Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.003.080/01
Rolnummer (oud) : 05/634
Rolnummer rechtbank : 37882 HA ZA 01-2182
arrest van de derde civiele kamer d.d. 11 november 2008
inzake
1. [Verkoper 1] en
2. [Verkoper 2],
beiden wonende te [Woonplaats],
appellanten in het principaal appel,
verweerders in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [de verkoper] (enkelvoud),
advocaat: mr. H.J.A. Knijff ('s-Gravenhage),
tegen
1. [Koper 1] en
2. [Koper 2],
beiden wonende te [Woonplaats],
geïntimeerden in het principaal appel,
appellanten in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [de koper] (enkelvoud),
advocaat: mr.L.M. Bruins ('s-Gravenhage).
Het geding
Bij exploot van dagvaarding van 28 februari 2005 is [de verkoper] in hoger beroep gekomen van de door de rechtbank Dordrecht tussen partijen gewezen vonnissen van 17 april 2002, 3 september 2003 en 1 december 2004. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [de verkoper] 23 grieven aangevoerd, die door [de koper] zijn bestreden bij memorie van antwoord tevens houdende memorie van incidentele grieven (met producties). [de koper] heeft in incidenteel appel 12 grieven aangevoerd, die door [de verkoper] zijn bestreden bij memorie van antwoord in het incidenteel appel (met producties). Vervolgens heeft [de koper] nog een akte overlegging producties genomen, gevolgd door een antwoordakte overlegging producties van de zijde van [de verkoper]. Hierna hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het tussenvonnis van 17 april 2002 vastgestelde feiten zijn niet bestreden, zodat het hof daar ook van uit gaat.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende, zakelijk weergegeven:
(i) [de koper] heeft op 14 augustus 1998, met bijstand van een makelaar, van [de verkoper] gekocht een in 1900 gebouwde woning aan de [Straatnaam] te [Woonplaats] (verder de woning). Deze woning had geadverteerd gestaan met onder meer als vermelding:
"Gereno. en v.v. kunssttof en dubbel glas. (..) Isolatie: geheel geïsoleerd dak, geheel geïsoleerde gevel, geheel geïsoleerde vloer, geheel geïsoleerde beglazing. Onderhoud: de staat van onderhoud is goed.”
(ii) [de koper] heeft voorafgaande aan de aankoop een bouwtechnisch onderzoek laten uitvoeren, gebaseerd op visuele inspectie. Daar kwam uit dat per direct een bedrag aan herstelkosten van + NLG 11.800,-- nodig was en op termijn een bedrag van + NLG 3.300,--.
(iii) De woning is op 1 juli 1999 in eigendom overgedragen aan [de koper].
(iv) [de koper] is vervolgens met verbouwingswerkzaamheden aan de woning begonnen. Bij brief van 20 oktober 1999 (prod. 7 cve), door de makelaar namens [de koper] geschreven, is [de verkoper] aansprakelijk gesteld voor de gebleken slechte bouwkundige staat van de woning. [de verkoper] heeft bij brief van 21 oktober 1999 aansprakelijkheid afgewezen. Bij brief van 8 februari 2000 (prod. 8 cve) heeft [de koper] door tussenkomst van Rechtshulp CNV de aansprakelijkheidstelling van [de verkoper] gehandhaafd, aanspraak gemaakt op een bedrag van NLG 47.140,-- voor de tot dan toe geconstateerde gebreken en bij niet voldoening daarvan rechtsmaatregelen in het vooruitzicht gesteld.
(v) Toen ondanks nadere aansprakelijkstellingen en technisch onderzoek betaling uitbleef is [de koper] bij dagvaarding van 2 maart 2001 een procedure begonnen tegen [de verkoper]. In deze procedure heeft [de koper] onder meer een bedrag van NLG 153.552,83 aan schadevergoeding gevorderd. Hiervan heeft de rechtbank (na getuigenverhoren en deskundigenbericht) een bedrag van NLG 20.970,-- (€ 9.515,77) met wettelijke rente vanaf 24 februari 2000 en proceskosten toegewezen.
