Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00561
Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer d.d. 28 juli 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 3 juni 2009, nummer AWB 08/9185 WOZ, betreffende na te noemen beschikking.
Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Zoeterwoude, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], vastgesteld op € 426.150. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2008.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 juli 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen.
Vaststaande feiten
3.1 Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een appartement, gebouwd in het jaar 2002, met een parkeerplaats van ongeveer 15 m2 en een berging van ongeveer 5 m2. Het appartement is gelegen op de tweede (de bovenste) verdieping van een kleinschalig appartementencomplex. De achterkant van het complex ligt aan de [rivier]. Het appartement beschikt zowel aan de voorkant als aan de achterkant over een balkon. Aan de achterkant biedt het appartement uitzicht op de [rivier]. De inhoud van de woning is ongeveer 315 m³ volgens het meetrapport van de gemeente van 11 februari 2009, gemeten volgens NEN-normen. De hoogte van het appartement varieert van 4 meter tot 2,4 meter hoog. In het gedeelte van 4 meter hoogte heeft belanghebbende een verlaagd plafond laten aanbrengen.
3.2. Bij het vaststellen van de waarde op € 426.150 heeft de Inspecteur aan het appartement een waarde toegekend van € 412.650, aan de parkeerplaats € 10.000 en aan de berging € 3.500.
3.3. De Inspecteur heeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak de volgende verkopen betrokken:
Woning Verkoopdatum Verkoopprijs Bouwjaar Inhoud circa Tuin
[a-straat 2] 4 januari 2005 € 400.000 2002 315m3 100m2
[a-straat 3] 16 oktober 2007 € 445.000 2002 315m3 100m2
[b-straat 1] [P] 2 oktober 2007 € 525.000 1996 380m3
[c-straat 1] [P] 28 augustus 2007 € 405.000 1998 330m3
[d-straat 1] 20 maart 2006 € 400.000 1997 302m3
In de verkoopprijs van de onroerende zaak [a-straat 3] is een vergoeding voor de ligplaats voor een boot begrepen.
3.4. In de uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur aan belanghebbende meegedeeld dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum € 416.150 dient te bedragen aangezien bij het vaststellen van de waarde geen rekening is gehouden met het ontbreken van een tuin en een ligplaats maar dat de in artikel 26a van de Wet WOZ neergelegde marge van - in dit geval - 4 percent meebrengt dat de bij beschikking vastgestelde waarde wordt geacht juist te zijn en dat de aanslag niet wordt verminderd.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum juist heeft vastgesteld. Deze vraag wordt door belanghebbende ontkennend en door de Inspecteur bevestigend beantwoord.
4.2. Belanghebbende voert ter ondersteuning van zijn standpunt - zakelijk weergegeven - het volgende aan:
De Inspecteur heeft bij de waardering geen rekening gehouden met het feit dat uit de splitsingsakte blijkt dat de appartementen op de begane grond een groter aandeel hebben (1023/24772) in het geheel dan de appartementen op de verdiepingen (962/24772). Het appartement van belanghebbende dat is gelegen op de tweede verdieping is daardoor 6 percent minder waard (-/- 26.000). Bij de waardering is tevens geen rekening gehouden met het feit dat het appartement niet beschikt over een ligplaats (-/- €30.000) en ook niet over een tuin (-/- 45.000).
4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de na bezwaar vastgestelde waarde van € 416.150 staande.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot € 350.000.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan de bij beschikking vastgestelde waarde van € 416.150. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur hierin niet is geslaagd. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat, in vergelijking bezien met de andere door de Inspecteur gebruikte objecten, als vergelijkingsobject bij uitstek geldt de onroerende zaak [a-straat 2] die op 16 oktober 2007 is geleverd voor € 445.000 omdat dit appartement in hetzelfde appartementencomplex is gelegen en van hetzelfde bouwjaar, type en ligging is. De vergelijking met de verkoop van het appartement [a-straat 3] heeft de rechtbank terecht buiten beschouwing gelaten aangezien de verkoop te ver van de peildatum is gelegen. De Inspecteur heeft evenwel bij de waardering van de onroerende zaak van belanghebbende er niet voldoende rekening mee gehouden dat belanghebbende in vergelijking tot de onroerende zaak [a-straat 2] niet de beschikking heeft over een tuin van 100 m2 maar over balkons en niet beschikt over de liglaats voor een boot. Daarbij heeft het Hof geloof gehecht aan de stelling van de Inspecteur dat een ligplaats voor een boot op de peildatum in de markt reeds een waarde zou vertegenwoordigen van € 10.000. De overige genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet in dezelfde gemeente gelegen en zijn hoogstens wat betreft type enigszins vergelijkbaar en geven een indicatie over het waardeniveau op de peildatum.
6.3. Aan de andere kant acht het Hof de door belanghebbende voorgestane waarde van € 350.000 evenmin aannemelijk aangezien de juistheid niet is onderbouwd met verkoopgegevens van vergelijkbare objecten en/of andere gegevens. Verder heeft belanghebbende niet met marktgegevens onderbouwd of anderszins feiten en/of omstandigheden aannemelijk gemaakt waarom voor een tuin en een ligplaats de door belanghebbende gestelde bedragen in de verkoopprijs van het appartement op de begane grond zouden moeten worden geacht te zijn begrepen. Voor het bepalen van de inhoud van de onroerende zaak heeft de gemeente, naar het Hof geloof hecht, volgens NEN-normen gemeten. Deze maatneming dient volgens het Hof bij de waardering leidend te zijn. Verder is niet aannemelijk geworden dat de omstandigheid dat belanghebbendes appartement beschikt over een gebogen dak waaronder belanghebbende zelf een verlaagd plafond heeft ingebouwd de door belanghebbende gestelde negatieve invloed op de waarde heeft. Hetgeen door belanghebbende en de Inspecteur is aangevoerd overziend, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 395.000 per de waardepeildatum.
Proceskosten en griffierecht
7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.288 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 322 x 1 (gewicht van de zaak)) en € 15 wegens reiskosten, in totaal derhalve op € 1.303.
7.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 39, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 wordt vastgesteld op € 395.000,
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.303, en
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 149 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 28 juli 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.