Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00251
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer d.d. 5 maart 2010
op het hoger beroep van de Inspecteur, het hoofd Belastingen van de gemeente Delft, tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 17 maart 2009, nummer AWB 07/9612 WOZ, betreffende de na te noemen ten aanzien van [belanghebbende] te [Z] (hierna: belanghebbende) gegeven beschikking en tegelijk bekend gemaakte aanslag.
1. Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1 Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], vastgesteld op € 218.140 per 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2007.
1.2 Aan belanghebbende is voor het jaar 2007, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de hiervoor vermelde onroerende zaak, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Delft naar een heffingsmaatstaf van € 218.140.
1.3 Het aanslagbiljet waaruit van de vorenvermelde beschikking en aanslag blijkt, is gedagtekend 31 maart 2007.
1.4 Bij twee in een geschrift, gedagtekend 9 november 2007, vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.5 Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 39. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning verminderd tot € 193.541, de aanslag verminderd tot een, berekend naar een heffingsmaatstaf van € 193.541, en de gemeente Delft gelast het betaalde griffierecht van € 39 aan belanghebbende te vergoeden.
2. Loop van het geding in hoger beroep
2.1 De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 22 januari 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
3. Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onderwerpelijke onroerende zaak (hierna: de woning). De woning is een luxe appartement op de begane grond met berging (apart in de gemeenschappelijke verkeersruimten) van een klein appartementencomplex (vier woonlagen). Het complex is gebouwd in 2005 en 2006 en is gelegen in de [buurt], op geringe afstand van het centrum van [Z] en nabij uitvalswegen. De inhoud van de woning bedraagt ongeveer 320 m3.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende geoordeeld, waarbij voor "eiser" belanghebbende moet worden gelezen en voor "verweerder" de Inspecteur.
"2.3 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.4 In de opvatting van eiser is de WOZ-waarde op een te hoog bedrag vastgesteld. De WOZ-waarde is hoger dan de aankoopwaarde van eind 2006. Eiser bepleit een waarde van € 193.541,-. Hij voert daartoe - kort en zakelijk weergegeven - aan dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten duurdere en grotere appartementen zijn op een betere locatie met een gunstigere ligging hetgeen in zijn ogen een aanzienlijke waardevermeerdering met zich mee brengt. Bovendien beschikken de referentiepanden, in tegenstelling tot zijn woning zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde op de begane grond over een ruim terras, waardoor optimaal van de zon kan worden geprofiteerd. Omdat de vergelijkingsobjecten hoger zijn gelegen wordt daar geen overlast van voorbij lopende voetgangers en naastgelegen parkeerhavens ondervonden. Voorts is bij de referentiepanden sprake van een beter uitzicht en beschikken zij over een ondergrondse parkeergarage. Bovendien wordt veel geluidsoverlast - onder meer van de lift, de toegangsdeur, de bovenburen en het verkeer - ervaren. In de opvatting van eiser zijn de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten dan ook om tal van redenen niet goed vergelijkbaar met zijn woning. Het bevreemdt eiser dat de WOZ-waarde niet is berekend aan de hand van de door hem betaalde koop/aanneemsom, teruggerekend naar de waarde op de waardepeildatum (1 januari 2005), toen de woning nog niet bestond. Ter onderbouwing van zijn stelling dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te hoog is, verwijst eiser ook naar het taxatierapport van [A] B.V., gevestigd te [Z], van 8 april 2008, in welk rapport wordt uitgegaan van een waarde van € 235.000,-.
2.5 Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 februari 2008 door [B], WOZ-taxateur te [Z]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 218.140,-. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.6 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7 De rechtbank stelt voorop dat aan het door eiser overgelegde taxatierapport niet de betekenis kan toekomen die eiser daaraan gehecht wil zien, enerzijds niet omdat het rapport een taxatie behelst naar een waardedatum die niet minder dan (ruim) 40 maanden van de toepasselijke waardepeildatum is verwijderd en anderzijds niet, omdat het rapport niet op kenbare en verifieerbare wijze op concrete marktgegevens is gebaseerd. Mede gelet op de door eiser aangeduide verschillen die er tussen de woning en de referentieobjecten bestaan en op de omstandigheid dat tijdens het hoorgesprek aan eiser is meegedeeld dat bij gebreke van vergelijkbare woningen is uitgeweken naar referentiewoningen in een duurdere klasse, ligt het naar het oordeel van de rechtbank veeleer in de rede om, zoals door eiser ook is bepleit, de waarde van de woning te baseren op de koop/aanneemsom van € 217.000,- waarvoor hij de woning in oktober 2006 heeft gekocht. Van omstandigheden die tot de conclusie zouden leiden dat sprake is geweest van een niet- marktconforme prijs, is in het onderhavige geval niet kunnen blijken. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat naar ter zitting is gebleken tussen partijen niet in geschil is dat de vraagprijs voor het appartement in kwestie in april 2005 is bepaald op € 217.000,-, dat de bouw van het betreffende woningcomplex medio 2005 is gestart, dat omstreeks april 2006 oplevering heeft plaatsgevonden en dat een half jaar later eisers appartement het enige in het complex nog overgebleven appartement was dat nog immer niet was verkocht. Het geheel van deze omstandigheden geeft geen voedsel aan de veronderstelling dat de woning beneden de marktprijs zou zijn gekocht. Een en ander voert tot de slotsom dat verweerder de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
2.8 Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft in zijn berekening de door hem betaalde prijs gecorrigeerd met een factor die de gemiddelde waardestijging van de woning tussen waardepeildatum en aankoopdatum weergeeft. Verweerder bestrijdt die berekeningswijze door te stellen dat de vraagprijs reeds kort na de waardepeildatum was vastgesteld en ongewijzigd is gebleven en dat dit sedertdien de transactieprijs was waartegen de woning in eigendom kon worden verkregen. De rechtbank overweegt echter dat verweerder in die benadering eraan voorbij gaat dat de verkoop van de woning sinds de datum waarop de vraagprijs was vastgesteld, niet minder dan ongeveer anderhalf jaar op zich heeft laten wachten. De in de gedingstukken genoemde leveringsdatum van 31 oktober 2006 vormt het enige in dit verband relevante gerealiseerde marktgegeven. Het kennelijke standpunt van verweerder dat indexering zijn inziens desondanks achterwege zou moeten blijven, komt in de gegeven situatie dan ook onjuist voor. Eiser heeft zijn waarde aannemelijk gemaakt.