3. Partijen leggen met hun grieven in het principaal en incidenteel beroep de zaak in volle omvang aan het hof voor. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4. [de koper] vordert in hoger beroep wegens non-conforme levering (de slechte bouwkundige staat van de woning) zakelijk weergegeven:
I. € 69.796,74 (NLG 153.552,83) aan materiële schade (herstelkosten) met wettelijke rente
II. € 3.587,11 aan buitengerechtelijke incassokosten;
III. € 11.743,77 wegens teveel betaalde notariskosten, courtage en overdrachtsbelasting.
Tijdig geklaagd?
5. [de verkoper] voert gemotiveerd verweer. Hij stelt thans in appel dat [de koper] niet tijdig heeft geklaagd in de zin van art. 7:23 BW Pro. Dit beroep wordt verworpen. De klachttermijn gaat lopen binnen bekwame tijd nadat koper het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Anders dan [de verkoper] kennelijk meent bedraagt deze termijn geen (vaste termijn van) twee maanden, maar is deze afhankelijk van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden (HR 29-06-2007; JOR 2007, 260).
6. Vast staat dat [de koper] direct na de levering met verbouwingswerkzaamheden is begonnen, waarbij naar zijn zeggen in de loop van de verbouwing steeds meer gebreken bleken. Ook staat vast dat [de koper] in de loop der tijd (steeds meer) onderzoek heeft doen verrichten naar de aard van deze gebreken. [de koper] is dus voortvarend geweest met zijn onderzoek.
Bij brief van 20 oktober 1999 (met als bijlagen rapporten) aan [de verkoper] heeft [de koper] over de slechte bouwkundige staat van de woning geklaagd, met name over gebreken aan isolatie van het dak, de aftimmering, de dakpannen, de open haard en de vloer op de begane grond. Hieraan was een aansprakelijkheidstelling verbonden.
Bij brief van 8 februari 2008 heeft hij de aansprakelijkheidstelling herhaald en uitgebreid. Vervolgens is [de verkoper] weer aangeschreven, thans bij brief van 23 mei 2000 (prod. 10 cve), waarbij nieuwe tekortkomingen zijn gemeld en waarbij [de verkoper] in de gelegenheid is gesteld om zelf kennis te nemen van de gestelde gebreken. [de verkoper] is hier niet op ingegaan. Hierna is [de verkoper] bij brief van 26 september 2000 (prod. 12 cve) opnieuw aangeschreven, waarbij is aangedrongen op een regeling in der minne. Toen een regeling uitbleef is [de verkoper] in rechte betrokken bij dagvaarding van 2 maart 2001.
Al met al heeft [de koper] voortvarend gehandeld en tijdig geklaagd bij [de verkoper]. [de koper] is dus ontvankelijk in zijn vordering.
31 gebreken
7. [de koper] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt (art. 7:17 BW Pro), mede gelet op de mededelingen van verkoper in de verkoopadvertentie en tijdens de bezichtiging van de woning. Volgens [de koper] heeft hij zelf voldaan aan zijn onderzoeksplicht, maar is er desondanks na de eigendomsoverdracht van de woning (na aflevering) gebleken van vele gebreken, die zich in de loop van de verbouwing steeds meer openbaarden.
In productie 6 bij cve – thans in kopie gehecht aan dit arrest – zijn 32 van deze gebreken weergegeven. Daarnaast klaagt [de koper] over ”rottende staanders en liggers aan de dakkapel aan de voorzijde” (33) en “20 m2 asbest op de verdiepingsvloer”(34). Van deze 34 gebreken heeft [de koper] in hoger beroep niet meer gehandhaafd de nummers 7 (doorgerot raamkozijn), 28 (ontbrekende ankers) en 30 (scheuren in gevelmetselwerk). (Zie hiervoor ook prod 45 bij memorie van antwoord/memorie incidentele grieven).
8. Het hof zal bij de beoordeling van het geschil uitgaan van de aldus resterende 31 gebreken (de nummers 1 t/m 34 minus 7, 28 en 30).
