Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00540
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer van 27 juli 2010
in het geding tussen:
[belanghebbende], wonende te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 8 juli 2009, nummer AWB 08/5470 WOZ, betreffende de op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], per de waardepeildatum 1 januari 2007 en geldend voor kalenderjaar 2008 is vastgesteld op € 331.000, en de in hetzelfde geschrift vervatte aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 juli 2010 te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende in persoon, alsmede haar gemachtigde [A], [B] namens de Inspecteur, tot bijstand vergezeld van [C].
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Gronden
1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning betreft een appartement op de eerste verdieping met inpandige berging en dakterras. De vloeroppervlakte van de woning bedraagt ongeveer 107 m² exclusief berging.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd op € 331.000, terwijl belanghebbende een waarde van € 250.000 bepleit.
De Inspecteur heeft in de beroepsfase de waarde nader bepaald op € 290.000 (brief van 12 augustus 2008). De rechtbank heeft de waarde dienovereenkomstig verminderd.
3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur [D], gedagtekend op 8 oktober 2008, die de woning van buiten heeft opgenomen. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 335.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met in vergelijkbare appartementencomplexen gelegen onroerende zaken waarvan de marktgegevens bekend zijn. In het taxatierapport is van elk vergelijkingsobject een foto opgenomen, waarbij het bouwjaar, de vloeroppervlakte van het object, de verdieping waarop dit is gelegen en de verkoopprijs en -datum in een matrixtabel zijn vermeld.
5. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport, de daarop gegeven toelichting en de ter zitting van het Hof overgelegde stukken (waaronder een naar aanleiding van de waardevermindering opgestelde matrix) en de daarop gegeven toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum, zoals nader bepaald op € 290.000, niet te hoog is vastgesteld. Gelet op het bij de heroverweging in mindering gebrachte bedrag op de in eerste instantie vastgestelde waarde (€ 41.000), acht het Hof de Inspecteur erin geslaagd in het bijzonder aannemelijk te maken dat in voldoende mate rekening is gehouden met de door belanghebbende naar voren gebrachte factoren als ligging van de woning nabij een zogenoemde tunnelbak en hangplek voor jongeren en met het ter zitting gebleken verschil in vloeroppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten van 10 m². Blijkens de ter zitting overgelegde matrix liggen zowel de vierkantemeterprijs als de waarde van het hoofdgebouw van de woning in ruime mate onder die van de vergelijkingsobjecten. De door belanghebbende naar voren gebrachte omstandigheid dat het object [b-straat 1] eind 2008, begin 2009 is verkocht voor € 250.000 en een vloeroppervlakte heeft van 115 m², maakt voormeld oordeel niet anders. Deze verkoop ligt te ver verwijderd van de waardepeildatum, zodat hiermee bij de waardebepaling geen rekening kan worden gehouden. Evenmin kan om die reden rekening worden gehouden met het door belanghebbende gestelde verschil in aanneemsom bij oplevering van de woning en een object op de 7e verdieping.
6. Belanghebbendes grief dat de vastgestelde waarde te hoog is in vergelijking met de waardering voor het vorige tijdvak slaagt evenmin. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten.
7. Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond.
8. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 27 juli 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.