2.9 De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vast op € 193.541,-."
5. Omschrijving geschil en standpunten van partijen
5.1 In geschil is of de rechtbank de waarde van de woning terecht heeft vastgesteld op € 193.541.
5.2 De Inspecteur beantwoordt deze vraag ontkennend en heeft daartoe aangevoerd dat een aantal oordelen van de rechtbank onjuist, althans onbegrijpelijk is.
5.3 Belanghebbende heeft beargumenteerd dat de beslissing van de rechtbank juist is.
5.4 Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
6. Conclusies van partijen
6.1 Het hoger beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak van de Inspecteur.
6.2 Belanghebbende heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
7. Beoordeling van het hoger beroep
7.1 De rechtbank heeft in aanmerking genomen dat de koopprijs van € 217.000 vrij op naam voor de woning in april 2005 eenzijdig door de projectontwikkelaar is vastgesteld en dat de woning eerst anderhalf jaar nadien voor die prijs (aan belanghebbende) is verkocht. Hieruit heeft de rechtbank terecht afgeleid dat die prijs eerst eind oktober 2006 "marktconform" was. Dit houdt in dat de projectontwikkelaar, naar achteraf kan worden vastgesteld, aanvankelijk voor dit appartement op een te hoge verkoopprijs heeft ingezet en dat die prijs niet kan gelden als de waarde van de woning in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat de Inspecteur ook met het door hem in het geding gebrachte taxatierapport en overige gegevens niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde bij de beschikking juist, althans niet te hoog is vastgesteld.
7.2 In een geval als het onderhavige, waarin de rechter van oordeel is dat de inspecteur de door hem gestelde waarde van een onroerende zaak - tegenover de gemotiveerde betwisting door de belanghebbende - niet aannemelijk heeft gemaakt, dient te worden uitgegaan van de juistheid van de waarde die belanghebbende voorstaat, tenzij deze onwaarschijnlijk laag is. De rechtbank heeft geoordeeld dat belanghebbende de door hem gestelde waarde van de woning in het economische verkeer van € 193.541 op de waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt. Met dit oordeel heeft de rechtbank tot uitdrukking gebracht dat de door belanghebbende gestelde waarde, mede gelet op de stellingen van de Inspecteur, voldoende steun vindt in de feiten om voor juist te houden. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk.
7.3 Met de uitdrukking "in goede justitie" - woorden die zijn gebezigd in rechtsoverweging 2.9 van de uitspraak van de rechtbank - wordt doorgaans tot uiting gebracht dat de rechter met betrekking tot geen van de onderscheidenlijk door de procespartijen bepleite waarden van oordeel is dat voldoende bewijs is bijgebracht en dat hij - de rechter - de waarde, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden die hij van belang acht, zelfstandig vaststelt. Met de Inspecteur kan worden vastgesteld dat die woorden in 2.9 van de uitspraak van de rechtbank kennelijk niet zo zijn bedoeld. Zulks betekent evenwel niet dat het oordeel van de rechtbank omtrent de waarde onjuist of onbegrijpelijk is.
7.4 Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen.
8. Proceskosten en griffierecht
8.1 Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Naar partijen ter zitting zijn overeengekomen voor het geval het hoger beroep niet (geheel) slaagt, zal de gemeente Delft aan belanghebbende een bedrag van € 238 vergoeden ter zake van reis- en verletkosten die belanghebbende in eerste aanleg en in hoger beroep heeft gemaakt. Het Hof sluit zich hierbij aan.
8.2 Omdat de uitspraak van de rechtbank in stand blijft, wordt van de gemeente Delft wegens het door de Inspecteur ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 448.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank, en
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten, vastgesteld op € 238, en wijst de gemeente Delft aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 5 maart 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.