Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.029.610/01
Rekestnummer rechtbank : 766674/08-50597
beschikking van de negende civiele kamer d.d. 10 november 2009
inzake
de VvE [ADRES] , [verzoekster] en [verzoeker],
gevestigd respectievelijk wonende te [woonplaats] ,
verzoekers in hoger beroep,
hierna te noemen: gezamenlijk verzoekers, afzonderlijk de VvE respectievelijk [verzoekster] en [verzoeker] ,
advocaat: mr. J.M.W. Huitink te 's-Gravenhage,
tegen
[verweerster] ,
wonende te [woonplaats] ,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: [verweerster] ,
advocaat: mr. M.W.F.M. de Leeuw te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij tussenbeschikking van 28 juli 2009 heeft het hof de zaak aangehouden in verband met het feit dat het heer [belanghebbende] (verder [belanghebbende] ), een van de appartementseigenaren, niet was opgeroepen. Met de advocaat van verzoekers is afgesproken dat [belanghebbende] gevraagd zou worden of hij bereid was schriftelijk af te zien van zijn recht om als belanghebbende opgeroepen en gehoord te worden. Vervolgens is door de advocaat van verzoekers aan het hof mee gedeeld dat [belanghebbende] ter zitting wilde verschijnen en gehoord wilde worden. De voortzetting van de zitting is bepaald op 31 augustus 2009. Bij schriftelijke verklaring van 26 augustus 2009 heeft [belanghebbende] te kennen gegeven dat hij niet gehoord wilde worden. Deze verklaring is bij fax van 27 augustus 2009 aan het hof gezonden. Tenslotte is de beschikking bepaald op heden.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
Nu niet is opgekomen tegen de vaststelling van de feiten in de beschikking van
19 februari 2009 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage (verder de kantonrechter), staan deze ook in hoger beroep tussen partijen vast.
2.
Het gaat om het volgende.
2.1
Het gebouw, herenhuis met erf en tuin, aan de [ADRES] , is bij splitsingsakte van 9 april 1965 gesplitst in vier appartementsrechten. [verzoekster] en [verzoeker] zijn eigenaar van het appartementsrecht [adres 1] . [belanghebbende] is eigenaar van het appartementsrecht [adres 2] . [verweerster] is eigenaar van de appartementsrechten [adres 3] .
2.2
De splitsingsakte verklaart het Modelreglement van 13 juli 1959 van toepassing. Dit splitsingsreglement luidt als volgt:
"Artikel 1(…) d." gemeenschappelijke gedeelten",
worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn (…);
worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn (…);
VERGADERING VAN EIGENAREN
Artikel 18 (…)
Artikel 28 lid Pro 3. Hij(hof: de administrateur)
behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van-, het verweer voeren-, en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen (…)”.
behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van-, het verweer voeren-, en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen (…)”.
2.3
Op 19 mei 2008 heeft een vergadering van eigenaars plaats gevonden. Alle eigenaars waren aanwezig. Tijdens deze vergadering zijn een aantal besluiten genomen.
2.4
[verweerster] heeft bij verzoekschrift, op 19 juni 2008 ingediend bij de sector kanton van de rechtbank 's-Gravenhage en gericht tegen de VvE, vernietiging verzocht van een aantal besluiten, genomen op de vergadering van eigenaars op 19 mei 2008. De VvE heeft een verweerschrift ingediend. [belanghebbende] heeft door zijn gemachtigde ook een verweerschrift laten indienen.
2.5
De kantonrechter heeft in de beschikking van 19 februari 2009 [belanghebbende] niet-ontvankelijk verklaard in zijn reconventionele verzoeken. Met betrekking tot de verzoeken van [verweerster] overweegt de kantonrechter dat op de gehouden zitting partijen op een aantal punten overeenstemming hebben bereikt. In het dictum van de beschikking worden deze punten vastgesteld. De overige verzoeken van [verweerster] zijn afgewezen. Van deze beschikking zijn de VvE, [verzoekster] en [verzoeker] op één punt in hoger beroep gekomen.
