Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
nummer BK-09/00405
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 23 april 2010
in het geding tussen:
[belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Delft, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de (mondelinge) uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 6 mei 2009, nummer AWB 08/5662 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en voor het jaar 2008 vastgesteld op € 381.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Delft voor het jaar 2008 bekendgemaakt.
1.2. Tegen de beschikking heeft belanghebbende bezwaar gemaakt, welk bezwaar door de Inspecteur op de voet van artikel 30, tweede lid, van de Wet is aangemerkt als mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de waarde van de woning nader vastgesteld op € 356.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht van € 39 geheven.
1.4. Bij de in de aanhef vermelde uitspraak heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht van € 110 geheven.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 12 maart 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage en is in 1964 gebouwd. De inhoud van de woning is ongeveer 445 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 285 m². De woning heeft twee verdiepingen.
3.2. Bij een inpandige opname van de woning op 25 juni 2006 is door een taxateur geconstateerd dat de onderhoudstoestand slecht is. Zo heeft de woning vochtdoorslag op diverse plaatsen, een aantal kapotte dakpannen, scheurvorming in het binnenspauwblad en is in de woning asbest verwerkt.
Omschrijving van het geschil en standpunten van partijen
4.1. In hoger beroep is in geschil of de Inspecteur de waarde van de woning terecht heeft vastgesteld op € 356.000, zoals de Inspecteur verdedigt en belanghebbende bestrijdt.
4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van € 235.000. Belanghebbende stelt - samengevat - dat de Inspecteur onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning en met de schade aan de woning veroorzaakt door voorbijrijdende bussen. In verband daarmee heeft belanghebbende de onderhouds- en herstelkosten begroot op € 133.000. Voorts stelt belanghebbende dat de door de Inspecteur ter vergelijking gehanteerde objecten wat betreft ligging en uitvoering zodanig verschillen ten opzichte van de woning dat zij niet als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Ook betwijfelt belanghebbende of de taxatie onafhankelijk en onpartijdig is uitgevoerd, nu de taxateur is ingehuurd door de gemeente.
4.3. De Inspecteur heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd bestreden.
4.4. Voor de standpunten van partijen en voor de gronden waarop zij hun standpunten doen steunen, wordt verder verwezen naar de stukken van het geding.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde op € 235.000.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan de woning toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de woning met € 356.000 niet te hoog is vastgesteld.
6.2. De Inspecteur heeft de door hem vastgestelde waarde van de woning in het bijzonder onderbouwd met een taxatierapport, gedagtekend 17 oktober 2008, van de hand van [A], WOZ-taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2007 bepaald op € 356.000. Hij heeft de volgende vergelijkingsobjecten gehanteerd: [a-straat] nummers [2] en [3], beide gelegen op enkele tientallen meters van de woning, alsmede [b-straat 1] en [c-straat 1], beide gelegen in wijk [...] te [Z]. De taxateur heeft in het taxatierapport van elk object een foto opgenomen en de objectieve verschillen ten opzichte van de woning toegelicht. In een matrixtabel heeft hij het bouwjaar, de inhoud, perceeloppervlakte, de prijs per kubieke meter, de bijgebouwen, en de verkoopprijs en -datum van elk object weergegeven.
6.3. De rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel met juistheid beslist dat de omtrent de woning en de vergelijkingsobjecten voorhanden zijnde gegevens meebrengen dat de Inspecteur de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat de in het taxatierapport vermelde kenmerken van de gehanteerde vergelijkingsobjecten van dien aard zijn, dat die zonder meer als zodanig kunnen dienen. Met inachtneming van de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals die in de matrixtabel tot uitdrukking zijn gebracht, geven de gerealiseerde verkoopprijzen ruimschoots voldoende steun aan de door de Inspecteur vastgestelde waarde. De Inspecteur heeft derhalve aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning met € 356.000 niet te hoog is vastgesteld.
6.4. Belanghebbende heeft ter staving van zijn stelling dat geen dan wel in onvoldoende mate rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning, een overzicht overgelegd, waarin de kosten van herstel en onderhoud van de woning zijn begroot op € 133.000. In die begroting zijn kosten van het aanleggen van een fundering op heipalen opgenomen van € 50.000. De Inspecteur heeft daartegenover, naar 's Hofs oordeel overtuigend, beargumenteerd dat juist in verband met de onderhoudstoestand, de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [a-straat 2 en 3], ongeveer € 30.000 lager is gewaardeerd (bij de waardering is voor die objecten uitgegaan van gerealiseerde marktprijzen per m³ van respectievelijk € 596,07 en € 608,38 en voor de woning van een prijs per m³ van € 532,93), terwijl ook die objecten in een min of meer slechte staat van onderhoud verkeerden en dezelfde fundering hadden op het moment dat zij werden verkocht, en dat dus bij de waardering van de woning in toereikende mate rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning.
6.5. Belanghebbende heeft verder gesteld dat de in de [a-straat] voorbijrijdende bussen schade veroorzaken aan de in die straat gelegen en niet met heipalen gefundeerde woningen. Het Hof leidt uit de voorhanden zijnde gegeven af dat dit aspect, ook de Inspecteur heeft daar terecht en onvoldoende weersproken op gewezen, in de gerealiseerde verkoopprijzen van de objecten [a-straat 2 en 3] zal zijn verdisconteerd, nu die objecten in gelijke mate hinder en/of schade door busverkeer ondervinden.
6.6. Bij het oordeel dat de Inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, dat wil zeggen dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met alle relevante factoren betreffende de woning, waaronder ook alle door belanghebbende opgesomde specifieke aspecten, neemt het Hof ook in aanmerking dat geen reden bestaat te twijfelen aan de onafhankelijkheid en deskundigheid van de taxateur.
6.7. Belanghebbende heeft naar 's Hofs oordeel ook overigens met hetgeen hij in beroep en in hoger beroep heeft aangevoerd en aan stukken heeft ingebracht onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen dan wel, tegenover de betwisting ervan door de Inspecteur, aannemelijk gemaakt waaruit in redelijkheid een beletsel van inhoudelijke of formele aard is te putten voor het handhaven van de waarde op € 356.000. Belanghebbende heeft het van hem te verlangen tegenbewijs niet geleverd.
6.8. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 23 april 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.