Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-08/00120
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer d.d. 9 januari 2009
op het hoger beroep van mevrouw X te Z tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 13 februari 2008, nr. AWB 06/8147, betreffende na te noemen beschikking.
Beschikking, bezwaar en geding bij de rechtbank
1.1 Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z, vastgesteld op € 300.576 per 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikking (hierna: de WOZ-beschikking), die is gedagtekend 26 februari 2005, geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
1.2 Voorts zijn aan belanghebbende voor het jaar 2005, wegens het gebruik en het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de hiervoor vermelde onroerende zaak, twee aanslagen opgelegd in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Z naar een heffingsmaatstaf van € 300.576. Het aanslagbiljet waaruit van deze aanslagen blijkt, is gedagtekend 26 februari 2005.
1.3 Bij drie in een geschrift, gedagtekend 3 augustus 2006, vervatte uitspraken op bezwaar heeft de directeur van de sector Middelen van de gemeente Z (hierna: de Inspecteur) de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde nader vastgesteld op € 282.326 en heeft hij de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur betreffende de WOZ-beschikking beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 38. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1 Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 107. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 21 november 2008, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1 Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak.
3.2 De onroerende zaak is een tussenwoning met een bouwvolume van 410 m3 op een perceel grond van 156 ca met een voor- en een achtertuin.
3.3 De onderhoudstoestand van de onroerende zaak is slecht.
3.4 Tot de stukken behoort een taxatierapport van 15 december 2006 van taxateur P, in het geding gebracht door de Inspecteur, volgens welk rapport de waarde van de onroerende zaak (hierna: de woning) is geschat op € 282.326 per 1 januari 2003. Hierbij is blijkens het rapport rekening gehouden met een waardevermindering van € 90.000 in verband met de slechte staat van de woning en noodzakelijke renovatie.
Bij de waardebepaling is blijkens dit taxatierapport mede gelet op de verkoop van drie andere in de gemeente Z gelegen objecten, te weten: de verkoop op 30 juni 2003 van de woning aan de a-straat 19 voor € 395.000, de verkoop op 5 augustus 2003 van de woning aan de a-straat 66 voor € 400.000 en de verkoop op 17 oktober 2001 van de woning aan de a-straat 7 voor € 328.991. Deze woningen hebben een inhoud van respectievelijk 450 m3, 400 m3 en 335 m3 en een perceelsgrootte van respectievelijk 159 ca, 150 ca en 130 ca. De WOZ-waarden per 1 januari 2003 van deze vergelijkingsobjecten zijn vastgesteld op respectievelijk € 387.751, € 367.875 en € 306.605.
3.5 Tot de stukken behoort een in opdracht van belanghebbende, in verband met een boedelscheiding, opgesteld taxatierapport van 23 januari 2001 van taxateur Q, volgens welk rapport de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak – vrij van huur en gebruik – is geschat op ƒ 500.000 (€ 226.890).
3.6 Voorts heeft belanghebbende een aanvullend taxatierapport van de laatstgenoemde taxateur in het geding gebracht, volgens welk rapport de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak – vrij van huur en gebruik – is geschat op € 255.000 per 5 maart 2004. Omtrent de staat van de woning is daarin het volgende vermeld.
“ONDERHOUD
De woning maakt een sterk verwaarloosde indruk en vertoont achterstallig onderhoud. Onderscheid moet worden gemaakt in die zaken die uitgevoerd moeten worden om schade of verval aan het pand te voorkomen. Het buitenschilderwerk moet dringend worden uitgevoerd, de dakgoot aan de achterzijde moet direct worden vervangen, de zinken bedekking van het balkon moet worden vervangen, het voegwerk van de schoorsteen moet plaatselijk worden hersteld. De kosten hiervan worden geraamd op € 15.000,--. In de komende 1 tot 3 jaar moet de dakgoot aan de voorzijde en de zinken bedekking van de dakkapel worden vervangen.
Inwendig is de woning verouderd. Verwarming heeft plaats d.m.v. gaskachels, sanitair, keuken en badkamer zijn eenvoudig en gedateerd, schilder- en behangwerk is verouderd. Deze zaken zijn echter esthetisch te noemen, echter wel een bepalende factor in de waarde van de woning in de huidige staat.
