Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00354
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 9 juni 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 29 april 2009, nr. AWB 08/1234, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur, de heffingambtenaar van de gemeente Graafstroom, heeft bij beschikking, gedagtekend 31 maart 2008 (hierna: de beschikking), de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 634.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
1.2. Belanghebbende heeft bij brief van 8 mei 2008 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3. Bij uitspraak van 11 september 2008 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
28 april 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen..
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast:
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], gemeente Graafstroom. De onroerende zaak (hierna: de woning) is een buiten de bebouwde gelegen vrijstaande woning met bijgebouwen. De woning is gelegen langs een doorgaande weg waarbij sprake is van zogenoemde lintbebouwing. Het bouwjaar van de woning is 1926, de perceeloppervlakte bedraagt 5.950 m2. Naast de woning is sprake van een carport, een aanbouw aan de woning met een inhoud van 58 m3 en een vrijstaande schuur met een inhoud van 222 m3.
3.2. Het perceel waarop de woning is gelegen is aan drie zijden omgeven door water. Via een voetbrug respectievelijk een met de auto berijdbare brug is het perceel toegankelijk. Het perceel is aan de voorzijde van de woning voorzien van hoopopgaande struiken en bomen. Ook overigens is het perceel voorzien van struiken en bomen.
3.3. Recht tegenover de woning aan de overzijde van een doorgaande weg is een illegaal doch gedoogd transportbedrijf aanwezig. Het zicht op het parkeerterrein en de daar geplaatste voertuigen wordt vanaf de weg onttrokken door een hoge coniferenhaag.
3.4. Op een afstand van ten minste 75 meter is een agrarisch bedrijf gevestigd welke onder meer een schaapskudde exploiteert. Daartoe is een ruime schuur aanwezig als bergruimte annex winterstalling. Ook overigens zijn er meerdere agrarische bedrijven in de directe omgeving.
3.5. De Inspecteur heeft een taxatierapport in het geding gebracht. Het rapport met dagtekening 14 november 2008 is opgesteld door [B], WOZ-gediplomeerd taxateur, werkzaam bij [C] B.V. Onderdeel van het rapport is een waardematrix.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op primair € 421.000, subsidiair € 455.000 en meer subsidiair € 525.000.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Overwegingen van de rechtbank
6.1. Voor zover hier van belang heeft de rechtbank het volgende overwogen. Daarbij dient voor "eiser" te worden gelezen: belanghebbende, en voor "verweerder": de Inspecteur:
"2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ wordt een op de voet van de Wet WOZ bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van meer € 500.000,- maar niet meer € 1.000.000,- geacht juist te zijn indien de werkelijke waarde van die onroerende zaak niet meer dan 3 % dan wel niet meer dan € 20.000,-, afwijkt van de bij die beschikking vastgestelde waarde.
2.2. De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 14 november 2008 door [A], taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning wordt bepaald op € 619.000,-.
Verweerder betoogt - samengevat - voorts dat er vergelijkenderwijs getaxeerd dient te worden, maar dat men afhankelijk is van de markt voor wat betreft de beschikbare vergelijkingsobjecten. Bij de waardebepaling van de woning van eiser is rekening gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, waarbij eveneens rekening is gehouden met de specifieke kenmerken van de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten behoeven, aldus verweerder, niet identiek te zijn en met onderlinge verschillen wordt rekening gehouden.
Verder zijn de objecten in de gemeente Graafstroom geliefd door de gunstige ligging en landelijke uitstraling. Hierdoor is de grondprijs per vierkante meter hoog. Daarnaast wordt de meerwaarde van de grond minder naarmate het oppervlak groter wordt. Tevens is met het verzakken van het huis rekening gehouden, voor kwaliteit is de woning immers met een twee gewaardeerd.
Verweerder concludeert dat ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ de vastgestelde waarde van € 634.000,- dient te worden gehandhaafd.
2.3. Eiser kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen. Eiser meent dat de waarde van de woning niet hoger had mogen worden vastgesteld dan € 575.000,- en heeft daartoe - kort en zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. De door verweerder gebruikte referentieobjecten zijn onvoldoende vergelijkbaar met eisers woning, er zijn teveel verschillen tussen eisers woning en de referentieobjecten.
Voorts is onvoldoende rekening gehouden met de bouwkundige staat van eisers woning en bijgebouwen. Ook de ligging is te gunstig beoordeeld.
Daarnaast staat de waardestijging van eisers woning in geen verhouding tot het gemiddelde landelijke stijgingspercentage.
Tot slot is de prijs per vierkante meter van de grond te hoog geschat en is het aandeel van de waarde van de grond in de totale waarde hoger dan logisch zou zijn.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
Eiser was op 1 januari 2007 eigenaar van de woning. Het bouwjaar van de woning is 1920. De grondoppervlakte van het tot de woning behorende perceel is 5950 m².