In grote lijnen gaat het om het volgende type gebreken:
a) constructiefouten/problemen (nummers 3,4,5,6,11,12,13,14,15,19 en 20);
b) houtworm, vocht, lekkage en rot (nummers 1,16,18,21,22,23,25,26,27 en 31,33);
c) isolatie (nummers 8,9 en 10);
d) open haard/brandgevaarlijke schoorsteen (2);
e) vloer parterre (11);
f) vloer 1e verdieping (asbest 34) en (extreem vloerverloop 24);
g) gevelconstructie/scheurvorming (17 en 29);
h) oud hout (nummer 32).
9. [de koper] heeft, met name gelet op de rapportages en getuigenverklaringen, voorshands – behoudens tegenbewijs te leveren door [de verkoper] – bewezen dat de onder a t/m c genoemde gebreken zich hebben voorgedaan. [de verkoper] heeft evenwel geen (tegen)bewijs aangeboden. Het hof ziet geen aanleiding om [de verkoper] ambtshalve tot tegenbewijs toe te laten. Dit betekent dat deze gebreken thans zijn komen vast te staan.
Gebreken aanwezig bij eigendomsoverdracht?
10. [de verkoper] heeft betoogd dat door de verbouwing (dus ná de levering) gebreken kunnen zijn ontstaan (mvg 154, 155 en 165). Dit betoog is dusdanig vaag dat het hof hier aan voorbij gaat, behoudens de hierna genoemde vloerbalk en zwevend spantbeen. Door [de verkoper] is wél gesproken over een vloerbalk (nr 6?), die door de verwijdering van de haard los is komen te hangen, terwijl in de mvg onder 136 is gesteld dat de wanden en niet het zwevend spantbeen de dragende constructie vormden voor het dak. Hierover wil het hof nadere informatie hebben. Daarvoor zal een comparitie worden gelast.
11. Gelet op de aard van de overige (dus afgezien van de vloerbalk en het zwevend spantbeen) onder a t/m c genoemde – veelal constructieve – gebreken wordt voorshands, behoudens door [de verkoper] te leveren tegenbewijs, geoordeeld, dat deze gebreken al aanwezig geweest moeten zijn op het moment van de levering van de woning. [de verkoper] heeft ook op dit punt geen (tegen)bewijs aangeboden. Het hof ziet geen aanleiding om [de verkoper] ambtshalve tot tegenbewijs toe te laten. Dit betekent dat het hof als vaststaand aanneemt dat deze gebreken aanwezig waren bij de eigendomsoverdracht van de woning.
Heeft de woning aan de overeenkomst beantwoord?
12. Deze constructieve gebreken, die grotendeels pas ontdekt konden worden nadat (niet vooraf van [de koper] te vergen) destructief onderzoek had plaatsgevonden, zijn naar voorshands wordt geoordeeld alle van dien aard, ernst en omvang dat de woning op deze punten niet heeft beantwoord aan de overeenkomst. Weliswaar gaat het om een bijna 100 jaar oude woning waarbij men enige gebreken mocht verwachten, maar daar staat tegenover dat de woning (in de advertentie) werd aangeprezen als gerenoveerd en voorzien van kunststof en dubbel glas met een geheel geïsoleerd dak, gevel, vloer en beglazing.
Dit betekent dat [de koper] méér mocht verwachten dan een 100 jaar oude woning die níet was gerenoveerd. Daarmee wordt het nog steeds geen nieuwe woning, maar wél mocht worden verwacht dat a) de woning constructief in orde was en dat de onder b) en c) genoemde gebreken zich niet dan wel slechts in beperkte mate zouden voordoen.
Bekendheid bij [de verkoper]?
13. Dit betekent dat de geleverde woning niet heeft beantwoord aan de overeenkomst in de zin van art. 7:17 (lid 1) BW. [de verkoper] is in beginsel voor de daaruit voortvloeiende schade aansprakelijk, waarbij niet relevant is of [de verkoper] op de hoogte was (of had moeten zijn) van deze gebreken.
