Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
eerste meervoudige belastingkamer
15 april 2008
nummer BK-06/00291
UITSPRAAK
op het hoger beroep van X te Z tegen de uitspraak van de recht-bank Middelburg van 5 oktober 2006, nr. AWB 05/1353, betreffen-de na te noemen beschikking en aanslag.
1. Beschikking, aanslag, bezwaar en geding voor de rechtbank
1.1 Bij beschikking van 26 februari 2005, genomen door de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duivenland, is op de voet van het bepaalde in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: de woning), voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op de waardepeildatum 1 januari 2003 vast-gesteld op € 179.121. In hetzelfde geschrift is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 bekend ge-maakt.
1.2 Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking afgewezen.
1.3 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep onge-grond verklaard.
2. Loop van het geding in hoger beroep
2.1 Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 105. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.1 Belanghebbende heeft een conclusie van repliek inge-diend. De Inspecteur heeft, hoewel daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, geen conclusie van dupliek ingediend.
2.2.2 Belanghebbende heeft op 6 augustus 2007 nog een schriftelijk stuk ingezonden, welk stuk in afschrift aan de Inspecteur is gezonden voor reactie. De Inspecteur heeft op
21 augustus 2007 bericht hierin geen aanleiding te zien nader commentaar te leveren.
2.3 Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsge-had. Partijen hebben het Hof schriftelijk toestemming verleend een dergelijk onderzoek achterwege te laten.
3. Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding staat, als tussen par-tijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk het volgende vast:
Belanghebbende is krachtens huur gebruiker van de woning. De onroerende zaak betreft een vrijstaande houten recreatiewoning met ondergrond en tuin. De inhoud van de woning is circa 160 m³ en de kaveloppervlakte bedraagt 822 m². Een gedeelte van de tuin ter grootte van circa 500 m² wordt in beslaggenomen door bosschage.
4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1 In geschil is de waarde van de woning, waarbij partijen in het bijzonder strijden over de inhoud van de door de Inspecteur ter vergelijking genoemde woningen. Tevens is in geschil of in de houtopstand een waardedrukkende factor is gelegen, hetgeen belanghebbende stelt en de Inspecteur betwist.
4.2 Voor de standpunten van partijen en voor de gronden waarop zij hun standpunten doen steunen, wordt verwezen naar de stuk¬ken van het geding.
5. Conclusies van partijen
Belanghebbende heeft geconcludeerd tot een waarde van de woning van – naar het Hof begrijpt - € 139.820, terwijl de conclusie van de Inspecteur is dat het hoger beroep ongegrond is.
6. Beoordeling van het hoger beroep
6.1 Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadig-de voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2 De Inspecteur, op wie de bewijslast rust dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, heeft een taxa-tierapport overgelegd en ter ondersteuning daarvan gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een vijftal ter vergelij-king met de woning opgevoerde objecten (hierna: vergelijkings-objecten). In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 179.121. Gelet op de inhoud van dit rapport en de daartegen door belanghebbende ingebrachte gemotiveerde bezwa-ren, heeft de Inspecteur de door hem voorgestane waarde naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt. Het Hof grondt dit oordeel op het volgende.
6.3.1 Met betrekking tot het taxatierapport is het Hof van oordeel dat drie van de daarin genoemde vergelijkingsobjecten, te weten a-straat 1 te R, a-straat 111 en b-straat 1 huisje 11 beide te Z, wat betreft ligging, bouwaard (steen), uitstraling en/of grootte dusdanig afwijkend zijn ten opzichte van de wo-ning dat de daarmee behaalde verkoopprijzen niet maatgevend kunnen zijn voor de woning van belanghebbende. Ten aanzien van het vergelijkingsobject a-straat 111 merkt het Hof verder op dat in het verweerschrift zonder nadere toelichting wordt uit-gegaan van een andere inhoud dan in het taxatierapoort is ver-meld.
6.3.2 Ter verdediging van de door hem vastgestelde waarde heeft de Inspecteur in het taxatierapport voorts een matrix opgenomen. In deze matrix wordt de waarde van de woning in verband gebracht met de voor de vergelijkingsobjecten vastge-stelde WOZ-waarden. Deze waarden vormen slechts dan een goede maatstaf ter beoordeling van de juistheid van de in geschil zijnde waarde, indien een inzichtelijk verband kan worden ge-legd met de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde ver-koopcijfers. Daarvan is in casu geen sprake. Zo valt zonder nadere toelichting – welke ontbreekt - niet goed in te zien waarom voor a-straat 11 het op 1 februari 2002 gerealiseerde verkoopbedrag een ratio van 12,04 percent geldt en voor het voor c-straat 1 op 19 maart 2002 gerealiseerde verkoopbedrag een ratio van 20,95 percent.
6.3.3 De Inspecteur heeft voorts tegenover de gemotiveerde weerspreking door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat in het taxatierapport voldoende rekening is gehouden met de verschillen in inhoud tussen de woning enerzijds en de verge-lijkingsobjecten c-straat 1 en a-straat 11 anderzijds.
6.4 Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat in het feit dat een groot deel van de tuin in beslag wordt genomen door – naar belanghebbende stelt – ondoordringbare bosschage, een waardedrukkende factor is gelegen waarmee in het taxatie-rapport onvoldoende rekening is gehouden. Het Hof merkt daarbij op dat de omstandigheid dat het belanghebbende als huurder door de verhuurder niet is toegestaan wijzigingen aan te brengen in de hoedanigheid van de zich op of boven het perceel bevindende beplantingen, voor de potentiële koper van de woning in vrij opleverbare staat, gelet op de aard van deze belemmering, in het onderhavige geval geen waardedrukkende factor vormt.
6.5 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de waarde van de woning dient te worden verminderd. Het Hof stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 170.000. Daarbij heeft het Hof met name in aanmerking genomen dat c-straat 1 op 19 maart 2002 is verkocht voor een bedrag van € 163.361 (herleid naar de waardepeildatum van 1 januari 2003: € 185.000), de inhoud van die woning groter is dan die van de woning (184 m3) en het perceelsoppervlakte nagenoeg gelijk
(831 m2) is.
7. Proceskosten en griffierecht
7.1 Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat belang-hebbende dergelijke kosten heeft gemaakt.
7.2 Wel dient de gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden zowel voor de behande-ling bij de rechtbank, ten bedrage van € 37, als die bij het Hof tot een bedrag van € 105.
8. Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het hoger beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroe-rende zaak nader wordt vastgesteld op € 170.000, en
- gelast de gemeente Schouwen-Duivenland aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 142 te ver-goeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Savelbergh, Vonk en Engel. De beslissing is op 15 april 2008 in het openbaar uitge-sproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
(Postema) (Savelbergh)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instel-len bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.