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het in beroep overgelegde taxatierapport van 14 november 2008 en de daarop ter zitting gegeven nadere toelichting, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, een op artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gebaseerd taxatierapport in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiser gelegen, referentieobjecten:
- [b-straat 1] te [P], grondopp.: 919 m², bouwjaar: 1920;
- [c-straat 1] te [Z], grondopp.: 1330 m², bouwjaar: 1968;
- [a-straat 2] te [Z], grondopp.: 4830 m², bouwjaar: 1970;
- [a-straat 3] te [Z], grondopp.: 2360 m², bouwjaar: 1905;
Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto's van de woning van eiser en van de referentieobjecten en een matrix. De rechtbank is van oordeel dat het object gelegen aan de [a-straat 3] te [Z] niet geschikt is als referentieobject, aangezien de verkoopdatum van 29 december 2005 te ver van de peildatum is gelegen.
Ofschoon er verschillen tussen eisers woning en de overige referentieobjecten aanwezig zijn, zijn deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de opgevoerde referentieobjecten hierdoor niet goed bruikbaar zouden zijn. Gelet op onder meer op het type woning, de ligging, bouwstijl, perceeloppervlakte en inhoud zijn de referentieobjecten in zodanige mate vergelijkbaar met de woning van eiser, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiser.
Gezien de bij het taxatierapport gevoegde matrix, alsmede de daarop ter zitting door verweerder gegeven toelichting is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning van eiser wat betreft onder meer inhoud, ligging, kaveloppervlakte, kwaliteit en bouwjaar in voldoende mate rekening heeft gehouden en de daardoor verkregen waarderingsverschillen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt.
Anders dan eiser stelt, heeft verweerder bij het vaststellen van de waarde van het object voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning en bijgebouwen. In het taxatierapport is de onderhoudssituatie van de woning omschreven als matig.
Voor zover eiser bedoelt te betogen dat de waardevaststelling gerelateerd aan de algemene waardestijging procentueel gezien buitenproportioneel is, overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij kan geen betekenis toekomen aan een gemiddelde algemene waardestijging. Daarnaast is aannemelijk dat de gemeente Graafstroom geliefd is door haar gunstige ligging ten opzichte van Utrecht en Rotterdam en haar landelijke uitstraling. Gelet op het vorenstaande kan eisers grief geen doel treffen.
Eiser stelt voorts dat de door verweerder gestelde waarde van de grond niet reëel is. De rechtbank overweegt hieromtrent dat het bij de waardebepaling gaat om de waarde van het object in zijn geheel en niet om de waarden van de verschillende onderdelen daarvan. Ook indien bij het onderbouwen door de genoemde taxateur van de waarde een naar verhouding te hoog bedrag zou zijn toegerekend aan de grond - of dit het geval is laat de rechtbank in het midden - brengt dit nog niet mee dat de in totaal bepaalde waarde van het object te hoog is. Deze stelling van eiser moet om die reden worden verworpen.
De stelling van eiser dat het transportbedrijf aan de overzijde en de aanwezigheid van een schapenstal als waardedrukkende elementen dienen te worden gezien, deelt de rechtbank niet. Hoewel het de rechtbank is gebleken dat eiser een zekere mate van overlast ervaart tengevolge van de ligging van zijn woning, is eiser er evenwel niet in geslaagd aannemelijk te maken dat deze overlast dusdanig groot is dat deze dient te leiden tot een verlaging van de vastgestelde waarde.
Omtrent eisers stelling dat door de aanleg van een coniferenhaag zijn vrije uitzicht is verdwenen, overweegt de rechtbank dat dit ook als positief kan worden ervaren doordat de privacy is toegenomen. Aan de subjectieve beleving kan derhalve geen waardedrukkend effect worden toegekend.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van € 634.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Hierbij merkt de rechtbank op dat verweerder in het taxatierapport wel tot een lager bedrag is gekomen, maar dat gelet op artikel 26a van de Wet WOZ het aanvankelijk door verweerder vastgestelde bedrag geacht wordt juist te zijn.
Hetgeen eiser voorts daartegen in beroep naar voren heeft gebracht kan rechtbank er niet van overtuigen dat verweerder van een te hoge waarde is uitgegaan.
Het beroep is derhalve ongegrond."
Overwegingen van het Hof
6.2.1. Belanghebbende betwist de waarde zoals deze door de Inspecteur en door de rechtbank voor juist is gehouden. Daartoe heeft belanghebbende een groot aantal bezwaren aangevoerd.
6.2.2. Het Hof acht de waarde zoals deze door de Inspecteur wordt verdedigd, laatstelijk in het verweerschrift bij het Hof en de daarop tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep gegeven toelichting, niet tot een te hoog bedrag vastgesteld. Daartoe overweegt het Hof het navolgende.
