Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.020.684/01
Rolnummer rechtbank : 755015/08-11277
arrest van de negende civiele kamer d.d. 13 juli 2010
inzake
[de huurder],
wonende te [Woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [de huurder],
advocaat: mr. T.P. Schut te Amsterdam,
tegen
[de verhuurder],
wonende te [Woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [de verhuurder],
advocaat: mr. R. van Kessel te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 27 oktober 2008, hersteld bij exploot van 4 december 2008, is [de huurder] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage (hierna: de kantonrechter), tussen partijen gewezen vonnis van 11 augustus 2008. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [de huurder] één grief aangevoerd, die door [de verhuurder] bij memorie van antwoord (met productie) is bestreden.
Tot slot heeft [de verhuurder] de stukken overgelegd en arrest gevraagd. In het overgelegde dossier ontbreekt blz. 2 van de dagvaarding d.d. 27 oktober 2008; in het overgelegde dossier en in het griffiedossier ontbreken de in de memorie van grieven genoemde producties 7 en 8.
Beoordeling van het hoger beroep
1 Het gaat in deze zaak - kort gezegd en voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.
1.2. [de huurder] heeft met ingang van 15 juli 2007 van [de verhuurder] de woonruimte aan de [Straatnaam] te [Plaatsnaam] gehuurd tegen een huurprijs van € 550,= per maand.
1.3. Per 30 april 2008 bestond een huurachterstand van vier maanden, neerkomend op € 2.200,=.
1.4. Op vordering van [de verhuurder] heeft de kantonrechter - nadat [de huurder] geen gebruik had gemaakt van de gelegenheid om verweer te voeren nadat hem daartoe op zijn verzoek uitstel was verleend - in het vonnis waarvan beroep:
a. de huurovereenkomst ontbonden (derhalve per 11 augustus 2008) en [de huurder] tot ontruiming veroordeeld;
b. [de huurder] veroordeeld tot betaling van
i) € 2.573,96 (zijnde de optelsom van € 2.200,=, aan huur, € 357,= aan incassokosten en € 16,96 aan wettelijke rent vanaf 1 april 2008 tot 8 mei 2008), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.200,= vanaf 8 mei 2008,;
ii) € 550,= voor elke maand dat [de huurder] het gehuurde na de maand april 2008 in bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend;
c. [de huurder] in de proceskosten veroordeeld.
2. In hoger beroep is door [de huurder] niet gemotiveerd opgekomen tegen de beslissingen zoals hierboven vermeld in r.o. 1.3.a. en 1.3.b. sub ii), zodat deze geen deel uitmaken van de rechtsstrijd in hoger beroep. Daarmee staat in ieder geval vast dat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd.
3. [de huurder] stelt zich in de kern op het standpunt dat het gehuurde zoveel gebreken vertoonde en dat de verhuurder zozeer met zijn verplichting tot herstelwerkzaamheden in gebreke was, dat dit een en ander aan toewijzing van de vordering tot betaling van de onbetaald gebleven huurtermijnen in de weg staat althans dat hij gerechtigd was om de huurbetalingen - feitelijk alle huurtermijnen die op of na januari 2008 zijn verschenen - mocht opschorten. Kort gezegd was de woning onbewoonbaar en was van huurgenot in het geheel geen sprake, voornamelijk als gevolg van lekkend/overlopend riool en waterleidinglekkage en alle viezigheid en vocht dat daarvan het gevolg was. Voorts stelt hij dat de heer [de zoon] namens [de verhuurder] (zijn moeder) heeft toegezegd de reparaties waarop de overgelegde offertes betrekking hebben te zullen laten uitvoeren en voorts dat deze ermee heeft ingestemd dat hij geen huur zou betalen totdat de gebreken zouden zijn verholpen. Aldus [de huurder].