BOUWKUNDIGE STAAT
De woning is traditioneel gebouwd, gemetselde bouw- en spouwmuren, houten vloeren, beschoten kap met pannen gedekt. De vloeren zijn goed, de gevels zijn strak en vertonen geen scheuren, de kap is goed. De ramen, deuren en kozijnen zijn verveloos, doch niet rot.”
3.7 Een door belanghebbende in het geding gebrachte brief van 3 december 2007 van taxateur Q betreffende de woning luidt:
“Uw woning is gelegen in een zeer courante woonomgeving in (Oud) Z. De woningen in deze wijk zijn karakteristiek, vooroorlogs en redelijk ruim. Ten opzichte van de woningen in de omgeving wijkt uw woning op het gebied van onderhoud en wooncomfort negatief af. De woning dient ingrijpend gerenoveerd te worden alvorens deze met andere woningen in de omgeving vergeleken zou kunnen worden. Een renovatie welke kwalitatief voor dit type woning in deze omgeving passend zou zijn, vergt m.i. een investering van € 110.000,-- tot € 125.000,-- (prijspeil 1 januari 2003). Voor een gespecificeerde onderbouwing van de benodigde investering is een advies van een aannemer of bouwkundig adviesbureau echter onontbeerlijk.”
3.8 Hangende het beroep bij de rechtbank heeft P de onderwerpelijke woning op 27 september 2007 in het bijzijn van belanghebbende en haar advocaat opgenomen. Zijn bevindingen en conclusie naar aanleiding van deze opname zijn vervat in een rapport van 9 oktober 2007. Het rapport bevat een opsomming van werkzaamheden welke noodzakelijk zijn om de woning in een staat te brengen die vergelijkbaar is met die van het referentie-object a-straat 19, een raming van de daarmee gemoeide kosten (€ 88.000) en de conclusie dat de waarde van de woning op de waardepeildatum met € 282.326 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft het rapport in haar beoordeling van de zaak betrokken.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1 Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning, die bij de uitspraak op bezwaar nader is vastgesteld op € 282.326, op een lager bedrag moet worden vastgesteld welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord.
4.2 Belanghebbende stelt zich – kort weergegeven – op het standpunt dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat waarin de woning verkeert. Zij is van mening dat de waarde moet worden vastgesteld op € 245.000. Belanghebbende komt tot deze conclusie omdat de waarde volgens haar in drie jaren, tussen 18 januari 2001 en 5 maart 2004 is gestegen van € 227.000 tot € 255.000, waardoor aannemelijk is dat de waarde in de twee jaren vanaf 18 januari 2001 tot de waardepeildatum met € 18.000 is gestegen tot € 245.000.
4.3 De Inspecteur heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd bestreden. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.4 Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
Beoordeling van het beroep
5.1 Zoals de rechtbank heeft overwogen, moet ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid van de Wet, de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2 Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 lager is dan het bedrag van € 282.326 waarop die waarde door de Inspecteur bij de uitspraak op bezwaar is vastgesteld. Op de Inspecteur rust de last het tegendeel te bewijzen (in de zin van aannemelijk maken).
5.3 Op grond van zijn waardering van de door partijen over en weer in het geding gebrachte bewijsmiddelen, zoals de hiervoor in de punten 3.4 tot en met 3.8 genoemde, en na afweging van de door hen gebezigde argumenten is het Hof van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum met € 282.326 niet te hoog is vastgesteld. Met die taxatie is aannemelijk dat met alle waardedrukkende factoren in voldoende mate rekening is gehouden. De door belanghebbende gehanteerde becijfering, die leidt tot een waarde van € 245.000, acht het Hof minder overtuigend omdat deze mede berust op het aanvullende taxatierapport, terwijl uit dit rapport en de andere bewijsmiddelen in redelijkheid geen afdoende verklaring is af te leiden voor de relatief grote verschillen tussen de waardering van de woning per 5 maart 2004 en de inmiddels gerealiseerde verkoopprijzen van de in punt 3.4 vermelde referentie-objecten. Ook de inhoud van de aanschrijving bestuursdwang van 25 januari 2007 van het college van burgemeester en wethouders van Z strekkende tot het treffen van voorzieningen aan, in en om de woning brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
5.4 Op grond van het vorenoverwogene faalt het hoger beroep, zodat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 9 januari 2009 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.