Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 105.007.833/01
Rolnummer (oud): 08/423
Rolnummer rechtbank: 286542 / HA ZA 07-1360
Arrest van de eerste civiele kamer d.d. 11 augustus 2009
inzake
[APPELLANT],
wonende te 's-Gravenhage,
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. drs. J. de Visser te 's-Gravenhage,
tegen
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. S.A.P. van den Berg te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 7 april 2008 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van 20 februari 2008 van de rechtbank te 's-Gravenhage. Bij memorie van grieven (met een productie in de vorm van zeven foto’s) heeft [appellant] vijf grieven aangevoerd, die door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord (met drie producties) zijn bestreden. Daarna hebben partijen hun procesdossiers overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1 Tegen de weergave van de feiten in de onderdelen 2.1 tot en met 2.6 van het beroepen vonnis heeft [appellant] geen grief gericht, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Met inachtneming hiervan gaat het - samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang - in dit geding om het volgende.
1.1 Krachtens inschrijving van een notariële leveringsakte van 9 maart 2004 heeft [appellant] het appartementsrecht betreffende een appartement, plaatselijk bekend [adres] te ’s-Gravenhage, verkregen. Hij heeft hierin enige tijd later zijn intrek genomen. Hij was de eerste feitelijke bewoner aangezien zijn rechtsvoorvangers het appartement niet zijn gaan bewonen.
Dit appartement vormt een onderdeel van een gebouw dat gesticht is op gronden, die bij akte van 29 mei 2002 door de gemeente ’s-Gravenhage (hierna: de gemeente) in erfpacht zijn uitgegeven aan de commanditaire vennootschap [M] CV.
In eerstgenoemde akte wordt verwezen naar artikel 6 van Pro de bijzondere voorwaarden, opgenomen in de akte van 29 mei 2002 en luidend:
"Gevel
6.1 De erfpachter casu quo de gezamenlijke erfpachters zijn verplicht de gevel in stand te houden en te onderhouden overeenkomstig de kleurstelling, het gebruikte materiaal en de maatvoering van de gevel na oplevering van de appartementen.
6.2 De erfpachter mag daar waar in de gevel ondoorzichtig glas is toegepast, dit ondoorzichtig glas alleen vervangen door een gelijksoortig glas."
Dit artikel 6.2 wordt hierna het glasbeding genoemd.
1.2 Tussen partijen is niet in discussie dat [appellant] ingevolge het samenstel van deze contractuele bepalingen tegenover de gemeente gehouden is tot naleving daarvan.
1.3 Toen [appellant] zijn appartement verwierf waren ramen in de keuken en een slaapkamer, aan de achterzijde gelegen, voorzien van ondoorzichtig glas. Enige tijd nadat [appellant] er met zijn gezin was gaan wonen heeft hij dit laten vervangen door transparant glas.
1.4 De achtergevel van het appartement ligt tegenover de achtergevel van het appartement van [geïntimeerde], plaatselijk bekend [adres 2] te ’s-Gravenhage. Volgens opgave van [appellant] bedraagt de afstand van gevel tot gevel 12,45 m.
1.5 [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat [appellant] door het glas van de keuken en de slaapkamer te vervangen het glasbeding heeft geschonden.
Primair stellend dat [appellant] ook jegens [geïntimeerde] gehouden was het glasbeding in acht te nemen heeft [geïntimeerde] gevorderd, dat de rechtbank [appellant] veroordeelt om het transparante glas weer te vervangen door ondoorzichtig glas.
Subsidiair heeft [geïntimeerde] aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] jegens [geïntimeerde] onrechtmatig handelt “door een erfpachtvoorwaarde te schenden die in het bijzonder ter bescherming van de privacy van [geïntimeerde] en andere bewoners van het Nassauplein in de akte van vestiging van erfpacht is opgenomen”.
1.6 [geïntimeerde] heeft tevens de gemeente doen dagvaarden en meer subsidiair gevorderd dat de rechtbank haar zal veroordelen om te bewerkstelligen dat [appellant] het transparante glas zal vervangen door ondoorzichtig glas.
