Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00868
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer van 11 augustus 2010
in het geding tussen:
[belanghebbende], wonende te [Z], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 4 november 2009, nummer AWB 08/9246 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Beschikking en aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft met dagtekening 30 april 2008 aan belanghebbende een waardebeschikking doen toekomen naar de waardepeildatum 1 januari 2007 ten aanzien van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), naar een waarde van € 975.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar gegrond verklaard, opnieuw beschikkend de waarde van de woning vastgesteld op € 926.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak betreffende de beschikking en de aanslag beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een bedrag van € 110 aan griffierecht geheven. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter terechtzitting van het Gerechtshof van 30 juni 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1. Op grond van de stukken van het geding stelt het Hof in hoger beroep de feiten vast als volgt.
3.2. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, type herenhuis, met garage en tuin. De woning, oorspronkelijk gebouwd in 1900, werd in 2006 geheel opnieuw gebouwd evenals de garage. De perceelgrootte is 423m². De inhoud van de woning is 885m³ en van de garage 98m³.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning terecht op € 926.000 is vastgesteld, hetgeen de Inspecteur stelt en belanghebbende bestrijdt.
4.2. Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de mindere ligging van de woning ten opzichte van de door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten. De woning is vergelijkbaar met het qua ligging en inhoud bijna identieke pand [a-straat 2], dat ten onrechte buiten de waardebepaling is gelaten. Dat pand is op 1 maart 2007 verkocht voor € 625.000. De matige staat van onderhoud van dat pand en de tuin met agrarische achtergrond, verklaren niet het waardeverschil van ruim drie ton.
4.3. De Inspecteur onderbouwt de door hem gestelde waarde met een taxatierapport. In dat rapport, op 15 mei 2009 opgemaakt door [A], gediplomeerd WOZ-taxateur, werkzaam bij [B] b.v. te [P], concludeert de taxateur tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 926.000. Ter onderbouwing van de gestelde waarde voert de taxateur transactieresultaten aan van de vergelijkingsobjecten [a-straat] nrs. [3, 4, 5] en [2]. In aanmerking genomen de verschillen in ligging en kwaliteit tussen de woning en de vergelijkingspanden acht de Inspecteur de door hem gestelde waarde niet te hoog.
Conclusies van partijen
5.1. De conclusie van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak van de Inspecteur, vernietiging van de waardebeschikking, vaststelling van de waarde van de woning op € 750.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Op het door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank het volgende overwogen, waarbij voor eiseres dient te worden gelezen: belanghebbende en voor verweerder: de Inspecteur:
"3.4 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. In de opvatting van eiseres is de WOZ-waarde op een te hoog bedrag vastgesteld. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 750.000. Daartoe heeft eiseres - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de mindere ligging van haar woning. De huizen in de [a-straat] in de oude kern van [Z] zijn in te delen in een A-, B- en C-locatie. In tegenstelling tot de A- en B-locatie is de C-locatie, waar haar woning is gelegen, heel smal en mist daarnaast de lindebomen. Door het smalle van de straat ontstaat aan de voorkant verkeerslawaai en parkeerhinder en is sprake van inkijk door de overburen. Verweerder heeft de waarde met name gebaseerd op de verkoop van [a-straat 5], op 1 november 2007 verkocht voor € 1.145.000 en [a-straat 3], op 4 oktober 2006 verkocht voor € 850.000, die niet goed vergelijkbaar zijn met haar woning omdat die woningen respectievelijk zijn gelegen op een A- en B-locatie en derhalve een veel betere ligging hebben. Ten onrechte heeft verweerder het verkoopcijfer van het qua ligging en inhoud bijna identieke pand [a-straat 2] buiten de waardebepaling gelaten. Het gaat daarbij om de woning van haar overbuurman die op 1 maart 2007 verkocht is voor € 625.000. Weliswaar verkeerde het pand [a-straat 2] in een matige staat (van onderhoud) en heeft het anders dan haar woning (tuin met zicht op een bedrijvenloods) een tuin met agrarische achtergrond maar dat is onvoldoende om het verschil van ruim drie ton (bijgestelde waarde € 926.000) met haar huis te verklaren. Verder valt het eiseres op dat de verkoopdatum van het referentieobject [a-straat 5] veel dichter bij de waardepeildatum 1 januari 2008 is gelegen dan bij de hier geldende datum 1 januari 2007. Sinds de vorige waardepeildatum 1 januari 2005 is er sprake van een stijging van de waarde van haar woning met 77 %, hetgeen in de opvatting van eiseres volstrekt onredelijk is. Tot slot heeft eiseres aangevoerd dat op haar woning een erfdienstbaarheid rust met betrekking tot het recht van waterloop van het naastgelegen pand [a-straat 6], hetgeen een waardeverminderend effect heeft op haar woning.
