Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-07/00563
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer van 25 augustus 2009
in het geding tussen:
[X], wonende te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leerdam, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 24 augustus 2007, nr. AWB 06/438, betreffende de aan hem opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2005, en de in hetzelfde geschrift, op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat 1] te [Z] per de waardepeildatum 1 januari 2003 en geldend voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 is vastgesteld op € 525.000.
De zaak is gezamenlijk behandeld met de zaak BK-08/00274 inzake het hoger beroep van belanghebbende met betrekking tot het jaar 2006. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 11 augustus 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende in persoon alsmede [A] namens de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraak van de Inspecteur,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 470.000,
- vermindert de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen aldus, dat deze nader worden berekend naar een heffingsmaatstaf van € 470.000, en
- gelast de Inspecteur het voor het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht, in totaal € 144 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande woonboerderij met een garage en een loods. De woning is omstreeks het jaar 1800 gebouwd tegen een dijk. De oppervlakte van het perceel bedraagt 5880 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde bij uitspraak op bezwaar nader vastgesteld op € 525.000, terwijl belanghebbende uiteindelijk een waarde van € 411.000 bepleit.
3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. Ingevolge artikel 18 van Pro de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
5. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur [B], die de woning in opdracht van de Inspecteur op 9 juni 2009 heeft getaxeerd. Het taxatierapport vermeldt een drietal vergelijkingsobjecten, waarbij naast een foto van elk vergelijkingsobject, het bouwjaar, de inhoud van het hoofdgebouw, de bijgebouwen, de oppervlakte van het perceel en de verkoopprijs en -datum in een matrixtabel zijn opgenomen.
6. Belanghebbende heeft - zakelijk weergegeven - hiertegen aangevoerd dat de Inspecteur onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit van de woning. Ook signaleert belanghebbende fouten in het taxatierapport van de Inspecteur.
7. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het in het geding gebrachte taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 525.000 bedroeg. Belanghebbende heeft gesteld dat de woning fundering- en gevelschade heeft als gevolg van dijkzetting en kwelwater, wat door de Inspecteur niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd, is weersproken, zodat het Hof hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd als vaststaand aanmerkt. Hiermee heeft de Inspecteur bij de waardevaststelling van de woning onvoldoende rekening gehouden. Voor zover de Inspecteur heeft willen betogen dat zulks marginaal is omdat de woning aan de Hollandse Waterlinie de tand des tijd heeft doorstaan, doet dat niets af dat dergelijke schade aan de woning een waardedrukkende effect heeft. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat de schuur op zijn perceel ten opzichte van de in aanmerking genomen schuur op het perceel aan de [b-straat 1] in een veel slechtere staat verkeert, terwijl aan zijn schuur een hogere waarde is toegekend. Hoewel de Inspecteur hiertegenover stelt dat de schuur aan de [b-straat 1] niet in steen is opgetrokken, is dat onvoldoende om het aanzienlijke verschil in waarde tussen de beide opstallen te verklaren. Uit het voorgaande volgt dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
8. Het betoog van de Inspecteur dat het oordeel van een gediplomeerd, onafhankelijk en plaatselijk bekend taxateur doorslaggevend dient te zijn bij de waardebepaling, is onjuist. Het is in dit geval aan het Hof om het door partijen aangevoerde bewijs te waarderen.
9. Belanghebbendes benadering van de waarde die leidt tot een waarde van € 411.000 op de waardepeildatum uitgaande van het gemiddelde van de beschikte waarden in de zin van artikel 22, van de Wet van een drietal nabijgelegen onroerende zaken, stemt niet overeen met het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet. Nu geen van beide partijen de in het geding zijnde waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, bepaalt het Hof die waarde in goede justitie op € 470.000.
10. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende dergelijke kosten heeft gemaakt. Wel dient de Inspecteur aan belanghebbende het voor het beroep en hoger beroep gestorte griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.W. Savelbergh, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 25 augustus 2009 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.