Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
nummer BK-08/00129
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer d.d. 6 november 2009
op het hoger beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 21 februari 2008, nummer AWB 07/839, betreffende de hierna vemelde beschikking.
Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De heffingsambtenaar van de SaBeWA (hierna: de Inspecteur) heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), met dagtekening 28 februari 2007, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per de waardepeildatum 1 januari 2005, voor het tijdvak van 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007, vastgesteld op € 299.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij zijn uitspraak heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 39. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 107. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
30 september 2009, gehouden te Den Haag. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is gebruiker van de woning krachtens het recht van gebruik en bewoning, welke in bloot eigendom is bij [A]. De woning is een vrijstaande woning, bouwjaar vóór 1954, met bijgebouwen. De inhoud van de woning is ongeveer 280 m³ en de oppervlakte van het bij de woning horende kadastrale perceel grond (gemeente [Q] A [xxxx]) is ongeveer 830 m².
3.2. De Inspecteur heeft een taxatieverslag in het geding gebracht, opgemaakt op 15 oktober 2007 door WOZ-taxateur [B]. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning getaxeerd op € 324.794,67.
3.3. Achter de woning zijn in pacht uitgegeven akkergronden gelegen. Belanghebbende is daarvan eigenaar annex verpachter. Een gedeelte van de aangrenzende verpachte landbouwgrond circa 323 m2 van de naastgelegen akkergrond is niet als akkergrond in gebruik maar beplant met onder meer bomen. Daarachter is de eigenlijke akkerrand gelegen welke toegang biedt tot de akkergronden.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunten - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:
- de vastgestelde waarde is te hoog omdat de Inspecteur onjuiste objectkenmerken heeft gehanteerd. Het stuk grond van 323 m2 is ten onrechte in de objectafbakening meegenomen en is niet als tuin in gebruik.
- ten onrechte wordt uitgegaan van een garage in plaats van een berging/schuur met de daarbij behorende gevolgen voor de waarde. Voor een gebruik als garage is het gebouw te klein. Ook de ligging van de - niet meer in werking zijnde - septic tank direct achter de woning heeft een waardedrukkende invloed welke niet in de beschikte waarde is meegenomen. Daarnaast is bij de waardering ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening gehouden met de waardeverminderende invloed van de verlegging en verbreding in 2006 van het openbare pad ([b-straat]) dat van [Z] naar [Q] loopt, op de rand van het perceel, en de daardoor ontstane inbreuk op de privacy;
- ook de toegenomen verkeersdrukte op de aangrenzende weg is van invloed. De eenvoudige bouw, het ontbreken van isolatie en dubbele beglazing op de bovenetage, en de gedateerde staat van de woning zijn eveneens onvoldoende meegewogen. Ook is gewezen op de verschillen in inhoud en oppervlakte tussen de woning en de door de Inspecteur gebruikte referentieobjecten. De waarde van het perceel is gebaseerd op een verkeerde grondprijs. Al met al heeft de Inspecteur onvoldoende inzicht gegeven in de waardeopbouw.
4.3. De Inspecteur heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd bestreden.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde primair wordt vastgesteld op maximaal € 238.994, subsidiair op € 260.000 en meer subsidiair op een in goede justitie te bepalen waarde. Voorts wordt geconcludeerd tot vergoeding van de proceskosten in beide instanties, waaronder de kosten van de eigen taxatie, en het gestorte griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het Hof.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. De rechtbank heeft - voor zover thans nog van belang - het volgende overwogen. Daarbij dienst onder eiseres te worden verstaan: belanghebbende, en onder verweerder: de Inspecteur:
"Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met zogeheten referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 299.000,-.
De rechtbank volgt verweerder in de door hem bepleite objectafbakening, in de zin dat in totaal 1153 m2 grond in de waardering moet worden betrokken. Uit de luchtfoto in verweerders taxatierapport blijkt dat 323 m2 grond buiten het bij de woning behorende kadastrale perceel feitelijk is ingericht als tuin en zodoende ten dienste van de woning staat. Ingevolge artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet onder meer als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer van gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
De rechtbank neemt verder in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Niet is vereist dat gebruik wordt gemaakt van identieke referentieobjecten. Wel dienen eventuele verschillen in oppervlakte, inhoud, staat of ligging van het object voldoende te zijn toegelicht en tot uitdrukking gebracht in de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank is daaraan in dit geval voldaan. In verweerders taxatierapport is aangegeven dat in de vergelijking met de referentieobjecten expliciet rekening is gehouden met de eenvoudige bouw van de woning, met overlast en met het feitelijke recht van overpad.
De rechtbank ziet geen reden tot twijfel aan de waarde in de door verweerder gehanteerde objectkenmerken. Niet in geschil is dat bij de woning een bijgebouw hoort dat oorspronkelijk is bedoeld als garage, maar voor dat doel naar huidige maatstaven bezien (te) beperkte afmetingen heeft. Daargelaten de meest toepasselijke kwalificatie van dit bijgebouw, komt het hiervoor door verweerder in de waardeopbouw opgevoerde bedrag van € 11.000,- de rechtbank aannemelijk voor.
