Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
nummer BK-09/00273
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 26 maart 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 7 april 2009, nummer AWB 08/2643 WOZ, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Lisse (hierna: de Inspecteur) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2007 en voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 295.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Lisse voor het jaar 2008 bekendgemaakt.
1.2. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld.
1.4. Bij de in de aanhef vermelde uitspraak heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 12 februari 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een woning, gebouwd omstreeks 1970, gelegen in een rij voorzien van houten kozijnen en met twee dakkapellen op de tweede verdieping, alsmede een garage. Op de begane grond zijn een entree/hal, toilet, woonkamer en keuken en op de eerste verdieping drie slaapkamers en een badkamer met vaste trap naar de tweede verdieping. De kaveloppervlakte van de onroerende zaak bedraagt 296 m2. De brutoinhoud van de woning bedraagt 390 m3.
3.2. Rond de peildatum 1 januari 2007 zijn de volgende nabijgelegen woningen verkocht:
Woning Transactiedatum Verkoopprijs Kaveloppervlakte Inhoud
[b-straat 1] 24 januari 2007 € 250.000 128 m2 circa 345 m3
[c-straat 1] 2 juni 2006 € 301.250 202 m2 circa 400 m3
[d-straat 1] 25 april 2006 € 292.000 222 m2 circa 415 m3
Deze woningen zijn van hetzelfde type als de woning van belanghebbende.
3.3. Op de achter de onroerende zaak gelegen grond rust een recht van overpad over een oppervlakte van 50 m2 en op de grond bij het naastgelegen hoekpand [a-straat 2] over een oppervlakte van 540 m2.
3.4. Het pand [a-straat 2] is voor het onderhavige tijdvak door de Inspecteur gewaardeerd op € 292.500. Daarbij is volgens onderstaand overzicht een waardeaftrek toegepast van € 12.500 voor het recht van overpad, een waardeverhoging toegepast van € 10.000 vanwege de ligging op de hoek en is geen rekening gehouden met de aanbouw. Het pand [a-straat 2] heeft één dakkapel. De waarde van dat pand en de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum zijn als volgt opgebouwd:
[a-straat 1] [a-straat 2]
Grondwaarde € 57.500 € 60.000
Hoofdgebouw waarde € 214.500 € 214.500
Dakkapel voor € 2.500
Dakkapel achter € 2.500 € 2.500
Garage/carport € 20.000 € 20.000
Hoek € 10.000
Aftrekpost erfdienstbaarheid - € 12.500
Totaal WOZ-waarde (niet afgerond) € 297.000 € 294.500
Afronding - € 2.000 - € 2.000
Totaal WOZ-waarde (afgerond) € 295.000 € 292.500
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum juist heeft vastgesteld. Deze vraag wordt door belanghebbende ontkennend en door de Inspecteur bevestigend beantwoord.
4.2. Belanghebbende voert ter ondersteuning van zijn standpunt - zakelijk weergegeven - het volgende aan:
De rechtbank had het bezwaar van belanghebbende tegen de aanwezigheid van de taxateur tijdens de zitting voor de rechtbank gegrond moeten verklaren. Belanghebbende heeft voor zijn berekening van de door hem voorgestane waarde van € 245.000 per 1 januari 2007 het gemiddelde van de verkoopcijfers van de eengezinswoningen in hetzelfde postcodegebied (€ 285.000), derhalve de directe omgeving van de woning, tot uitgangspunt kunnen nemen. Bij de waardering is geen rekening gehouden met de waardedrukkende invloed van € 15.238 als gevolg van de onderhoudstoestand van de woning en van € 25.000 als gevolg van het recht van overpad. De waarde van het naastgelegen hoekpand is door de Inspecteur onjuist vastgesteld, aangezien geen rekening is gehouden met de waardeverhogende invloed van de aanbouw van dat hoekpand.
4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de bij beschikking vastgestelde waarde staande.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot € 245.000.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan de bij beschikking vastgestelde waarde van € 295.000. De rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel terecht en op goede gronden geoordeeld dat de Inspecteur, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, dat is gebaseerd op verkoopprijzen van vergelijkbare panden rond de waardepeildatum, en rekening houdend met de verschillen tussen de panden, in dat bewijs is geslaagd. Daarbij komt dat de Inspecteur, gelet ook op het in 3.4 vermelde overzicht, aannemelijk heeft gemaakt dat de verschillen van de onroerende zaak ten opzichte van het pand [a-straat 2] aanleiding gaven tot een lagere waarde voor het pand [a-straat 2]. Het gaat hier vooral om het verschil in oppervlakte van het overpad dat het pand [a-straat 2] moet dulden. De omstandigheid dat bij het pand [a-straat 2] per abuis niet de aanbouw in de waardebepaling is betrokken, levert nog geen grond op met die omstandigheid ook bij de waardering van de onroerende zaak rekening te houden. De onroerende zaak beschikt immers niet over een aanbouw. Van een bewuste begunstiging of een begunstigend beleid van de zijde van de Inspecteur is geen sprake, terwijl ook overigens te dezen geen reden bestaat aan te nemen dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden.
6.3. Uitgaande van het overwogene in 6.2 is het vervolgens aan belanghebbende aannemelijk te maken dat de onroerende zaak niettemin een lagere waarde heeft. Belanghebbende heeft naar 's Hofs oordeel onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld dan wel, tegenover de betwisting ervan door de Inspecteur, aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat de onroerende zaak een lagere waarde heeft dan € 295.000.
6.4. Belanghebbende heeft tot uitgangspunt van de door hem berekende waarde een gemiddelde gehanteerd dat is afgeleid van verkoopcijfers van eengezinswoningen binnen het postcodegebied van de onroerende zaak. Niet duidelijk is welke verkopen daaraan ten grondslag hebben gelegen. Een toetsing of die verkopen vergelijkbare panden betreffen, is dan niet mogelijk. Voorts is het hanteren van een gemiddelde als uitgangspunt een aanzienlijk minder nauwkeurige methode dan een taxatie zoals die is uitgevoerd door de Inspecteur.
6.5. De onroerende zaak is aan de buitenkant opgenomen door de taxateur. Het Hof acht niet aannemelijk, gelet ook op hetgeen de Inspecteur daarover heeft aangevoerd, dat de taxateur geen rekening heeft gehouden met de houten kozijnen van de onroerende zaak. Omtrent een mindere staat van onderhoud is in het taxatierapport niets vermeld en belanghebbende heeft daaromtrent geen of volstrekt onvoldoende inzicht verschaft.
6.6. Het Hof is ten slotte van oordeel dat belanghebbende door de (onaangekondigde) aanwezigheid van de taxateur ter zitting voor de rechtbank niet in diens processuele belangen is geschaad. De taxateur was door de Inspecteur gemachtigd namens hem op te treden en kon bovendien verslag doen van en uitleg geven omtrent de door hem uitgevoerde taxatie. Ook had belanghebbende, gelet op het feit dat hij de waarde van de onroerende zaak en het daaraan ten grondslag liggende taxatierapport betwistte, redelijkerwijs rekening moeten en kunnen houden met de aanwezigheid ter zitting van de opsteller van het taxatierapport.
6.7. Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders, W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 26 maart 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.