4. [de verhuurder] heeft gemotiveerd weersproken dat zij haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Voorts heeft zij er op gewezen dat [de huurder] geen vordering tot huurvermindering dan wel partiële ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd. Tot slot betwist zij dat (nog) sprake is van een opschortingsrecht, nu de huurovereenkomst inmiddels tot een einde is gekomen. Zij betwist voorts dat de heer [de zoon] heeft toegezegd om de reparaties waarop de overgelegde offertes op betrekking hebben te zullen laten uitvoeren. Ook betwist zij dat de heer [de zoon] heeft ingestemd met het achterwege blijven van huurbetalingen totdat de gebreken zouden zijn verholpen.
5. Het hof overweegt als volgt.
5.1. Voor zover sprake is van gebreken aan het gehuurde leidt dat op zich niet tot verval of vermindering van de verplichting tot huurbetaling. Daartoe dient de huurder een of meer van in de wet voorziene routes te bewandelen.
5.2. Voor huurvermindering langs de weg van art. 7:207 BW Pro is een daarop gericht vordering noodzakelijk.
5.4. Van een vordering is reconventie is hier geen sprake. Verder is gesteld noch gebleken dat [de huurder] ter zake een separate procedure heeft aanhangig gemaakt.
5.5. Evenmin is gesteld of gebleken dat [de huurder] een buitengerechtgelijke verklaring strekkende tot (partiële) ontbinding heeft uitgebracht. [de huurder] heeft niet aangevoerd dat zijn overgelegde brief aan [de verhuurder] aan [de zoon] en A&N Vastgoed en beheer d.d. 8 januari 2008 als zodanig moet worden opgevat en het hof vat die brief ook niet als zodanig op.
5.6. Van opschorting van de verplichting tot huurbetaling in afwachting van een beslissing op een vordering tot huurvermindering of van (partiële) ontbinding is gelet op het bovenstaande geen sprake. Ook kan opschorting niet meer dienen om [de verhuurder] tot actie te bewegen. Immers, het belang van [de huurder] daarbij is als gevolg van het inmiddels geëindigd zijn van de huurovereenkomst niet meer aanwezig. [de huurder] kan zich dus niet ter afwering van de vordering tot huurbetaling op opschorting beroepen.
5.7. Hetgeen [de huurder] naar voren heeft gebracht kan naar het oordeel van het hof ook niet worden opgevat als een beroep op - voor rekening van [de verhuurder] komende - dwaling aan de kant van [de huurder] . Een vernietiging of wijziging van de huurovereenkomst langs de weg van art. 6:228 jo Pro. 3:50 of 6:230 BW komt dus evenmin aan de orde.
5.8. [de huurder] heeft zich beroepen op een door hem gestelde (nadere) afspraak dat [de huurder] geen huur zou betalen totdat de gebreken zouden zijn verholpen Aangezien [de verhuurder] een dergelijke afspraak heeft betwist zal [de huurder] overeenkomstig zijn aanbod daartoe worden toegelaten tot het bewijs daarvan.
6. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
Beslissing
Het hof:
- laat [de huurder] toe tot het hierboven sub 5.8. omschreven bewijs;
- bepaalt dat, indien [de huurder] getuigen wil doen horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te ’s-Gravenhage ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. M.H. van Coeverden op donderdag 9 september 2010 om 10.00 uur;
- bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen en de te horen getuigen in de maanden september t/m november van 2010, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de getuigenverhoren zal vaststellen;
- bepaalt dat [de verhuurder] de hierboven in de laatste volzin van de alinea onder het kopje "Het geding" vermelde ontbrekende stukken in haar procesdossier en in het griffiedossier binnen twee weken na dit arrest dient te completeren onder gelijktijdige toezending van een kopie daarvan aan de advocaat van [de huurder];
- verstaat dat het hof voor het overige reeds beschikt over een kopie van het volledige procesdossier in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor het getuigenverhoor niet nodig is;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.H. van Coeverden, R.C. Schlingemann en E.E. de Wijkerslooth-Vinke en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juli 2010 in aanwezigheid van de griffier.