Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.005.175/01
Rolnummer Rechtbank : 656882/07-7443
arrest van de negende civiele kamer d.d. 17 november 2009
inzake
[Naam],
wonende te [Woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. C.J. Dreef te Den Haag,
tegen
de gemeente Den Haag,
zetelend te Den Haag,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. A.R. de Jonge te Den Haag.
Het geding
Bij exploot van 9 april 2008 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 17 januari 2008 door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen. [appellant] heeft bij memorie van grieven (met producties) drie grieven aangevoerd, die door de Gemeente bij memorie van antwoord (eveneens met een productie) zijn bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de volgende als enerzijds gestelde en anderzijds niet of onvoldoende weersproken feiten. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1 [appellant] huurt sinds juli 1977 een perceel losse grond van de Gemeente, ter grootte van ongeveer 3.200 m2, gelegen aan de […]straat te Den Haag in de wijk de Binckhorst. Partijen hebben op 1 juni 1993 een schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot de gemeentegrond ondertekend. Blijkens deze overeenkomst gold de huur voor een looptijd van vijf jaar, ingaand 1 maart 1993 en eindigend 28 februari 1998. De huur is nadien stilzwijgend voor onbepaalde tijd voortgezet. In de schriftelijke huurovereenkomst staat onder meer dat de huurprijs bij aanvang NLG 1.643,26 per maand bedraagt en:
"De verhuring geschiedt voorts onder de volgende voorwaarden:
(...)
12. De grond moet, tenzij de verhuurder afwijking toestaat, bij het einde van de huurtijd worden opgeleverd in de staat, waarin hij zich bevond bij de aanvang der verhuring. De huurder machtigt de verhuurder onherroepelijk, om, na beëindiging van deze huurovereenkomst, alles wat zich in, op of boven de grond mocht bevinden af te breken, op te ruimen en te verkopen (...)".
1.2 [appellant] oefent op het gehuurde een autodemontagebedrijf uit.
1.3 Bij aangetekende brief van 29 juni 2004 heeft de Gemeente de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2006, met aanzegging dat het gehuurde per die datum leeg en ontruimd opgeleverd dient te worden.
1.4 Bij brief van 26 april 2006 is [appellant] gesommeerd om het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen.
1.5 Deze op- en aanzegging houden verband met het voornemen van de Gemeente, gesteund door de Gemeenteraad, om in samenwerking met een aantal marktpartijen te komen tot de integrale herontwikkeling van de Binckhorst tot een centraal gelegen stedelijk gebied, dat met name wordt gekenmerkt door een menging van de functies wonen, werken en voorzieningen. In deze opzet van de Gemeente is voor een autodemontagebedrijf als dat van [appellant] geen plaats meer.
1.6 In eerste aanleg heeft de Gemeente (in conventie) - zakelijk weergegeven - gevorderd dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad (i) voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2006 is geëindigd, (ii) [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen en (iii) [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding ad € 1.136,31 per maand over de periode vanaf 1 januari 2006 tot aan het moment van feitelijke ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
[appellant] vorderde in reconventie, voor het geval de huurovereenkomst wordt beëindigd, dat de Gemeente wordt veroordeeld tot betaling van een schadeloosstelling aan hem, nader op te maken bij staat, met proceskosten.
1.7 Bij het bestreden vonnis van 17 januari 2008 zijn de vorderingen van de Gemeente (in conventie) toegewezen, met uitzondering van de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. De vorderingen van [appellant] (in reconventie) zijn afgewezen.
2. In hoger beroep vordert [appellant] vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog afwijzing van het in conventie gevorderde, alsmede toewijzing van het in (voorwaardelijke) reconventie gevorderde.
Met zijn eerste grief klaagt [appellant] over de vaststelling door de kantonrechter dat de huurovereenkomst dateert van 1 juni 1993. Grief 2 komt op tegen en houdt verband met de belangenafweging door de kantonrechter en zijn conclusie dat de Gemeente bij brief van 29 juni 2004 tegen 1 januari 2006 mocht opzeggen. Grief 3 is gericht tegen de afwijzing van de eis in reconventie.
3. Met grief 1 wordt er terecht op gewezen dat [appellant] reeds vanaf juli 1977 huurt. Het slagen van deze grief kan echter niet tot vernietiging van het vonnis leiden.
