Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00827
Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer d.d. 24 augustus 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende], te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 7 oktober 2009, nr. AWB 08/3449 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking.
Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Vlaardingen, heeft bij beschikking van 29 februari 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 369.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar van 31 juli 2008 de waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is van belanghebbende een griffierecht geheven van € 110.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 10 augustus 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn partijen verschenen.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een vrijstaande woning. De inhoud van de woning is ongeveer 599 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 174 m².
3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 8 oktober 2008 door [A], gediplomeerd WOZ taxateur. Volgens dit taxatierapport heeft de taxateur de waarde van de woning getaxeerd op € 369.000.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In hoger beroep is in geschil of de woning op de waardepeildatum een waarde heeft van € 369.000. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Inspecteur bevestigend.
4.2. Belanghebbende stelt - samengevat - dat het taxatierapport niet inzichtelijk maakt hoe de waarde is vastgesteld aangezien bedragen opgenomen in het taxatierapport (tabellen pagina 11 en 13) niet met elkaar kloppen. Hij is van mening dat het pand [b-straat 1] niet kan dienen als vergelijkingsobject en hij beroept zich ten slotte op het gelijkheidsbeginsel.
4.3. De Inspecteur heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd bestreden.
4.4. Voor de gronden waarop de partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde op
€ 315.000 en tot veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van de woning te worden bepaald op de daaraan toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde wordt betaald.
6.2.1. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe het in 3.2 genoemde taxatierapport overgelegd waarin diverse vergelijkingspanden zijn vermeld. De waarde van de woning is vastgesteld door, rekening houdend met verschillen qua grootte, kwaliteit en ligging, de met de vergelijkingspanden behaalde transactieresultaten te herleiden tot die waarde. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur aangehouden panden kunnen dienen als vergelijkingspanden. De woning ligt weliswaar aan een drukke weg, maar indien de voor de woning vastgestelde waarde wordt afgezet tegen de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden, is bij de waardebepaling met deze waardedrukkende factor voldoende rekening gehouden. Hierbij neemt het Hof met name de verkoopprijs van het pand [b-straat 1] in aanmerking dat eveneens aan een drukke weg ligt, met eenzelfde geluidsbelasting als bij de woning. Dit pand verkeerde in slechte staat ten tijde van verkoop in december 2005 en bracht € 365.000 op. Het is daarna opgeknapt en in augustus 2008 verkocht voor € 550.000.
6.2.2. Belanghebbende stelt dat de twee tabellen, opgenomen op pagina 11 en 13 van het taxatierapport, onjuiste kubieke meterprijzen vermelden, althans dat die prijzen niet met elkaar overeenstemmen. De Inspecteur heeft daaromtrent gesteld dat laatstvermelde tabel een kubieke meterprijs hanteert die is afgeleid van de WOZ-waarde terwijl eerstvermelde tabel uitgaat van kubieke meterprijzen bepaald op basis van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het Hof acht het door de Inspecteur gestelde aannemelijk.
6.2.3. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat de Inspecteur met het taxatierapport en de daarin opgenomen vergelijkingspanden voorshands aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.3.1. Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten systematisch te laag zijn gewaardeerd en hij beroept zich op het gelijkheidsbeginsel.
6.3.2. De Inspecteur stelt daartegenover dat het geen beleid is van de gemeente om objecten ten lager te waarderen dan hun waarde in het economische verkeer. Incidentele factoren hebben ertoe geleid dat enkele vergelijkingspanden een lagere WOZ-waarde hebben dan de verkoopprijzen. Bij de waardebepaling van het vergelijkingsobject [c-straat 1] ( WOZ-waarde van € 366.000) is bijvoorbeeld geen rekening gehouden met de verkoopprijs van
€ 460.000 aangezien het pand pas laat in het jaar 2007 is verkocht (november 2007) en om deze reden kon met het transactiegegeven geen rekening meer worden gehouden.
6.3.3. In het licht van de gemotiveerde ontkenning door de Inspecteur heeft belanghebbende naar oordeel van het Hof onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om te kunnen oordelen dat de Inspecteur een begunstigend beleid heeft gevoerd in de zin dat hij stelselmatig te lage waarden voor objecten vaststelt. Derhalve faalt zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel. Voor zover de strekking van de stelling van belanghebbende is dat slechts bij zijn woning een hogere waarde wordt aangehouden dan de geïndexeerde verkooprijs, slaagt zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel niet aangezien een recente verkoopprijs van zijn woning ontbreekt en een vergelijking van de WOZ-waarde daarmee niet mogelijk is.
6.4. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep faalt.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 24 augustus 2010 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is niet ondertekend door de griffier omdat deze daartoe niet in de gelegenheid was.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.