Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector handel
Uitspraak: 15 juni 2010
Zaaknummer hof: 200.017.857/01
Zaaknummer rechtbank: 275993 (HA ZA 07-60)
Arrest van de eerste civiele kamer
in de zaak van:
[Naam],
wonende te Rotterdam,
appellante,
hierna: [appellante],
advocaat: mr. E. Grabandt te 's-Gravenhage,
tegen:
Bovast B.V.,
gevestigd te Berkel en Rodenrijs,
geïntimeerde,
hierna: Bovast,
advocaat: mr. J.W. de Haij te Rotterdam.
Het geding
Het hof verwijst naar zijn tussenarrest in deze zaak van 24 maart 2009. In dit arrest heeft het hof de voeging gelast met de bij het hof aanhangige zaak tussen [appellante] en de gemeente Rotterdam met het zaaknummer 200.016.697/01. Hierna heeft [appellante] bij memorie van grieven (met producties) twee grieven tegen het betrokken vonnis aangevoerd en de grondslag van haar vordering aangevuld. Bovast heeft de grieven en de aanvulling bij memorie van antwoord bestreden. Vervolgens hebben partijen hun standpunten ter zitting van het hof van 17 mei 2010 nader toegelicht overeenkomstig het van de zitting opgemaakte proces-verbaal. Tot slot hebben partijen het hof gevraagd aan de hand van een kopie van hun procesdossiers arrest te wijzen.
Beoordeling van het hoger beroep
uitgangspunten
1. In hoger beroep kan van de onder 2 in het vonnis vastgestelde feiten worden uitgegaan nu hiertegen geen grieven zijn gericht.
2. In hoger beroep gaat het om de vraag, kort weergegeven, of Bovast gehouden is om [appellante] te vrijwaren voor de (nadelige gevolgen van de) kosten van bestuursdwang ten aanzien van de door [appellante] in februari 2001 van Bovast in eigendom verkregen woning voor het geval het verzet van [appellante] in de hoofdzaak tussen [appellante] en de gemeente Rotterdam, tegen een door de Gemeente tegen haar uitgevaardigd dwangbevel, ongegrond wordt verklaard.
3. De rechtbank heeft de vordering van [appellante] afgewezen op de grond dat, kort weergegeven, [appellante] niet aan haar stelplicht heeft voldaan nu zij niet of onvoldoende onderbouwd heeft gesteld waarom Bovast de kosten van bestuursdwang zou moeten dragen.
grieven en weren
4. De als vierde genummerde eerste grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 5.2 dat [appellante] niet uit de leveringsakte mocht afleiden dat de kosten van bestuursdwang niet voor haar rekening zouden komen maar voor die van Bovast.
In haar toelichting op de grief heeft [appellante], samengevat en voor zover van belang, de volgende standpunten ingenomen:
a. [appellante] is bij de aankoop van de woning door Bovast misleid. Bovast heeft herhaaldelijk aan [appellante] verzekerd dat Bovast dan wel [Naam] B.V. ([S]) de kosten van bestuursdwang zou betalen. In haar contacten met [appellante] trad namens Bovast de heer [… [S]] op, oprichter van [S]. Op 28 augustus 2000 heeft [appellante] de woning van [S] gekocht. Per 30 oktober 2000 heeft [S] haar naam gewijzigd in Delfshaven Panden Beheer B.V. (Delfshaven Panden Beheer). Delfshaven Panden Beheer heeft de woning op 23 november 2000 aan Bovast verkocht en geleverd. Hierna heeft [appellante] de woning op 3 januari 2001 van Bovast gekocht, waarna de woning op 9 februari 2001 aan [appellante] is geleverd. Per 10 augustus 2004 is Delfshaven Panden Beheer ontbonden.
b. Dat de heer [S] tegen [appellante] heeft verklaard dat zij de kosten van bestuursdwang niet zou hoeven te betalen en dat deze kosten buiten haar om door Bovast en [S] zouden worden geregeld, blijkt uit de schriftelijke verklaring van [L] van 18 april 2007. [L] is bij de aankoop van de woning door [appellante] betrokken geweest. Ook [B] heeft dit tijdens de comparitie van partijen bevestigd. De notarissen [M] en [F] kunnen dit eveneens bevestigen. Beiden hebben met de leveringsakte bemoeienis gehad. Bovendien kan dit uit de brief van de notaris aan Bovast van 8 januari 2001 worden afgeleid.
c. De in de leveringsakte opgenomen vrijwaring sluit aan bij de verklaring van de heer [S] dat Bovast en [S] de kosten van bestuursdwang onderling zouden regelen. Bovendien kan dit worden afgeleid uit het feit dat Bovast de woning voor f 60.000 heeft gekocht van [S] en vervolgens voor f 100.000 aan [appellante] heeft verkocht. De winst voor Bovast is gelijk aan het bedrag van de kosten van bestuursdwang. Op grond van het geheel van deze en voormelde omstandigheden mocht [appellante] erop vertrouwen dat zij de kosten van bestuursdwang niet hoefde te betalen.