3.1
[verweerster] stelt in haar verweerschrift in hoger beroep aan de orde dat appellanten niet ontvankelijk zijn in hun beroep. De VvE niet omdat het instellen van hoger beroep niet steunt op een daartoe vereist besluit van de VvE. [verzoekster] en [verzoeker] niet omdat zij in eerste aanleg geen procespartij waren, maar alleen als individuele appartementseigenaars waren opgeroepen.
3.2
Wat [verzoekster] en [verzoeker] betreft geldt dat zij als belanghebbende dienen te worden aangemerkt. Als individuele appartementseigenaars kunnen zij zodanig bij de uitkomst van deze procedure in hun belang, met name in hun portemonnee, worden getroffen dat zij ter bescherming van hun belang in de procedure behoren te mogen opkomen. Daarnaast zijn zij als appartementseigenaren ook nog zeer nauw betrokken bij onderhavige kwestie. Als belanghebbenden kunnen zij in hoger beroep komen van de bestreden beschikking.
Voor de VvE geldt het volgende. Juist is dat in artikel 28 lid 3 van Pro het splitsingsreglement wordt bepaald dat (de administrateur van) de VvE zowel voor het instellen van een rechtsvordering als voor het voeren van verweer de machtiging behoeft van de vergadering. Uit artikel 18 blijkt Pro dat het hier gaat om de vergadering van eigenaars.
In eerste aanleg heeft de VvE tegen het door [verweerster] in haar verzoekschrift gedane verzoek verweer gevoerd. [verweerster] heeft zich toen niet op het standpunt gesteld, dat de VvE zonder een daartoe strekkend besluit geen verweer mocht voeren. Nu de VvE hoger beroep heeft ingesteld, voert zij het ontbreken van een dergelijk besluit wel aan. Het hof is van oordeel dat het instellen van hoger beroep gelijk valt te stellen met het instellen van een rechtsvordering. Er is niet betwist dat er geen besluit door de vergadering van eigenaars is genomen om in hoger beroep te gaan. Dat betekent dat de VvE in haar hoger beroep niet ontvankelijk is.
4.
Appartementseigenaar [belanghebbende] is ten onrechte niet als belanghebbende opgeroepen voor de mondelinge behandeling op 14 mei 2009. Om hem in de gelegenheid te stellen als belanghebbende te worden gehoord is een nadere zitting bepaald. Vervolgens heeft [belanghebbende] in een door hem persoonlijk aan het hof gestuurd schriftelijk stuk van de gelegenheid om gehoord te worden afgezien. Tevens heeft hij in dat stuk zijn reactie op het beroepschrift gegeven. Deze reactie houdt in dat hij volledig instemt met hetgeen door [verzoekster] en [verzoeker] ter zitting van 14 mei 2009 is aangevoerd. Zijn schriftelijke stuk behoeft dan ook geen afzonderlijke behandeling. Hetgeen door [verzoekster] en [verzoeker] is aangevoerd wordt hierna behandeld.
5.1
[verzoekster] en [verzoeker] hebben één grief tegen de beschikking aangevoerd en wel tegen de volgende overweging:
"Het buitenschilderwerk aan de balustrade van het balkon is gemeenschappelijk en zal op kosten van de VVE geschieden."
"Het buitenschilderwerk aan de balustrade van het balkon is gemeenschappelijk en zal op kosten van de VVE geschieden."
5.2
In de toelichting op de grief voeren [verzoekster] en [verzoeker] aan dat de kantonrechter in rov. 3.5 overweegt dat moet worden aangenomen dat de balustrade van [nrB] niet als gemeenschappelijk kan worden aangemerkt nu deze is aangebracht voor de veiligheid van de bewoners van appartement [nrB] . Hierdoor is, aldus [verzoekster] en [verzoeker] , de balustrade naar zijn aard voor afzonderlijk gebruik bestemd en dus niet gemeenschappelijk. Nu de balustrade van het balkon niet als gemeenschappelijk kan worden aangemerkt dient het onderhoud van de balustrade voor rekening van [verweerster] te komen. Eventuele herplaatsing van de balustrade op het plat van [nrC] zal ook voor rekening van [verweerster] moeten geschieden. [verzoekster] en [verzoeker] verzoeken het hof de beschikking op dit punt te vernietigen en in plaats van
"op kosten van de VVE"op te nemen
"op kosten van geïntimeerde".