1.7 Zowel [appellant] als de gemeente hebben verweer gevoerd. Daarbij heeft [appellant] voorwaardelijk een eis in reconventie ingesteld.
1.8 Bij het beroepen vonnis heeft de rechtbank met betrekking tot de primaire grondslag van [geïntimeerde]s vordering tegen [appellant] geoordeeld dat [geïntimeerde] geen vorderingsrecht tot naleving van het glasbeding toekomt omdat hij geen partij was bij de akte van 29 mei 2002.
De rechtbank heeft de vordering evenwel op de subsidiaire grondslag toegewezen. Als gevolg daarvan is de rechtbank aan de beoordeling van de meer subsidiaire vordering tegen de gemeente niet toegekomen.
De rechtbank heeft de vordering in reconventie afgewezen.
2 Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof het volgende voorop.
De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4.2 als uitgangspunt genomen dat [appellant] op zichzelf niet betwist heeft dat hij aan het glasbeding gebonden is en dat, indien de verplichting tot het handhaven van ondoorzichtig glas ook op zijn appartement betrekking heeft, schending van deze verplichting onrechtmatig is jegens [geïntimeerde].
Tegen deze rechtsoverweging heeft [appellant] geen grief gericht. Derhalve zal het hof dit uitgangspunt eveneens moeten hanteren.
3 De eerste grief verwijt de rechtbank nagelaten te hebben te overwegen wat in dit geval onder de gevel aan de achterzijde van het gebouw dient te worden verstaan.
3.1 In de toelichting verdedigt [appellant] de opvatting dat de term gevel in het glasbeding moet worden uitgelegd als voorgevel en in elk geval niet als achtergevel.
Hij verwijst hiertoe in de eerste plaats naar het woordenboek van Van Dale en het spraakgebruik. Dit overtuigt het hof niet. Van Dale kent voor de term gevel méér betekenissen dan het begrip voorgevel, terwijl die term ook in het spraakgebruik niet beperkt is tot de voorgevel van een gebouw.
[appellant] wijst verder op gebruikelijke welstandsbepalingen, maar stelt niet dat het bij het redigeren van het glasbeding de bedoeling is geweest naar dergelijke bepalingen te verwijzen.
Tenslotte wijst [appellant] op het gebruik van dezelfde term in artikel 7 van Pro de bijzondere voorwaarden in de akte van 29 mei 2002. Ook deze verwijzing kan hem niet baten omdat uit de tekst van dat artikel 7 niet Pro valt af te leiden – hetgeen door [appellant] ook niet wordt gesteld – dat de bij de akte betrokken partijen de toepasselijkheid van het artikel hebben beperkt tot de voorgevel.
3.2 Het hof kan de conclusie van [appellant] dat het glasbeding niet op de achtergevel van zijn appartement ziet dan ook niet delen.
De eerste grief wordt verworpen.
4 Met de tweede grief verwijt [appellant] de rechtbank nagelaten te hebben te overwegen in hoeverre derden rechtskracht kunnen ontlenen aan genoemde erfpachtvoorwaarden.
4.1 Ter toelichting van deze grief heeft [appellant] gesteld, naar het hof begrijpt, dat het glasbeding alleen geldt tussen hem en de gemeente en dat [geïntimeerde] daaraan geen aanspraak jegens [appellant] kan ontlenen.
4.2 De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4.1 van het beroepen vonnis geoordeeld dat [geïntimeerde] jegens [appellant] geen vorderingsrecht tot naleving van het glasbeding toekomt omdat hij geen partij was bij de akte van 29 mei 2002.
4.3 De grief treft reeds daarom geen doel.
5 De derde grief verwijt de rechtbank haar oordeel gebaseerd te hebben op slechts een deel van een verklaring van een makelaar en niet op andere aspecten die met deze verklaring in relatie staan.
5.1 Ten onrechte stelt [appellant] dat de rechtbank haar oordeel mede heeft doen steunen op de verklaring van de makelaar die is opgetreden bij de verwerving van het appartementsrecht door [appellant]. De rechtbank heeft alleen gebruik gemaakt van hetgeen [appellant] zelf over mededelingen van die makelaar heeft verklaard.