3.5 Verweerder heeft verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 15 mei 2009 door de heer [A], gediplomeerd WOZ-taxateur, werkzaam bij [B] BV, gevestigd te [P]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 926.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts heeft verweerder - zakelijk weergegeven - onder meer het navolgende aangevoerd. Verweerder kan zich anders dan eiseres niet vinden in het onderscheid tussen een A-, B- en C-locatie van de [a-straat]; deze indeling is volgens verweerder relatief en subjectief van aard en niet zodanig dat deze een lagere waarde rechtvaardigt, meer dan reeds naar aanleiding van eerdere overwegingen in de uitspraak op bezwaar is geëffectueerd. Volgens verweerder behelst de door eiseres naar voren gebrachte erfdienstbaarheid het toestaan van voorzieningen ten behoeve van de afvoer van hemelwater van het naastgelegen pand [a-straat 6]. Verweerder acht dit aspect echter niet in die mate waardedrukkend dat deze in vergelijking met andere woningen een lagere prijs genereert bij verkoop. Het nadeel ten opzichte van de woningen die ter onderbouwing van de waarde zijn gebruikt, is zodanig gering dat deze niet tot een andere lagere WOZ-waarde leidt. Op grond van het bovenstaande bestrijdt verweerder dat de hiervoor genoemde referentieobjecten buiten beschouwing dienen te blijven. De eerdere waardebepaling met waardepeildatum 1 januari 2005 had betrekking op het pand voor de sloop en nieuwbouwrealisatie. De door eiseres opgevoerde bouwkosten kunnen volgens de Wet WOZ geen leidraad zijn bij de taxatie van gereed zijnde woningen, aldus verweerder.
3.6 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.7 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning, door hem per
1 januari 2007 bepaald op € 926.000, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in geding heeft gebracht, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij een vergelijking wordt gemaakt met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Hierbij wordt tevens beoordeeld of met verschillen in objectkenmerken, zoals inhoud, oppervlakte, onderhoudstoestand en ligging, die de waarde kunnen beïnvloeden, in voldoende mate rekening is gehouden. Dit is een werkwijze die een goede benadering kan geven van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde. De rechtbank overweegt hierbij dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten [a-straat 3, 4, 5] en [2] zijn goed vergelijkbaar met de woning van eiseres. De omstandigheid dat de verkoopdatum van het referentieobject [a-straat 5] dichter bij de waardepeildatum 1 januari 2008 dan bij de hier geldende datum is gelegen, maakt anders dan eiseres kennelijk meent niet dat dit object niet bij de waardebepaling kan worden betrokken. Het dient te gaan om rond de waardepeildatum verkochte vergelijkingsobjecten. Ingevolge vaste jurisprudentie kunnen in beginsel objecten met verkoopdata gelegen een jaar vóór tot een jaar ná de waardepeildatum bij de waardebepaling worden betrokken. De rechtbank betrekt daarbij dat, gezien de stukken, geen verkoopcijfers voorhanden zijn van qua omvang en ligging identieke objecten die dichter bij de waardepeildatum zijn gerealiseerd dan de gehanteerde verkoopcijfers in het taxatierapport. De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat verweerder met de verschillen tussen de objecten en de woning van eiseres wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, in voldoende mate rekening heeft gehouden. Verweerder heeft in de in het taxatierapport opgenomen matrix een afdoende inzichtelijke herleiding opgenomen van onder meer de bij de verkoop van deze objecten behaalde verkoopprijs naar de vastgestelde waarde van de woning. In het taxatierapport is vermeld dat de woning aan de [a-straat 3] (bouwjaar 1800) wel goeddeels is aangepast voor hedendaagse bewoning maar dat het toch een woning betreft uit het jaar 1800, terwijl de