4. Ten aanzien van grief 2 overweegt het hof als volgt.
4.1 De huurovereenkomst ziet op een perceel losse grond, ongebouwd onroerend goed. Hierop zijn de huurbeschermingsbepalingen van woonruimte of bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW Pro e.v. niet van toepassing. Ingevolge artikel 7:228 lid 2 BW Pro dient in het onderhavige geval een opzegtermijn in acht te worden genomen van tenminste een maand. In overeenstemming met voormeld artikel heeft de Gemeente de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van een termijn van ruim 18 maanden.
4.2 De Gemeente heeft bij de opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot een perceel losse grond een zekere beleidsruimte. Niet in geschil is echter dat de Gemeente daarbij gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, hetgeen onder meer impliceert dat het gebruik van de bevoegdheid evenredig dient te zijn. In dit kader heeft de kantonrechter de belangen van partijen onderzocht. Hetgeen de kantonrechter op dit punt heeft overwogen (op pagina 4 van het bestreden vonnis vanaf "Het is niet bestreden dat ..." tot aan "(...) een normaal, marktconform rendement gaat opleveren.") wordt door het hof onderschreven.
4.3 Ter aanvulling hierop wordt nog als volgt overwogen.
Duidelijk is dat het belang van [appellant] om op zijn locatie te blijven zitten groot is. Niet alleen is er thans nog geen concreet uitzicht op een andere locatie, maar bovendien is het hoogstwaarschijnlijk dat [appellant] op een andere locatie een marktconforme, aanzienlijk hogere, huur moet gaan betalen. Dit betekent echter niet dat de Gemeente als verhuurder van een perceel losse grond de huurovereenkomst niet zou mogen opzeggen, zeker niet wanneer er een ruime opzeggingstermijn, zoals in dit geval, in acht is genomen. [appellant] heeft onweersproken geen aanspraak op huur- of ontruimingsbescherming op grond van het huurrecht. De omstandigheid dat [appellant] al sinds 1977 van het terrein gebruik maakt, maakt dit niet anders. Ook de gestelde investeringen - over de hoogte hiervan en de mate van afschrijving heeft [appellant] overigens niets aangevoerd, zodat het hof aanneemt dat deze zeker niet meer of anders zijn geweest dan normale bedrijfsmatige investeringen/afschrijvingen - maken dit niet anders. Dat de Gemeente in de jaren zeventig/tachtig van de vorige eeuw kennelijk behoefte had aan de aanwezigheid van autodemontagebedrijven binnen haar stadsgebied, maakt niet dat er tussen de Gemeente en een dergelijk bedrijf een "bijzondere huurrelatie" tot stand is gekomen. Het mag zo zijn dat autodemontagebedrijven een maatschappelijke functie hebben, maar datzelfde geldt onweersproken eveneens voor horeca, detailhandel, particuliere dienstverlening en publieke voorzieningen als sportcentra.
De Gemeente op haar beurt heeft aangevoerd dat zij een groot belang heeft bij zekerheid over het vrijkomen van de grond omdat anders de onderhandelingen met de marktpartijen stagneren. In alinea 3.2 van de inleidende dagvaarding heeft de Gemeente de geschetste problematiek geconcretiseerd door te wijzen op de situatie rondom de realisatie van een hoogwaardige bedrijfsruimte en woontorens aan de Binckhorstlaan, gelegen in de directe nabijheid van een drietal autodemontagebedrijven, waaronder dat van [appellant]. Volgens de Gemeente heeft de betrokken marktpartij aangegeven dat een verdere ontwikkeling van het desbetreffende blok pas voortvarend kan worden opgepakt, zodra er duidelijkheid bestaat over de uiterste datum waarop de autodemontagebedrijven vertrokken zullen zijn. [appellant] heeft gesteld dat zulks onzin is: de betrokken marktpartij bepaalt immers niets, de Gemeente bepaalt (conclusie van antwoord onder 5). Het hof kan [appellant] hierin niet volgen. De herontwikkeling van de Binckhorst is een omvangrijk en ambitieus project. Gelet op de omvang hiervan is aannemelijk dat de Gemeente voor het succes van de herontwikkeling (mede) afhankelijk is van de medewerking van de betrokken marktpartijen. Het is dan ook van belang dat de Gemeente de marktpartijen duidelijkheid kan verschaffen over de beschikbaarheid van de kavels, zodat de Gemeente de onderhandelingen met hen kan voortzetten. De omstandigheid dat de grond van [appellant] eerst in 2020 in ontwikkeling zal worden genomen zou erop kunnen wijzen dat de ontbinding en ontruiming prematuur is. Gelet op de omstandigheden dat de vertraging in de bestemmingsplanprocedure ten tijde van de opzegging niet was te voorzien, de herontwikkeling van een gebied als de Binckhorst een lange voorbereidingstijd vraagt en de procedure tot ontbinding en ontruiming geruime tijd in beslag neemt, is dit echter niet doorslaggevend. Temeer daar ook nog nader bodemonderzoek, mogelijk gevolgd door sanering, dient plaats te vinden, zoals de Gemeente (met verwijzing naar producties 11a - 11d bij conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie) heeft aangevoerd en [appellant] in hoger beroep niet langer heeft betwist. Met bodemonderzoek en sanering zal eveneens geruime tijd zijn gemoeid.