Ten slotte kan naar het oordeel van de rechtbank een zekere bevestiging van de (vastgestelde) waarde worden gevonden in het door eiser overgelegde taxatierapport, waarin uitgaande van 830 m2 grond, de waarde is geschat op € 260.000,-.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard."
6.2. Het Hof is van oordeel dat het taxatieverslag zoals dat door de Inspecteur in het geding is gebracht een goed vertrekpunt vormt voor de waardebepaling van de woning. Ook is het Hof van oordeel dat naast het kadastraal toegekende perceel ook het stuk grond van 323 m2 tot de woning dient te worden gerekend. Daartoe acht het Hof doorslaggevend dat dit gedeelte duurzaam aan het voor akkerbouw bestemde perceel is onttrokken. De tot de gedingstukken behorende luchtfoto's laten daarover in redelijkheid geen twijfel bestaan. Belanghebbende heeft daarvan het permanente en ongestoorde genot. Daarbij komt tevens betekenis toe aan de omstandigheid dat belanghebbende de verpachter is van de landbouwgrond. De nadere objectafbakening heeft derhalve op correcte wijze plaatsgevonden. Tevens dient bij de waardevaststelling daarmee rekening te worden gehouden.
6.3. In afwijking van hetgeen de rechtbank heeft beslist, is het Hof van oordeel dat met een aantal aspecten in onvoldoende mate rekening is gehouden. Daartoe overweegt het Hof het volgende.
6.4.1. De Inspecteur heeft met het forse achterstallig onderhoud en het gedemodeerde karakter van de woning te weinig rekening gehouden door de taxatiewaarde van € 324.000 te verlagen tot € 299.000. Het Hof is van oordeel dat een hogere negatieve waardedruk aan het achterstallig onderhoud en de sterke verouderde - want nog in originele staat verkerende - binnenkant van de woning moet worden toegekend. Het Hof verwijst daartoe naar de tot de gedingstukken behorende foto's waaruit ondermeer de toestand van het sanitair blijkt. Met de gehanteerde waarde per kubieke meter van de woning heeft de Inspecteur daaraan onvoldoende gewicht toegekend.
6.4.2. De aanwezigheid van de septic tank vlak achter de woning heeft naar 's Hofs oordeel een negatieve, zij het zeer geringe, invloed op de waarde van de woning. Tussen partijen staat vast dat de niet meer in werking zijnde septic tank niet kwalificeert als een zogenoemde BOOT-tank, zodat de daarmee gemoeide eventuele verwijderingskosten gering zijn, geschat op enkele honderden euro's.
6.4.3. Inzake de vraag of het bijgebouw als een garage dan wel als berging moet worden geduid, merkt het Hof op dat te dezen slechts relevant is de daaraan toe te kennen waarde welke onderdeel is van de totaalwaarde. Dat dit bijgebouw een te kleine oppervlakte heeft om als volwaardige garage te kunnen worden benut acht het Hof aannemelijk, zodat in zoverre een bescheiden verlaging van de daaraan toegekende waarde moet worden verleend.
6.5. Alles afwegende, waaronder de grotere perceelsoppervlakte zoals hiervoor onder 6.2 over- wogen, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 275.000. In deze aldus vastgestelde waarde is verdisconteerd de aanwezigheid van het verbrede pad en de inbreuk op de privacy. Naar 's Hofs oordeel is aldus ook met de toegenomen verkeersoverlast zoals vermeld in het taxatieverslag van de zijde van de Inspecteur in voldoende mate meegewogen.
6.6. Al hetgeen belanghebbende nog overigens of anderszins heeft aangevoerd ter staving van zijn standpunt dat een verdere verlaging van de beschikte waarde van de woning is geboden, acht het Hof niet aannemelijk gemaakt.
6.7. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist als hierna vermeld.
Proceskosten en griffierecht
7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.288 wegens beroepsmatige verleende rechtsbijstand in beroep en hoger beroep (4 punten à € 322 x 1 (gewicht van de zaak)). De kosten ter zake van het van de kant van belanghebbende overgelegde taxatierapport acht het Hof onvoldoende gespecificeerd, zodat die kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
7.2. Voorts dient het voor de behandeling van deze zaak bij de rechtbank en het Hof in beroep en hoger beroep gestorte griffierecht € 146 (€ 39 + € 107) aan belanghebbende te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 275.000;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op
€ 1.288; en
- gelast de SaBeWa het voor deze zaak bij de rechtbank en het Hof betaalde griffierecht van in totaal € 146 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.T. Sanders, P.J.J. Vonk en E.M. Vrouwenvelder, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 6 november 2009 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.