woning van eiseres in 2006 geheel nieuw is gebouwd. Ook is de woning [a-straat 3] minder gunstig gelegen dan de woning van eiseres. De ramen van de woonkamer grenzen aan twee zijden direct aan de straat. De linker zijde van [a-straat 3] ligt direct aan de [b-straat]. Voetgangers hebben direct zicht in deze woning, ook het andere verkeer rijdt direct langs deze woning. De woning [a-straat 3] biedt in alle opzichten minder privacy dan de woning van eiseres. De rechtbank acht deze omstandigheden een voldoende onderbouwing voor een hogere prijs per kubieke meter bij de woning van eiseres. Weliswaar is de grondprijs per vierkante meter iets hoger dan bij de woning maar het perceel [a-straat 3] heeft ook minder oppervlak. Met het verkoopbedrag van € 850.000 voor de woning [a-straat 3] ruim twee maanden voor de waardepeildatum 1 januari 2007 acht de rechtbank de waarde van de woning vergeleken met [a-straat 3] voldoende onderbouwd en aannemelijk. Met betrekking tot de woning [a-straat 2] heeft verweerder naar voren gebracht dat anders dan [a-straat 2] de woning van eiseres een geheel nieuw gebouwde woning is die geheel voldoet aan alle gestelde eisen in het Bouwbesluit ten aanzien van voorzieningen en isolatie. Hoewel ook de rechtbank het waarderingsverschil groot vindt leidt dit niet tot het oordeel dat de woning te hoog is gewaardeerd in vergelijking met de overig aangedragen vergelijkingsobjecten. Gezien het vorenstaande kan dan ook niet worden gezegd dat de door verweerder bepleite waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
3.8 Wat eiseres daartegen heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De stelling van eiseres dat sprake is van een buitensporige stijging van de aan de woning toegekende waarde ten opzichte van de vorige waardepeildatum wordt door de rechtbank niet gedeeld. Een dergelijke benadering doet immers afbreuk aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de WOZ. Daarbij is van belang vast te stellen dat de eerdere waardebepaling met waardepeildatum 1 januari 2005 betrekking had op het pand voor de sloop en nieuwbouwrealisatie. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, welke waarde op de meest adequate wijze kan worden vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Voor een andere methode van waarderen is slechts ruimte wanneer dergelijke verkoopcijfers niet voorhanden zijn. Daarbij heeft te gelden dat, indien sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, voor de waardebepaling in het kader van de WOZ de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt dient te worden genomen. Omdat de woningen [a-straat 3, 4, 5] en [2] zeer goed te vergelijken zijn, is de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van vergelijking met die woningen. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
3.9 De stelling van eiseres met betrekking tot het verlenen van een erfdienstbaarheid in verband met het toestaan van voorzieningen ten behoeve van de afvoer van hemelwater slaagt evenmin en maakt niet dat deswege de waarde van de woning moet worden verlaagd.
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat van deze erfdienstbaarheid op zichzelf niet een zodanig waardedrukkend effect uitgaat dat deze in vergelijking met andere woningen een lagere prijs genereert bij verkoop."
6.2. Het Hof verenigt zich met de hiervoor aangehaalde rechtsoverwegingen van de rechtbank en neemt ze over. Hetgeen belanghebbende in haar hoger beroepschrift en ter zitting in hoger beroep heeft aangevoerd heeft het Hof niet geleid tot andere oordelen als hiervoor vermeld.
6.3. Uit het hiervoor overwogene volgt dat het hoger beroep ongegrond is.
Proceskosten en griffierecht
7.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 11 augustus 2010 in het openbaar uitgesproken. Bij ontstentenis van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. Groeneveld.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.