5. Bovast heeft tegenover de eerste grief, kort weergegeven en voor zover van belang, het volgende verweer gevoerd:
a. Van misleiding door Bovast is geen sprake. De naamswijziging bij [S] heeft niets te maken met de verkoop van de woning aan [appellante]. De aandeelhouders van [S], de heren [S] en […], hebben hun aandelen aan een derde verkocht en nadien niets meer met [S] te maken gehad. Na de aandelenoverdracht is de naam gewijzigd in Delfshaven Panden Beheer en in augustus 2004 is de vennootschap ontbonden. Bovast staat hier buiten.
b. In de leveringsakte van de woning is vermeld dat Bovast door Delfshaven Panden Beheer wordt gevrijwaard voor de kosten van bestuursdwang. Hieruit valt niet af te leiden dat Bovast deze kosten voor haar rekening zou nemen. Met deze bepaling is aan [appellante] duidelijk gemaakt dat de kosten van bestuursdwang niet voor rekening van Bovast zouden komen.
c. Namens Bovast heeft de heer [S] niet tegenover [appellante] verklaard dat Bovast deze kosten voor haar rekening zou nemen en dat deze kosten in ieder geval niet voor rekening van [appellante] zouden komen. Dit blijkt ook niet uit de brief van de notaris van 8 januari 2001. Deze brief is geschreven op verzoek van de adviseur van [appellante], [B]. Uit deze brief volgt niet dat de notaris zelf van mening was dat Bovast de kosten diende te betalen, in weerwil van de in de leveringsakte opgenomen vrijwaring. Als dit wel het geval was geweest dan had het voor de hand gelegen dat [appellante] een schriftelijke verklaring van de notaris met deze strekking in het geding zou hebben gebracht en dat in de leveringsakte zou zijn opgenomen dat [appellante] door Bovast werd gevrijwaard.
d. Uit het verschil in prijs waarvoor Bovast de woning heeft gekocht en verkocht van f 40.000 blijkt evenmin dat hierbij rekening is gehouden met een verplichting van Bovast om de kosten van bestuursdwang van (afgerond) f 36.000 voor haar rekening te nemen. De koopprijs van Bovast wordt verklaard doordat Bovast het pand in verhuurde staat heeft gekocht. De koopprijs van [appellante] wordt verklaard doordat [appellante] de woning kort ervoor voor eenzelfde bedrag van [S] had gekocht.
6. De als zesde genummerde tweede grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 5.4 in het vonnis dat [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding moet worden veroordeeld. Volgens [appellante] dient zij in het gelijk te worden gesteld, zodat Bovast de kosten van het geding heeft te dragen.
7. Bovast heeft tegenover de tweede grief aangevoerd dat de grief zelfstandige betekenis mist en daarom onbesproken kan blijven.
8. In de paragraaf Aanvulling van de rechtsgronden heeft [appellante], kort weergegeven, de volgende stellingen betrokken:
a. Bovast heeft [appellante] misleid dan wel bedrogen ten aanzien van de kosten van bestuursdwang en zodoende een onrechtmatige daad jegens haar gepleegd. Bovast heeft bij monde van de heer [S] herhaaldelijk aan [appellante] verzekerd dat zij deze kosten niet zou hoeven te betalen en dat deze kosten onderling tussen Bovast en [S] zouden worden verrekend of geregeld. [L] en [B] kunnen dit (als getuigen) bevestigen. Op grond van deze verklaring van de heer [S] kon en mocht [appellante] erop vertrouwen dat Bovast deze kosten zou voldoen.
b. Ook de opneming van de vrijwaring in de leveringsakte is jegens [appellante] onrechtmatig nu Bovast ondanks deze bepaling haar toezegging aan [appellante] omtrent de kosten van bestuursdwang niet nakomt. Dat [S] inmiddels is opgeheven en de voormalig bestuurder van [S] dan wel Delfshaven Panden Beheer en compagnon van Bovast, [Naam], onvindbaar is, komt voor risico en
rekening van Bovast. [appellante] mag hiervan niet het slachtoffer worden.
