Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00865
Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer d.d. 24 augustus 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] (hierna: belanghebbende) te [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 4 november 2009, nr. AWB 09/1480 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Bodegraven, heeft bij beschikkingen van 29 februari 2009 de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1] en [b-straat 1] te [Z], op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op respectievelijk € 329.000 en € 395.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2008 bekendgemaakt.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen en de aanslagen.
1.3. Bij in een geschrift, gedagtekend 16 januari 2009 vervatte uitspraken op bezwaar, heeft de Inspecteur de beschikking en aanslag ten aanzien van [a-straat 1] gehandhaafd, de beschikking ten aanzien van [b-straat 1] nader vastgesteld op € 230.000, en de desbetreffende aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is van belanghebbende een griffierecht geheven van € 110.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 10 augustus 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar is de Inspecteur wel doch belanghebbende niet verschenen. Belanghebbende is bij aangetekende brief, verzonden op 28 mei 2010 aan zijn adres [b-straat 1], [0000 XX] [Z], onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd op de zitting te verschijnen. Blijkens door de griffier van
TNT -Post ingewonnen informatie, die in het dossier is gevoegd, is de vorenbedoelde brief op 31 mei 2010 aan het vermelde adres uitgereikt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen. De woning aan de [a-straat 1] (bouwjaar 1998) is een (geschakelde) twee-onder-één-kapwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 418 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 208 m². De woning aan de
[b-straat 1] (bouwjaar 1907) betreft een hoekwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 470 m³, van de garage 257 m³ (totaal ongeveer 727 m³) en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 263 m².
3.2. De Inspecteur heeft naar aanleiding van het beroep een (her) taxatie van de woningen [a-straat 1] en [b-straat 1] laten verrichten en heeft de daarop betrekking hebbende taxatierapporten, opgemaakt op 24 april 2009 door de heer [A], gediplomeerd WOZ-taxateur bij taxatiebureau [B], gevestigd te [P], overgelegd. Volgens deze taxatierapporten heeft de taxateur de waarde van de woningen [a-straat 1] en [b-straat 1] getaxeerd op respectievelijk € 329.000 en € 230.000. Naast gegevens van de woningen bevatten de taxatierapporten gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woningen [a-straat 1] en
[b-straat 1] met respectievelijk € 329.000 en € 230.000 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur ontkennend.
4.2. Belanghebbende stelt - samengevat - dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de twee woningen. Tevens is hij van mening dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met ongunstige factoren (bijvoorbeeld de ligging ) ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
4.3. De Inspecteur heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd bestreden.
4.4. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt naar het Hof begrijpt tot vaststelling van de waarde van de woningen [a-straat 1] en [b-straat 1] op respectievelijk € 263.200 en € 195.547 en tot veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan deze toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde wordt betaald.
6.2. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen [a-straat 1] en [b-straat 1] op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft de Inspecteur de in onder 3.2 genoemde taxatierapporten overgelegd.
[A-straat 1] (hierna: de woning)
6.3.1. In het door de Inspecteur overgelegde taxatierapport zijn diverse vergelijkingspanden vermeld en is de volgende matrix opgenomen.
Adres [c-straat 1] [c-straat 2] [c-straat 3] [a-straat 2] [a-straat 1]
transactiedatum 4-12-2006 5-10-2006 3-10-2005 3-12-2007
transactieprijs 486.750 497.500 420.000 480.000
getaxeerde waarde 486.000 498.000 430.000 470.000 329.000
bouwjaar 1998 1998 1998 1998 1998
inhoud woning m³ 445 445 430 418 418
opp. kavel m² 331 331 230 212 208
gemiddelde m³ prijs 727 754 709 844 502
gemiddelde kavelprijs m ² 418 418 462 477 477
overige panddelen 24.500 24.500 19.500 16.000 19.500
ligging Minder minder minder vergelijkbaar
onderhoud Beter beter beter beter
kwaliteit Beter beter beter beter
uitstraling vergelijkbaar vergelijkbaar vergelijkbaar vergelijkbaar
6.3.2. De waarde van de woning is vastgesteld door, rekening houdend met verschillen qua grootte, kwaliteit en ligging, de met de vergelijkingspanden behaalde transactieresultaten te herleiden tot die waarde. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur aangehouden panden kunnen dienen als vergelijkingspanden.
6.3.3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij de waardevaststelling ten opzichte van het vergelijkingspand [a-straat 2] onvoldoende rekening is gehouden met een aantal waardedrukkende factoren, zoals de ligging, uitzicht, bouwkundige staat en woonruimte. Evenmin is volgens hem rekening gehouden met een heersende vliegenplaag. De Inspecteur stelt dat [a-straat 2] en de woning qua soort woning en ligging vrijwel gelijk zijn. Beide hebben aan de achterzijde een gelijkwaardig uitzicht terwijl de woning aan de voorzijde een beter uitzicht heeft. Hij stelt voorts dat ten tijde van de waardebepaling van de woning er geen vliegenplaag meer heerste en dat zodanige plaag goed te bestrijden is. Het Hof acht het door de Inspecteur gestelde aannemelijk en is van oordeel dat indien de vastgestelde waarde van de woning wordt afgezet tegen de transactieprijzen van de vergelijkingspanden in voldoende mate rekening is gehouden met de gestelde waardedrukkende factoren. Hierbij neemt het Hof met name in aanmerking dat de waarde van de woning ruim € 151.000 lager is vastgesteld dan de transactieprijs van [a-straat 2].
6.3.4. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat de Inspecteur met het taxatierapport en de daarin opgenomen vergelijkingspanden aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
[B-straat 1] (hierna: de woning)
6.4.1. In het door de Inspecteur overgelegde taxatierapport zijn diverse vergelijkingspanden vermeld en is de volgende matrix opgenomen.
Adres [b-straat 2] [d-straat 1] [e-straat 1] [b-straat 1]
transactiedatum 6-3-2006 17-7-2006 4-9-2006
transactieprijs 196.500 168.000 415.000
getaxeerde waarde 200.000 170.000 418.000 230.000
bouwjaar 1920 1910 1905 1907
inhoud woning m³ 233 225 575 427
opp. kavel m² 98 94 366 263
gemiddelde m³ prijs 567 458 482 224
gemiddelde kavel prijs m² 622 635 355 431
overige panddelen 7.000 7.000 10.500 25.000
ligging vergelijkbaar vergelijkbaar vergelijkbaar
onderhoud beter beter beter
kwaliteit beter beter beter
uitstraling beter beter beter
6.4.2. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van de in onderdeel 6.3.2 omschreven vergelijkingsmethode. Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten door hun ligging niet goed vergelijkbaar zijn met de woning. Hij verwijst hierbij naar de smalle straat waaraan de woning ligt en de korte afstand van de woning tot een drukke weg. De Inspecteur heeft gesteld en met luchtfoto's verduidelijkt dat de het vergelijkingspand [d-straat 1] aan een smalle straat ligt, evenals het vergelijkingspand [b-straat 2] en de woning. Beide straten worden slechts benut door bestemmingsverkeer. Het Hof acht het door de Inspecteur gestelde aannemelijk en is van oordeel dat de door hem ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aangevoerde panden kunnen dienen als vergelijkingspanden. Uit de vermelde kubieke-, en vierkante meterprijzen leidt het Hof af dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de panden en de woning.
6.4.3. Het vorenstaande voert tot de slotsom dat de waarde van de woning niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.5. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep faalt.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 24 augustus 2010 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is niet ondertekend door de griffier omdat deze daartoe niet in de gelegenheid was.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.