6.2.3. De gestelde overlast van het transportbedrijf is door de aanwezigheid van de coniferenhaag beperkt. Enerzijds heeft dit ertoe geleid dat het uitzicht is verminderd, maar dat uitzicht bestond naar belanghebbende heeft gesteld voorheen reeds slechts vanuit de slaapkamer op de bovenste etage van de woning en niet vanuit de op de begane grond gelegen woonkamer. Daarnaast heeft de aanwezigheid van de coniferenhaag geleid tot een bescherming van de privacy van belanghebbende. Daarbij heeft het Hof tevens acht geslagen op het feit dat het uitzicht uit de woning, zowel op de begane grond als vanuit de slaapkamer, tevens in hoge mate wordt belemmerd door de begroeiing op het perceel waarop de woning van belanghebbende zich bevindt. Het Hof verwijst daartoe naar de bij de mondelinge behandeling van het hoger beroep overgelegde foto's. Voor een vermindering van de beschikte waarde bestaat uit dien hoofde dan ook geen aanleiding.
6.2.4. De aanwezigheid van de schaapskudde en daartoe gebouwde stal, welke eerst na de waardepeildatum in het jaar 2007 is gerealiseerd, is naar het oordeel van het Hof inherent aan het buiten de bebouwde kom wonen tussen bedrijfsmatig actieve agrariërs. Dat geldt op overeenkomstige wijze voor de aangedragen vergelijkingsobjecten. Het Hof acht geen aanleiding om die reden een vermindering van de waarde aan te brengen, mede gelet op de afstand van
75 meter tussen de stal waar de schapen verblijven en het perceel waarop de woning van belanghebbende is gelegen. Op dezelfde gronden faalt de stelling dat de mogelijkheid van een mogelijke besmetting met de zogenoemde Q-koorts tot een waardedruk leidt.
6.2.5. De aangedragen vergelijkingsobjecten [c-straat 1] en [a-straat 2] te [Z], geven in voldoende mate een onderbouwing van de beschikte waarde. De vergelijkingsobjecten - allen vrijstaande woningen - hebben dezelfde liggingfactoren waaraan het Hof gewicht toekent. Voorts heeft de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met de matige staat van de opstallen in voldoende mate rekening is gehouden; belanghebbende heeft niet gesteld, en het Hof is zulks ook niet uit de gedingstukken gebleken, dat de woning niet geschikt zou zijn voor menselijke bewoning en de kwalificatie slooprijp verdient. Een lagere factor dan in het taxatierapport is gehanteerd, is daarom niet aannemelijk geworden. Daarbij heeft het Hof tevens meegewogen dat de woning op alle gebruikelijke nutsvoorzieningen is aangesloten.
De lager dan gemiddelde kwaliteit van de opstallen, rekening houdend met de fundering welke gebreken vertoont, heeft de Inspecteur voldoende in zijn waardevaststelling betrokken door de factor twee te hanteren in plaats van drie zoals bij de vergelijkingsobjecten. Hetzelfde geldt ook voor de lagere waarde van achtereenvolgens de carport, de aanbouw van de woonruimte en de vrijstaande berging annex schuur. Evenzo acht het Hof geen termen aanwezig de beschikte waarde te verminderen wegens de matige kwaliteit van de twee toegangsbruggen tot het perceel waarop de woning is gelegen. Hetgeen belanghebbende daartoe heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht. De afwaardering mist een feitelijke onderbouwing en beperkt zich tot een bloot feitelijke stelling.
6.2.6. Het Hof is van oordeel dat bij de beoordeling van de beschikking waarop tevens de aanslag is gebaseerd de eindwaarde beslissend is. Het gebruik van een matrix waarin een overzicht wordt gegeven van de aan de verschillende te onderscheiden onderdelen van de onroerende zaak toe te kennen deelwaarde(n) strekt slechts tot dat doel, mede gelet op de in het geding door beide partijen aangedragen vergelijkingsobjecten toegekende deel- en eindwaarden.
6.2.7. Belanghebbende heeft voorts bepleit de aanvankelijk door hem verdedigde waarde van
€ 575.000 met achtereenvolgens € 154.000, € 120.00 onderscheidenlijk € 50.000 te verminderen. Dit op basis van een lagere aan de grond toe te kennen waarde. Gelet op de gemotiveerde weerspreking van de zijde van de Inspecteur heeft belanghebbende onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om deze waardevermindering voor juist te houden.
6.2.8. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft gesteld kan, gelet op de gemotiveerde weerspreking door de Inspecteur, niet tot een lagere waarde leiden dan in het taxatierapport is vermeld. Dat geldt in het bijzonder de lagere waardering die volgens belanghebbende voortvloeit uit een voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan, nu tussen partijen in confesso is dat deze bestemmingswijziging tot op heden nog niet onherroepelijk is komen vast te staan. Belanghebbende, op wiens weg zulks ligt, heeft niet aannemelijk gemaakt dat reeds op de waardepeildatum hieraan een waardedrukkende invloed is toe te kennen.
6.3. De marge welke in cijfermatig opzicht bestaat tussen de beschikte waarde en de waarde waartoe de taxateur in het taxatierapport heeft geconcludeerd, wordt gedekt door het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ. Ook uit dien hoofde bestaat geen aanleiding tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank.
6.4. Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als volgt.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.J.J. Engel en O.C.R. Marres, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 9 juni 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.