzijde 27 en bovenaan bladzijde 28 vermeld:
"ANNEX 1 NIET VAN TOEPASSING
De bepalingen van Annex 1 bij het reglement zijn niet van toepassing."
In dit Annex 1 (dat uitsluitend betrekking heeft op woongebouwen) staat een variatie op het reglement vermeld. Het betreft de bepalingen op te nemen wanneer het gebruik van het privé gedeelte afhankelijk wordt gesteld van de toestemming van het bestuur. Vervolgens wordt artikel 24 vervangen Pro door een artikel 24 met Pro een andere tekst en inhoud. Het niet van toepassing zijn van annex 1 houdt dus in dat het te wijzigen artikel 24 niet Pro van toepassing is, maar het “gewone” ongewijzigde artikel 24 wel Pro van toepassing is.
Uit dit artikel 24 kan Pro worden afgeleid dat het reglement eisen stelt aan het in gebruik mogen geven van een privé gedeelte, in casu de woning, aan een ander. Naar aangenomen kan worden is het hierbij de bedoeling, dat de gebruiker bij het gebruik dient te handelen in overeenstemming met hetgeen de appartementseigenaren tegenover elkaar zijn verplicht. Gesteld noch gebleken is, dat Wooninvest als eigenares dan wel als bestuurder van de VvE het voornemen heeft (gehad) de beoogde bewoners een dergelijke verklaring ter tekening voor te leggen, nog afgezien van de onzekerheid of de beoogde bewoners, gezien hun verstandelijke handicap, bekwaam (zullen) zijn een dergelijke verklaring te tekenen. Het hof is op grond van het bovenstaande van oordeel, dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid zoals neergelegd in artikel 2:8 BW Pro.
5. De slotsom is dat het hoger beroep slaagt. De bestreden beschikking zal worden vernietigd. Het verzoek van [appellanten] tot vernietiging van het besluit zal worden toegewezen. Verweersters zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedures, zowel die van de eerste aanleg als in hoger beroep.
De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beschikking van 21 maart 2007 door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gegeven tussen partijen, en
opnieuw rechtdoende:
- vernietigt het besluit van de vergadering van eigenaars van 21 december 2006 tot toestemming aan Wooninvest om negen appartementen aan de Stichting Philadelphia in gebruik te geven;
- veroordeelt Wooninvest en de VvE in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot op heden aan de zijde van [appellanten] begroot op € 531,- (waarvan € 281,- aan griffierecht en € 250,- voor salaris gemachtigde) en in de kosten van het hoger beroep tot op heden aan de zijde van [appellanten] begroot op € 2.039,- (waarvan € 251,- voor verschotten en € 1.788,- voor salaris procureur).
Deze beschikking is gegeven door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, T.L.Tan en A. Beets en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 december 2007 in aanwezigheid van de griffier.