"op kosten van de VVE"op te nemen
"op kosten van geïntimeerde".
5.3
De kantonrechter overweegt in rov. 3.2 dat partijen ter zitting overeenstemming hebben bereikt over (onder meer) het volgende punt:
“2. Het buitenschilderwerk aan de balustrade van het balkon is gemeenschappelijk en zal op kosten van de VVE geschieden.”
“2. Het buitenschilderwerk aan de balustrade van het balkon is gemeenschappelijk en zal op kosten van de VVE geschieden.”
De kantonrechter overweegt in rov. 3.3 dat geen overeenstemming is bereikt over de vraag of het onderhoud aan de balustrade van het balkon en de terugplaatsing van de balustrade van het plat als gemeenschappelijk moeten worden aangemerkt.
In rov. 3.5 overweegt de kantonrechter vervolgens dat, omdat de splitsingsakte op dit punt geen duidelijkheid verschaft, in het licht van artikel 1d van het reglement van splitsing moet worden aangenomen dat de balustrade van [nrB] niet als gemeenschappelijk kan worden aangemerkt, omdat deze is aangebracht voor de veiligheid van de bewoners van appartement [nrB] . Hierdoor is de balustrade naar zijn aard voor afzonderlijk gebruik bestemd en dus niet gemeenschappelijk en dient het onderhoud van de balustrade voor rekening van [verweerster] te blijven. Aldus de kantonrechter.
5.4
Uit deze overwegingen maakt het hof op dat de kantonrechter onderscheid maakt tussen aan de ene kant het onderhoud van de balustrade van het balkon en het eventueel (her)plaatsen van de balustrade van het plat en aan de andere kant het (onderhouds)schilderwerk van deze balustraden. Onderhoud in eerstgenoemde betekenis bestaat bijvoorbeeld uit het vernieuwen van verrotte latten of spijlen. Bij het herplaatsen zal het gaan om een geheel nieuw te maken balustrade. Het voor het eerst schilderen van een nieuwe balustrade of van nieuwe onderdelen hiervan - als het gaat om onbehandeld materiaal - valt ook onder voornoemd begrip “onderhoud”. Het vervolgens periodiek schilderen van de balustrade(n) op kosten van de VvE is, zoals door de kantonrechter overwogen, ter zitting door partijen overeen gekomen. Deze overeenstemming bestond kennelijk al voor het begin van de procedure bij de kantonrechter. In de notulen van de vergadering van eigenaars van
19 mei 2008 is dit al vermeld. Onder het kopje
“Balkons”staat opgenomen:
“Balkons”staat opgenomen:
“(…) Mw. [verweerster] heeft het voorstel ingediend om bij beide appartementen de balustrade te laten vervangen op kosten van de VvE. (…) Het voorstel wordt met twee stemmen voor en twee stemmen tegen niet aangenomen. (…) Op de stemming of de balustrade van appartement [nrB] vervangen kan worden vanuit de VvE kas worden twee negatieve stemmen gegeven door de heren [belanghebbende] en [verzoeker] omdat de eigenaren van mening zijn dat er in een eerste stadium mw. [verweerster] zelf de balustrade dient te vervangen op eigen kosten om vervolgens later het onderhoud aan de balustraden als collectieve kosten te beschouwen.”
Ondanks het feit dat de balustraden als niet gemeenschappelijk zijn aangemerkt, valt het periodiek schilderen van de balustraden als gevolg van de overeenstemming wel onder de gemeenschappelijke kosten.
6.
De slotsom is dat het hoger beroep van [verzoekster] en [verzoeker] faalt en dat de bestreden beschikking moet worden bekrachtigd. Gezien het feit dat het hier gaat om appartementseigenaren zullen de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
Het hof:
- verklaart de VvE niet-ontvankelijk in haar hoger beroep;
- bekrachtigt de bestreden beschikking van 19 februari 2009;
- compenseert de proceskosten van het hoger beroep in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, H.P.Ch. van Dijk en T.L. Tan en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 november 2009 in aanwezigheid van de griffier.