Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-07/00058
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 22 juli 2008
op het hoger beroep van X te Z tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 2 januari 2007, nr. AWB 06/2521 WOZ, betreffende na te noemen beschikking en aanslagen.
Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding voor de rechtbank
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) van 28 februari 2005 heeft de Inspecteur, de directeur der Gemeentebelastingen van de gemeente Den Haag, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Den Haag (hierna: de woning), voor het tijdvak
1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 340.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en de toestandsdatum 1 januari 2005. Gelijktijdig zijn aan belanghebbende ter zake van deze woning twee aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 opgelegd.
1.2. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking aldus gewijzigd dat de waarde van de woning wordt verlaagd tot € 320.000, en heeft de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 105. De Inspec-teur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 10 juni 2008. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgesteld.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast:
3.1. De woning, gelegen in de wijk A, is in de loop van het jaar 2004 gereed-gekomen en is een hoekwoning. De bruto vloeroppervlakte van de woning bedraagt ongeveer 215 m2 en de oppervlakte van het grondperceel ongeveer 302 m2. De woning bestaat uit drie bouwlagen met op de begane grond een woonkamer, keuken, toilet, berging en een gang. Op de eerste verdieping bevinden zich drie slaapkamers, een badgelegenheid en een overloop en op de tweede verdieping een slaapkamer en een plat dak. In de tuin is een berging.
3.2. De koop- en aanneemovereenkomst voor de woning is gesloten op 24 februari 2003. De koopsom voor de grond bedroeg € 62.435 en de aanneemsom voor de bouw van de woning € 254.565, totaal derhalve € 317.000. De buitenmuren zijn van niet-gevoegde baksteen.
3.3. De koop- en aanneemsom van de woning A-straat 15 (hierna ook: A-straat 15) bedroeg € 283.500. A-straat 15 is in dezelfde tijd gebouwd en is een aan de andere zijde van de rij gelegen hoekwoning. A-straat 15 heeft een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 207 m2 en een perceeloppervlakte van ongeveer 180 m2. Op 28 december 2005 is A-straat 15 verkocht voor € 300.000. De buitenmuren van deze woning zijn van gevoegd baksteen. De waarde van A-straat 15 is door de Inspecteur voor de jaren 2005 en 2006 bij beschikking op grond van de Wet WOZ vastgesteld op € 315.000 en is bij uitspraak van de rechtbank verlaagd tot € 295.000.
3.4. De woning is door B Makelaars op 7 maart 2007 getaxeerd op een verkoopwaarde van € 325.000, waarbij rekening is gehouden met een verkooptermijn van ongeveer een half jaar.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In geschil is of de Inspecteur de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar te hoog heeft vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Inspecteur ontkennend beantwoordt.
4.2. Belanghebbende verdedigt een waarde van de woning van € 230.000 of lager. Belanghebbende acht hierbij van belang dat de rechtbank de waarde van de woning aan het A-straat 15 naar dezelfde waardepeildatum heeft vastgesteld op € 295.000, de woning aan het A-straat 15 op 28 december 2005 is verkocht voor € 300.000, die woning aanzienlijk beter is afgewerkt, de waarde van de woningen gemiddeld 20 tot 30 percent na de waardepeildatum is gestegen en de Inspecteur reeds eerder het standpunt heeft ingenomen dat er slechts een verschil in waarde van € 5.000 bestaat tussen A-straat 1 en A-straat 15. De door de Inspecteur genoemde panden zijn niet vergelijkbaar met de woning van belanghebbende en de kring van gegadigden voor de woning is beperkt tot allochtone families die in verhouding minder kunnen bieden. Verder dient er rekening mee te worden gehouden dat de woning is gelegen in een achterstandsbuurt.
4.3. De Inspecteur handhaaft in hoger beroep zijn standpunt dat de waarde zoals vastgesteld bij de uitspraak op bezwaar juist is, waarbij hij er op wijst dat de woning van belanghebbende in vergelijking met die aan het A-straat 15 beschikt over een groot perceel grond, te weten 302 m2 in verhouding tot ongeveer 180 m2.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 230.000 en tot vermindering van de aanslagen berekend naar een heffingsmaatstaf van die waarde.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6.2. De Inspecteur heeft in hoger beroep de door hem vastgestelde waarde van € 320.000 naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt, gelet op de door belanghebbende in 2003 voor de grond betaalde prijs van € 62.435, alsmede de door hem betaalde aanneemsom voor de bouw van de opstal van € 254.565. Verder neemt het Hof in aanmerking dat tijdens de bouw bouwrente is betaald en dat moet worden uitgegaan van de toestand van de woning per 1 januari 2005, toen de woning gereed was.
6.3. Belanghebbende heeft daartegenover niet aannemelijk gemaakt dat de waarde op een lager bedrag dient te worden vastgesteld. Het Hof neemt in ogenschouw dat de koop- en aanneemsom van A-straat 15 in 2003 € 283.500 bedroeg en dat de verkoopprijs op 28 december 2005 van die woning € 300.000 was. Hieruit blijkt niet van een waardedaling. Ook blijkt hieruit niet dat de koop- en aanneemsom te hoog zou zijn geweest. Ook overigens is dat niet aannemelijk gemaakt. De Inspecteur heeft bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening gehouden met de ligging in de wijk. Niet aannemelijk is dat het hogere afwerkingsniveau van A-straat 15 in waarde opweegt tegen het verschil in waarde dat wordt veroorzaakt door het verschil in grootte van de beide percelen.
6.4. Ten slotte is de waardefluctuatie onverklaard gebleven die zich zou voordoen indien het standpunt van belanghebbende juist zou zijn. De waarde van de woning zou dan na gereedkomen in 2004 € 230.000 per de waardepeildatum hebben bedragen en een niet-verklaard verschil in waarde van € 87.000 te zien hebben gegeven ten opzichte van de koop- en aanneemsom, en in het jaar 2007 zou de waarde weer zijn gestegen tot € 325.000. Het Hof acht zulk een fluctuatie in de waarde niet aannemelijk.
6.5. De omstandigheid dat voor A-straat 15 aanvankelijk een waarde van € 315.000 bij beschikking is vastgesteld en voor de woning van belanghebbende een waarde van € 320.000, betekent niet dat in het geval de waarde van A-straat 15 wordt verlaagd naar € 295.000 de waarde van de woning dient te worden verlaagd tot € 300.000. In onderdeel 4.3.5 van het verweer voor de rechtbank geeft de Inspecteur slechts uitleg hoe hij destijds tot een verschil van € 5.000 in de vastgestelde WOZ-waarde van beide panden is gekomen. Het staat de Inspecteur vrij in de procedure in bezwaar, beroep en hoger beroep onder vermelding van gronden van de waardevaststelling en de verhouding terug te komen, waarbij geldt dat de waarde niet hoger kan worden vastgesteld dan de in de beschikking respectievelijk de uitspraak op bezwaar vermelde waarde en de Inspecteur niet mag handelen in strijd met beginselen van goede procesorde. Er zijn geen feiten en/of omstandigheden komen vast te staan op grond waarvan een waardeverschil als door belanghebbende gesteld aannemelijk is.
6.6. Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, J.W. baron van Knobelsdorff en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema-van der Koogh. De beslissing is op 22 juli 2008 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.