Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-07/00048
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 14 oktober 2008
op het hoger beroep van X te Z tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 14 december 2006, nr. AWB 06/22 op het beroep betreffende na te noemen beschikking.
Beschikking,, bezwaar en geding bij de rechtbank
1.1 Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Y (hierna: de Inspecteur) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z, vastgesteld op € 137.401 naar de waardepeidatum 1 januari 2003.
1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de waardevaststelling gedeeltelijk toegewezen en heeft hij de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 130.000.
1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 37. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding
2.1 Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 105. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2 Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
2.3 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 30 september 2008, gehouden te Den Haag. Aldaar is de Inspecteur verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2.4 Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 1 augustus 2008, aan X op het adres [adres], onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Blijkens op 29 september 2008 door de griffier geraadpleegde informatie van TNT-Post, die in het dossier is gevoegd, is de vorenbedoelde brief op 4 augustus 2008 op het voormelde adres aan de geadresseerde uitgereikt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1 Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak.
3.2 De onroerende zaak betreft een perceel grond van 6160 ca met daarop een woning met een bouwvolume van 311 m3 (de kelder niet meegerekend), een - vanaf de weg gezien links naast de woning gelegen - schuur van 50 m2 en een achter de woning gelegen berging van 17 m2, die als bijkeuken dienst doet.
3.3 De onderhoudstoestand van de opstallen is slecht. In de kelder staat water. Verder is sprake van lekkages, houtworm en schimmel. Hierdoor wordt het woonklimaat negatief beïnvloed en heeft ook de constructie te lijden.
3.4 Op het naastgelegen perceel (a-straat 2) is een "hangar" aanwezig die in gebruik is als koeienstal. Deze bevindt zich op 15,80 meter afstand van belanghebbendes woning. Dit gebruik veroorzaakt stank en trekt ongedierte aan als ratten, muizen en vliegen. Dit geeft overlast bij belanghebbende.
3.5 Aan de overkant van de weg worden balen kuilgras en kuilvoer opgeslagen.
3.6 Tot de stukken behoort een taxatierapport van 2 maart 2006 van taxateur P volgens welk rapport de waarde van de onroerende zaak is geschat op € 130.146 per 1 januari 2003.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1 Tussen partijen is in geschil of de waarde die de Inspecteur bij de uitspraak op bezwaar aan de onroerende zaak heeft toegekend (€ 130.000) te hoog is, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Inspecteur ontkennend beantwoordt.
4.2 Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Beoordeling van het beroep
5.1 Zoals de rechtbank heeft overwogen, moet ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid van de Wet, de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2 Nu belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 lager is dan het bedrag van € 130.000 waarop die waarde door de Inspecteur bij de uitspraak op bezwaar is vastgesteld, rust op de Inspecteur de last het tegendeel te bewijzen (in de zin van aannemelijk maken).
5.3 Bij de waardebepaling is blijkens het taxatierapport mede gelet op de verkoop van drie andere objecten, te weten: de verkoop op 19 maart 2002 van de woning aan de [adres 1] voor € 142.940, de verkoop op 20 augustus 2003 van de woning aan de [adres 2] voor € 143.778 en de verkoop op 12 september 2003 van de woning aan de [adres 3] voor € 117.000. Deze woningen hebben een inhoud van respectievelijk 337 m3, 280 m3 en 300 m3 en een perceelsgrootte van respectievelijk 1118 ca, 630 ca en 385 ca.
5.4 Uit de stukken blijkt dat de Inspecteur bij de waardering er onder meer van is uitgegaan dat de schuur van 50 m2 een waarde vertegenwoordigt van € 12.000, terwijl hij eerder was uitgegaan van een waarde van dit element van € 5.000. Volgens belanghebbende is dit onjuist.
5.5 Wat deze grief betreft is het Hof van oordeel dat, niettegenstaande de slechte onderhoudstoestand van de schuur en de daarin niet goed aangelegde elektrische installatie, mede gelet op de foto in het taxatierapport waarop de schuur goed zichtbaar is, aan dit element in redelijkheid een waarde van € 12.000 kan worden toegekend. Hierbij moet overigens worden bedacht dat aan die waarde geen zelfstandige betekenis toekomt omdat te dezen moet worden beoordeeld of de waarde van de gehele onroerende zaak, zoals hiervoor beschreven in 3.2, niet te hoog is vastgesteld. De schuur is immers te beschouwen als een aanhorigheid van de woning en niet als een zelfstandige onroerende zaak.
5.6 Uit de stukken blijkt voorts dat de Inspecteur rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de onroerende zaak, in het bijzonder een drukkende invloed (vooral door de aanwezigheid van de koeienstal op het naastgelegen perceel) op de waarde van de grond (20 percent) en van de woning (10 percent) en met een extra waardedruk van € 25.000 in verband met achterstallig onderhoud.
5.7 Uit de nadere stukken die belanghebbende bij brief van 7 augustus 2008 heeft ingediend, begrijpt het Hof dat belanghebbende ten minste een bedrag van € 28.905 wegens noodzakelijke reparaties in mindering op de waarde gebracht wil zien. In het geding bij de rechtbank heeft belanghebbende een bedrag van € 83.500 (een brief van 7 december 2005) en een bedrag van € 58.178 (een brief van 2 februari 2006) als zodanig aangemerkt.
5.8 Wat deze grief betreft stelt het Hof voorop dat uit het vorenoverwogene blijkt dat bij de waardebepaling op substantiële wijze met alle waardedrukkende factoren rekening is gehouden. Hierbij tekent het Hof aan dat het bedrag van de kosten van verbeteringen niet zonder meer kan gelden als het bedrag dat de woning minder waard is bij gebreke van zodanige verbeteringen. Hoe geloofwaardig de door belanghebbende gepresenteerde offertes ook zijn, daaraan verbindt het Hof niet de conclusie dat de Inspecteur bij de waardebepaling te weinig rekening heeft gehouden met de technische staat van de opstallen. Ook met de overlast van de koeienstal en het kuilgras is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden.
5.9 Al het vorenoverwogene leidt tot het oordeel dat de Inspecteur voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per 1 januari 2003 met € 130.000 niet te hoog is vastgesteld. Mitsdien moet de uitspraak van de rechtbank worden bevestigd.
Proceskosten
Het Hof heeft geen reden een partij in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, P.J.J. Vonk en H.J. van den Steenhoven, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 14 oktober 2008 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.