Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-07/00556
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 2 juni 2009
op het hoger beroep van [X] te [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 24
augustus 2007, nummer AWB 06/501, betreffende na te noemen beschikking en aanslagen.
Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1 Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken
(hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Albrandswaard (hierna: de
Inspecteur) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q]
(hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak 1 januari
2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 384.000. In het desbetreffende geschrift
zijn ook de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 bekend gemaakt.
1.2 Bij brief van 6 april 2005 heeft belanghebbende tegen de vorenvermelde beschikking
bezwaar gemaakt, welke bezwaar door de Inspecteur op de voet van artikel 30 lid Pro 2, van de
Wet WOZ is aangemerkt als mede te zijn gericht tegen de aanslagen. De Inspecteur heeft de
bezwaren bij drie in een geschrift, gedagtekend 21 februari 2006, verenigde uitspraken
gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 353.000 en de aanslagen
dienovereenkomstig verminderd.
1.3 Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar betreffende de aanslagen in de
onroerende-zaakbelastingen beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep
ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1 Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof.
In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 106. De Inspecteur
heeft een verweerschrift ingediend.
2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22
april 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar is de Inspecteur wel, doch belanghebbende niet
verschenen. Belanghebbende heeft bij brieven van 12 november en 7 december 2008 meegedeeld
op medisch advies niet ter zitting te zullen verschijnen. Hij heeft daarbij niet om uitstel
van de zitting verzocht. Verder heeft belanghebbende bij zijn vermelde brief van 7 december
2008 een als een pleitnotitie aangeduid stuk met zeventien bijlagen gevoegd. Het hof rekent
deze stukken tot de gedingstukken. De Inspecteur is ter zitting in de gelegenheid gesteld op
deze stukken te reageren. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door
een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende komen vast te staan:
Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is
een vrijstaande woning met een aangebouwde garage. De inhoud van de woning is 751 m³, welke
is berekend vanaf de onderkant van de vloerconstructie, het bruto vloeroppervlak is 240 m²
en het perceel heeft een oppervlakte van 429 m². De woning is in 1981 gebouwd en is van
matige kwaliteit. De open haard is door een constructiefout niet te gebruiken en er zijn
vochtproblemen in en rond de woning. De achtertuin is in 1992 in gezamenlijke opdracht met
de achterbuurvrouw opnieuw aangelegd. Daarbij zijn een vijver, een zitkuil en een zitje in
het midden van de tuin en over de kadastrale grens aangelegd.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1 Tussen partijen is in geschil op welk bedrag de waarde van de woning moet worden
vastgesteld. Belanghebbende stelt zich uiteindelijk op het standpunt dat die waarde €
311.150 bedraagt en de Inspecteur handhaaft het standpunt dat die waarde met € 353.000 niet
te hoog is vastgesteld, zoals hij bij de uitspraak op bezwaar betreffende de
waardebeschikking heeft beslist.
4.2 Belanghebbende heeft zijn standpunt gemotiveerd met de stelling dat de vastgestelde
waarde van zijn woning ten opzichte van de eerder vastgestelde waarde op de waardepeildatum
1 januari 1999 buitenproportioneel is. Voorts wijst hij op de slechte kwaliteit van de
woning en op "waardeverminderende factoren, te weten de opheffing van de gemeenschappelijke
tuin en de problematiek met de open haard". Ook signaleert hij "ernstige fouten" in het door
de Inspecteur ingebrachte taxatierapport en twijfelt hij aan de onafhankelijkheid van de
opsteller van dat rapport.
4.3 De Inspecteur heeft zijn standpunt geschraagd met een taxatierapport van [A],
WOZ-taxateur, volgens welk rapport aan de onroerende zaak een waarde is toe te kennen van €
385.000.
4.4 Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst
het Hof verder naar de gedingstukken.
Overwegingen omtrent het geschil
5.1 De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende kennelijk aldus opgevat dat het mede is
gericht tegen de uitspraak op bezwaar betreffende de in 1.1 vermelde beschikking. Gelet op
de inhoud van het beroepschrift gaat ook het Hof hiervan uit.