Dit zou anders zijn, indien deze tekortkomingen hem niet kunnen worden toegerekend (HR 09-01-1998; NJ 1998, 272). De stelplicht én bewijslast hiervan rusten op [de verkoper]. [de verkoper] heeft daartoe echter onvoldoende gesteld. Bovendien heeft hij terzake geen bewijs, laat staan bewijs dat voldoet aan de daaraan in hoger beroep te stellen maatstaven, aangeboden.
Het beroep van [de verkoper] op (het in het bestreden vonnis van 17 april 2002 in r.o 4 weergegeven) art. 5.1 van de standaard NVM- koopovereenkomst (cva 31), voorzover hij dat heeft willen handhaven, gaat niet op. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is er geen aanleiding om deze standaard-bepaling zo uit te leggen (zie ook uitleg-arrest HR 23-12-2005; JOR 2006, 117) dat partijen daarmee zijn overeengekomen dat koper het risico van een woning met gebreken heeft aanvaard.
Schade
14. Zoals voortvloeit uit het voorgaande is [de verkoper] in ieder geval aansprakelijk voor de door de onder r.o 11 en 12 bedoelde gebreken ontstane schade, waarbij wordt aangetekend dat de kwestie van de vloerbalk en zwevend spantbeen nog nader moet worden onderzocht.
15. Klacht h) (oud hout) wordt verworpen op dezelfde gronden als de rechtbank heeft genoemd in r.o 25 tussenvonnis van 17 april 2002. Oud hout in een 100 jaar oude woning is zonder deugdelijke toelichting, die ontbreekt, geen gebrek.
Omtrent de overige gebreken (d, e f en g) heeft het hof behoefte aan nadere inlichtingen, te verschaffen ter comparitie van partijen.
16. Naar verwachting zal het hof in ieder geval ten aanzien van een deel van de gebreken (zie a, b en c) de omvang van de schade dienen vast te stellen, zonodig aan de hand van een abstracte schadeberekening.
Het is het hof opgevallen dat de schadebepaling door de deskundige in eerste aanleg aanzienlijk afwijkt van de door [de koper] geclaimde schade. In dit licht bezien is het voorshands niet voor de hand liggend dat het hof de schadeopstelling van [de koper] geheel zal volgen. Het is overigens de vraag of thans nog na zo’n lange tijd de schade met voldoende nauwkeurigheid kan worden vastgesteld. Niet uit te sluiten is dat zij moet worden geschat (ex art. 6:97 BW Pro).
Dit levert allemaal argumenten op om te proberen een minnelijke regeling te treffen. Hierover wenst het hof met partijen ter comparitie te overleggen. Een schikking zal daarbij worden beproefd.
17. Beide partijen wordt verzocht om voorafgaande aan de comparitie, en wel veertien dagen tevoren, een nadere schadeopstelling ten aanzien van de gebreken a t/m c aan de raadsheer-commissaris en de wederpartij te zenden. Hiermee verwacht het hof een uitgangspunt bij de besprekingen te hebben. Eventuele andere stukken, die partijen ter comparitie willen overleggen, dienen ook binnen deze termijn worden toegestuurd.
Voorlopige slotsom
18. Het hof heeft behoefte aan nadere inlichtingen (zie r.o 10 slot en 15 slot). Tevens wil het hof een regeling in der minne beproeven (r.o 16 slot). Hiertoe wordt een comparitie gelast. Twee weken tevoren verwacht het hof een deugdelijk onderbouwde schadeopstelling van beide partijen te ontvangen (zie r.o 17). Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Beslissing:
Het hof:
- beveelt partijen, in persoon en vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling (zie r.o.18) te verschijnen voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr M.A.F. Tan-de Sonnaville in een der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te ’s-Gravenhage op donderdag 5 maart 2009 te 13.30 uur;
- bepaalt dat, indien een der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen in de maanden maart t/m mei 2009, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de comparitie zal vaststellen;
- verzoekt partijen om tijdig de in r.o. 17 en 18 gevraagde schadeopstelling toe te zenden ter attentie van genoemde raadsheer-commissaris (en in afschrift aan de wederpartij);.
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.H.W. de Planque en R. F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 november 2008 in aanwezigheid van de griffier.