4.4 Tegenover de belangen van [appellant] staat naar het oordeel van het hof het zwaarwegende belang van de Gemeente om de Binckhorst op een voortvarende wijze te herontwikkelen. Niet kan worden gezegd dat de Gemeente met de opzegging van de huurovereenkomst in strijd met het evenredigheidsbeginsel heeft gehandeld: de voor [appellant] nadelige gevolgen van de opzegging zijn niet onevenredig in verhouding tot het met de opzegging te dienen doel, te weten de herontwikkeling van de Binckhorst.
4.5 Voor zover [appellant] een beroep op het vertrouwensbeginsel heeft gedaan, wordt als volgt overwogen.
Op de Gemeente rust geen wettelijke of contractuele verplichting om in het kader van de huurbeëindiging aan [appellant] een vervangende locatie aan te bieden. Vaststaat, nu tegen de desbetreffende overwegingen van de kantonrechter (op pagina 4 van het bestreden vonnis) niet is gegriefd, dat de Gemeente zich wel het belang van [appellant] bij het vinden van een vervangende locatie heeft aangetrokken. De Gemeente heeft getracht een locatie zeker te stellen op het bedrijventerrein Heron te Pijnacker-Nootdorp. Dat zulks tot dusver (nog) niet is gelukt, is de Gemeente niet zonder meer te verwijten. Onvoldoende is gebleken dat de Gemeente aan [appellant] een onvoorwaardelijke toezegging heeft gedaan, waaraan [appellant] het gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat er hoe dan ook een vervangende locatie zou komen. Evenmin is gebleken dat de Gemeente bij het "Convenant Bedrijven Binckhorst" van 2008 (overgelegd als productie 1 bij memorie van grieven) een dergelijke verplichting tegenover [appellant] op zich heeft genomen. Het Convenant creëert aanspraken voor bedrijven die "huurder van de gemeente" zijn (afspraak 4). De huurovereenkomst met [appellant] was reeds opgezegd tegen 1 januari 2006. Het beroep op het vertrouwensbeginsel gaat dan ook niet op.
4.6 Grief 2 faalt.
5. Ten aanzien van grief 3 overweegt het hof als volgt.
5.1 [appellant] heeft allereerst aangevoerd dat de Gemeente onrechtmatig jegens hem handelt door al tegen 1 januari 2006 de huurovereenkomst op te zeggen en ontruiming te vorderen. Het hof heeft in rov. 4 geoordeeld dat de Gemeente de huurovereenkomst heeft opgezegd in overeenstemming met het huurrecht en dat zij daarbij geen algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Door opzegging van de huurovereenkomst heeft de Gemeente dan ook niet onrechtmatig jegens [appellant] gehandeld.
5.2 [appellant] heeft voorts gesteld dat het opzeggen van de huurovereenkomst en het vorderen van ontruiming zonder het aanbieden van een schadevergoeding en/of een passende vervangende locatie onrechtmatig jegens hem is. Naar het oordeel van het hof vindt deze stelling geen steun in het recht.
5.3 Een andere deugdelijke grondslag voor schadevergoeding is gesteld noch gebleken. Dit brengt mee dat de reconventionele vordering tot vergoeding van schade op basis van onrechtmatig handelen door de Gemeente terecht is afgewezen. Ook grief 3 faalt.
6. Het bewijsaanbod van [appellant] dient als te vaag - nu het onvoldoende duidelijk is betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen - dan wel niet terzake dienende - nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven - te worden gepasseerd.
7. De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten
van het geding in hoger beroep. De kostenveroordeling zal, zoals door de Gemeente gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, van 17 januari 2008;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 254,00 aan verschotten en € 894,00 aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. T.L. Tan, M.J. van der Ven en C.M. Luijks en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 november 2009 in aanwezigheid van de griffier.