9. Bovast heeft tegenover de aanvulling van rechtsgronden, samengevat en voor zover van belang, aangevoerd:
a. Bij een vordering die op een onrechtmatige daad is gegrond dienen onder meer de toerekenbaarheid van de handeling, de schade en het causaal verband tussen de handeling en de schade en tevens de relativiteit van de overtreden norm komen vast te staan. [appellante] heeft hiervoor niets of onvoldoende gesteld. Bovast betwist dat aan deze vereisten is voldaan.
b. Bovast heeft niet onrechtmatig gehandeld. Namens Bovast heeft de heer [S] geen toezegging aan [appellante] gedaan of garantie verstrekt dat de kosten van bestuursdwang niet voor rekening van [appellante] zouden komen en dat deze kosten door Bovast en [S] zouden worden geregeld. Uit de in de leveringsakte opgenomen vrijwaring blijkt duidelijk dat deze kosten niet voor rekening van Bovast komen. Als [appellante] het met deze bepaling niet eens is geweest, dan had zij niet met de leveringsakte moeten instemmen en had zij deze akte niet moeten ondertekenen. In dat geval had het voor de hand gelegen dat in de leveringsakte zou zijn opgenomen dat [appellante] door Bovast werd gevrijwaard.
beoordeling grieven en weren
10. Centraal in dit geding staat de stelling van [appellante] dat Bovast bij de aankoop van de woning bij monde van haar bestuurder [de heer S] herhaaldelijk aan [appellante] heeft verzekerd dat zij niet de kosten van bestuursdwang zou hoeven te betalen en dat deze kosten voor rekening van Bovast of [S] zouden komen. Bovast heeft deze stelling gemotiveerd betwist.
11. Anders dan [appellante] heeft gesteld, blijkt deze verzekering of garantie niet uit de leveringsakte. Uit deze akte blijkt niet meer dan dat Delfshaven Panden Beheer (als rechtsopvolger van [S]), van wie Bovast de woning had gekocht, de kosten van bestuursdwang zal dragen.
12. Deze verzekering of garantie blijkt evenmin uit de brief van het betrokken notariskantoor aan Bovast van 8 januari 2001. Uit deze brief blijkt niet meer dan het verzoek aan Bovast om de kosten van bestuursdwang aan de Gemeente te voldoen zodat de aanschrijving in het kadaster kan worden doorgehaald en de woning (onbezwaard) kan worden overgedragen. De brief laat in het midden of Bovast hiertoe is verplicht, in weerwil van de in de leveringsakte opgenomen bepaling dat deze kosten voor rekening van Delfshaven Panden Beheer komen.
13. De in deze (vrijwarings)procedure overgelegde schriftelijke en tijdens de comparitie van partijen afgelegde mondelinge verklaringen van [appellante] en [B], evenals de in de (hoofd)procedure tijdens de comparitie van partijen en de getuigenverhoren afgelegde verklaringen van [appellante] en [B] leveren - tegenover de gemotiveerde betwisting ervan door Bovast en tegenover de door [de heer S] afgelegde verklaring tijdens de comparitie van partijen - onvoldoende bewijs van de stelling van [appellante] dat Bovast bij de aankoop van de woning bij monde van haar bestuurder [de heer S] herhaaldelijk aan [appellante] heeft verzekerd dat zij niet de kosten van bestuursdwang zou hoeven te betalen en dat deze kosten voor rekening van Bovast of [S] zouden komen.
14. In hoger beroep heeft [appellante] aangeboden om deze centrale en voor de vordering cruciale stelling te bewijzen door het horen van [B], [L] en de notarissen [M] en [F] als getuigen. [appellante] heeft echter niet vermeld wat [B] in hoger beroep meer of anders kan verklaren dan hij in eerste aanleg in de beide procedures heeft verklaard, zodat het bewijsaanbod in zoverre wordt gepasseerd. Gelet hierop en in het licht van voormelde oordelen van het hof, zal [appellante] in de gelegenheid worden gesteld om het haar aangeboden bewijs te leveren door het horen van [L] en de notarissen [M] en [F] als getuigen.
Beslissing
Het gerechtshof:
- laat [appellante] toe tot het bewijs van haar stelling dat Bovast bij de aankoop van de woning bij monde van haar bestuurder [de heer S] (herhaaldelijk) aan [appellante] heeft verzekerd dat zij niet de kosten van bestuursdwang zou hoeven te betalen en dat deze kosten voor rekening van Bovast of [S] zouden komen;
- bepaalt dat de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te 's-Gravenhage ten overstaan van mr. M.L. Vierhout als raadsheer-commissaris;
- bepaalt dat het verhoor van [L], [M] en [F] zal plaatsvinden op maandag 20 september 2010 vanaf 10 uur;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, M.L. Vierhout en J.P. Heering, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 juni 2010 in het bijzijn van de griffier.