Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-08/00524
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer d.d. 10 december 2009
in het geding tussen:
de heffingsambtenaar van de gemeente Leiderdorp, hierna: de Inspecteur,
en
[belanghebbende], wonende te [Z], hierna: belanghebbende,
op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 11 november 2008, nr. AWB 07/5673 WOZ, betreffende de op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waarde) en geldend voor 2007 is vastgesteld op € 601.000, alsmede de in hetzelfde geschrift vervatte aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2007.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 26 november 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen: belanghebbende in persoon, vergezeld door zijn echtgenote, alsmede [A] namens de Inspecteur, en tot diens bijstand: [B] en [C], taxateur.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht en de proceskosten;
- vernietigt de uitspraak van de Inspecteur;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 520.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting aldus, dat deze nader wordt berekend naar een heffingsmaatstaf van € 520.000.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning is een geschakelde hoekbungalow met garage. De inhoud ervan is 449 m³ exclusief garage en 525 m³ inclusief garage. De oppervlakte van het perceel bedraagt 676 m².
2. Op 2 november 2004 heeft het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiderdorp besloten de onbebouwde kavel grenzend aan de woning (hierna: de kavel), waarop een groenbestemming rust, te verkopen en de kavel een bouw- en woonbestemming te geven (hierna: het besluit). De op de kavel geprojecteerde woning reikt tot drie meter van de woning van belanghebbende en heeft een ondergrondse kelder van 500 m³. Voor de bouw moet alle begroeiing op de kavel wijken.
3. In geschil is de waarde van de woning. De Inspecteur bepleit een waarde van € 586.000. Belanghebbende concludeert dat de woning effectief onverkoopbaar is, doch omarmt de uitspraak van de rechtbank, waarin de waarde is vastgesteld op € 450.000.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet, dient de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5. Belanghebbende meent dat bij de waardevaststelling geen of onvoldoende rekening is gehouden met het besluit en de gevolgen daarvan. De Inspecteur heeft te weinig oog gehad voor de bestemmingswijziging, de ernstige bouwtechnische risico's en tijdenlange onzekerheden als gevolg van de realisering van het bouwplan, welke de woning effectief onverkoopbaar maken. Dit wordt niet anders door de planschadevergoeding van € 15.000.
6. De Inspecteur, op wie de bewijslast rust, heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door taxateur [C], werkzaam voor [D], die de woning op 14 januari 2009 uitwendig heeft bezichtigd. Volgens [C] bedraagt de waarde € 620.000. Voorts heeft de Inspecteur een rapport van taxateur [E], werkzaam voor [F], gedateerd mei 2004, overgelegd, inhoudende een risicoanalyse van de mogelijke planschade. Volgens [E] bedraagt de waarde op 1 juni 2004 € 625.000 en de planschade € 15.000.
7. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast ten aanzien van zijn stelling dat de waarde op de waardepeildatum € 586.000 heeft bedragen. Hoewel de gepresenteerde referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning, geldt voor elk daarvan dat die op de waardepeildatum niet geconfronteerd zouden gaan worden met bouwwerkzaamheden op een aangrenzend perceel. Een dergelijk project heeft ontegenzeggelijk weerslag op de waarde van naastgelegen objecten. Gegeven de datum van het besluit is het aannemelijk dat al op de waardepeildatum de reële kans bestond dat het bouwplan tot uitvoering gebracht zou worden. Het is dan aannemelijk dat de appreciatie voor de woning op de woningmarkt en het aantal potentiële biedende gegadigden op de waardepeildatum al waren afgenomen, terwijl de potentiële biedende gegadigden bij het uitbrengen van een bod rekening zouden hebben gehouden met de aard en de omvang van de geprojecteerde bebouwing, de risico's en de onzekerheden. Deze laatste heeft de Inspecteur niet ontzenuwd, maar gebagatelliseerd door de invloed van de geplande bebouwing op de waarde marginaal te noemen doordat de kavel zou zijn verwaarloosd, doordat als gevolg van de bebouwing ervan een minder inbraakgevoelige situatie zou ontstaan en doordat het uitzicht niet of nauwelijks beperkt zou worden. Niet valt in te zien dat door een opvulling van een open ruimte een minder inbraakgevoelige situatie zou ontstaan. Ook miskent de Inspecteur dat als onderdeel van het bouwplan de gehele beplanting moet wijken. Voorts heeft de Inspecteur geen inzicht verschaft in de planologische positie van de kavel op de waardepeildatum en de toestandsdatum, noch in de bestuurlijke besluitvorming met betrekking tot de bestemmingswijziging, noch in eventuele voorbereidingsbesluiten als bedoeld in de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Betrokkenen en potentiële gegadigden zijn daarmee verstoken gebleven van inzicht in de toekomstige bestemming en bouw- en gebruiksmogelijkheden van de kavel en in de verwachte omvang en duur van het bouwproject. Met de rechtbank en belanghebbende is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met elk van deze feiten en omstandigheden onvoldoende rekening heeft gehouden. Weliswaar heeft de Inspecteur een bedrag van € 15.000 wegens planschade in aanmerking genomen, maar de bepaling van de invloed van de voorgenomen bouwplannen op de waarde is niet afhankelijk van de becijfering of de omvang van de planschadevergoeding.
8. Belanghebbende heeft met zijn stelling dat de woning gedurende het bestaan van bouwplan onverkoopbaar is evenmin de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Nu geen van beide partijen de in het geding zijnde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof die waarde in goede justitie vaststellen. Gegeven de waarden van de referentieobjecten, de aard, de omvang, de risico's en de onzekerheden van het bouwplan, in onderling verband bezien, komt het Hof de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 450.000 onwaarschijnlijk laag voor. Daarom stelt het Hof die waarde in goede justitie vast op € 520.000.
9. Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond.
10. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 10 december 2009 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.