5.2 Het hof is van oordeel dat de rechtbank daarbij de verklaring van [appellant] niet volledig in haar vonnis behoefde te citeren maar kon volstaan met de essentie daarvan voor zover deze voor de oordeelsvorming van de rechtbank van belang was.
5.3 Hetgeen [appellant] sub 3.3 stelt gaat uit van een verkeerde lezing van de desbetreffende passage in het aangevallen vonnis.
5.4 In zijn toelichting op de grief wijst [appellant] er verder op dat de makelaar geen antwoord had op de vraag waarom in het boven het appartement van [appellant] gelegen appartement geen ondoorzichtig glas was aangebracht alsmede dat op de bouwtekeningen niet is aangegeven wat precies waar was aangebracht ten tijde van de oplevering en dat ook daaruit niet duidelijk wordt waarom destijds is besloten tot het (wel) plaatsen van ondoorzichtig glas in het appartement dat [appellant] heeft verworven.
Voor zover [appellant] hiermee heeft bedoeld te stellen dat het op een vergissing van de aannemer berust dat in zijn appartement ten tijde van de oplevering ondoorzichtig glas was geplaatst, wordt die stelling verworpen. Het enkele feit dat het appartement van de bovenburen (thans) ondoorzichtig glas bevat is daartoe onvoldoende. De in het geding gebrachte bouwtekeningen geven op dit punt evenmin voldoende duidelijkheid.
Zo er in werkelijkheid sprake is geweest van een fout of vergissing van de aannemer kan dat [appellant] niet baten. In dat geval had het voor de hand gelegen dat de opdrachtgever tot de bouw de aannemer had aangesproken. Nu dat klaarblijkelijk niet gebeurd is, moet aangenomen worden dat het de bedoeling van de bij de bouw betrokken partijen is geweest om het appartement van [appellant] te voorzien van ondoorzichtig glas in de bewuste ramen.
5.5 De grief kan voor het overige onbesproken blijven omdat daarmee, ook indien zij gegrond zou worden bevonden, geen afbreuk wordt gedaan aan het hierboven sub 2 vermelde uitgangspunt.
5.6 Ook deze grief wordt verworpen.
6 Met de vierde grief verwijt [appellant] de rechtbank nagelaten te hebben om te overwegen of en in hoeverre aan het gelijkheidsbeginsel in deze werking moet worden toegekend.
6.1 Ter toelichting heeft [appellant] aangevoerd dat de rechtbank oog had moeten hebben voor het feit dat buurtbewoners in een min of meer vergelijkbare positie, waaronder de bovenburen van [appellant], niet de verplichting is opgelegd ondoorzichtig glas te handhaven en over ramen beschikken waardoor zij vrij op de achtergevel van [geïntimeerde] kunnen uitkijken.
6.2 Bij het door de rechtbank gehanteerde, hierboven sub 2 aangehaalde uitgangspunt, behoefde de rechtbank slechts de rechtsverhouding tussen [appellant] en [geïntimeerde] te beoordelen. De rechtsverhouding van [geïntimeerde] tot andere buurtbewoners speelde daarbij geen rol.
6.3 Ook deze grief treft geen doel.
7 Met de vijfde grief wordt de rechtbank verweten geen overweging gewijd te hebben aan het feit, dat er – volgens [appellant] – een groot verschil bestaat tussen de appartementen naast de tuin van [geïntimeerde] en dat van [appellant].
7.1 Ook voor deze grief geldt hetgeen het hof sub 6.2 heeft overwogen.
7.2 Deze grief deelt dan ook het lot van de vorige.
8 Nu geen van de grieven slaagt zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen. Bij deze uitkomst past dat [appellant] wordt veroordeeld in de gedingkosten in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 20 februari 2008 van de rechtbank te ’s-Gravenhage;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 303,- aan verschotten en € 894,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.C.N.B. Kaal en G.J. Heevel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 augustus 2009 in aanwezigheid van de griffier.