5.2 De omstandigheid dat de Inspecteur een besluit heeft genomen op het bezwaarschrift
terwijl belanghebbende in zijn bezwaarschrift de Inspecteur had verzocht de waarde te mogen
vernemen, welke de Inspecteur mogelijk ten aanzien van de ligging heeft meegewogen in de
uiteindelijke bepaling van de waarde van de woning, brengt niet mee dat de uitspraak op die
grond zal moeten worden vernietigd. De Wet WOZ noch enig ander wettelijk voorschrift legt de
Inspecteur de verplichting op deze informatie, indien al beschikbaar, te verstrekken.
5.3 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot
woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak
dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden
overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en
in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde
in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden
besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste
voorbereiding.
5.4 De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de
waarde van de woning per de waardepeildatum met € 353.000 niet te hoog is vastgesteld.
5.5 Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het taxatierapport, de daarin opgenomen
vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze onroerende zaken en de
daarop gegeven toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1
januari 2003 € 353.000 bedroeg. De Inspecteur heeft bij de vaststelling van de waarde een
aanzienlijk bedrag wegens vochtproblemen in en rond de woning, een gebrekkige kapconstructie
en andere voor de waardebepaling van belang zijnde factoren in mindering gebracht. Door
belanghebbende is er evenwel op gewezen dat de open haard wegens een constructiefout niet te
gebruiken is. De Inspecteur heeft hierop gereageerd door te stellen dat de gebrekkige open
haard is meegewogen bij het aanduiden van de kwaliteit van de woning. Deze stelling acht het
Hof niet geloofwaardig, aangezien de ernst van de constructiefout op dat moment nog niet
bekend was. Indien - zoals in dit geval - eerst na de waardepeildatum een constructiefout
aan het licht komt, zal met het waardedrukkende effect daarvan rekening moeten worden
gehouden. In zoverre slaagt het hoger beroep van belanghebbende.
5.6 Belanghebbende heeft van zijn kant evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de
woning € 311.150 bedraagt. Belanghebbendes benadering van de waarde op de waardepeildatum
uitgaande van de waarde op de vorige waardepeildatum met toepassing van een indexatie stemt
niet overeen met het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet. Behoudens de
problematiek van de open haard is het Hof van oordeel dat in voldoende mate rekening met
waardeverminderende omstandigheden is gehouden, waaronder de vochtproblemen in en rond de
woning. Mogelijke kosten, welke zijn gemoeid met het opheffen van de gezamenlijke tuin,
berusten op een persoonlijke verplichting van belanghebbende en zijn derhalve niet van
invloed op de waarde in het economische verkeer van de woning.
5.7 Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd inzake het door de Inspecteur ingebrachte
taxatierapport kan hem niet baten. Het staat de gemeente vrij een taxateur in te schakelen.
Het is aan het Hof om de bewijsmiddelen te waarderen. Voorts is de inhoud van de woning niet
op een onjuiste wijze bepaald en gewaardeerd, nu de inhoud van de vergelijkingsobjecten op
eenzelfde wijze is bepaald en bij de waardering met onderlinge verschillen voldoende
rekening is gehouden.
5.8 Met al hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd heeft hij, gelet op de
gemotiveerde betwisting door de Inspecteur, de door hem bepleite waarde niet aannemelijk
gemaakt.
5.9 Nu partijen hun onderscheidene standpunten niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het
Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op een bedrag van € 345.000.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in
artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat
belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
Wel dienen de voor de behandeling van de zaak in beroep en hoger beroep gestorte
griffierechten van € 38 respectievelijk € 106, in totaal € 144, aan belanghebbende te worden
vergoed.
Beslissing
Het gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraken van de Inspecteur,
- wijzigt de beschikking aldus, dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op €
345.000,
- vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een heffingsmaatstaf van € 345.000
- gelast de gemeente Albrandswaard de voor het beroep en het hoger beroep betaalde
griffierechten, in totaal € 144, aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, J.W. baron van Knobelsdorff en H.
Pijl, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 2 juni 2009
in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de
verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der
Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover
bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden
verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.