Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00894
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 6 oktober 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z], belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 17 december 2009, nummer 09/46, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
1. Waardebeschikking, aanslag en bezwaar
Aan belanghebbende is voor het jaar 2008 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z],
met dagtekening 29 februari 2008 een aanslag in de onroerende-zaakbelasting van de gemeente Borsele opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 328.000. De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken met waardepeildatum 1 januari 2007.
2. Loop van het geding
2.1. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Borsele, de directeur van SaBeWa, (hierna: de Inspecteur) belanghebbendes bezwaar afgewezen.
2.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op het bezwaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 288.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
2.3. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft daarop gerepliceerd en de Inspecteur gedupliceerd. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 25 augustus 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar is de Inspecteur wel, doch belanghebbende niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 5 juli 2010 aan het adres [a-straat 1] te [0000XX] [Z], onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Blijkens door de griffier bij TNT Post ingewonnen inlichtingen (track and trace) is de vorenbedoelde brief op 6 juli 2010 op dit adres aangeboden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
3. Vaststaande feiten
3.1. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
3.2.1. Belanghebbende is eigenaar van het woonhuis gelegen aan de [a-straat 1] te [Z], gemeente Borsele (de woning).
3.2.2. De woning van bouwjaar 1967 is vrijstaand met garage, kantoor, aanbouw woonruimte en ondergrond. De inhoud van de woning is ca. 442 m³ en van de aanbouw ca. 88 m³. De perceelsoppervlakte is ca. 643 m².
Omschrijving geschil en standpunten van partijen in hoger beroep
4.1. Tussen partijen is in geschil of de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum met € 288.000 te hoog heeft vastgesteld, zoals belanghebbende stelt en de Inspecteur betwist.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot verlaging van de waarde van de woning op de waardepeildatum tot € 260.000.
5.2. De Inspecteur concludeert tot het ongegrond verklaren van het hoger beroep.
Overwegingen omtrent het geschil in hoger beroep
6.1.1. De Inspecteur heeft de bewijslast van de door hem gestelde waarde van de woning. Tijdens de beroepsfase bij de rechtbank heeft de Inspecteur, in afwijking van de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde, een waarde bepleit van € 288.000. De rechtbank heeft de waarde van de woning op dit bedrag vastgesteld.
6.1.2. In het kader van de op hem rustende bewijslast heeft de Inspecteur een
verslag geproduceerd van een zogenoemde geveltaxatie verricht door de taxateur [A]. De taxateur maakt gebruik van een drietal vergelijkingspanden: [b-straat 1], [c-straat 1] en [d-straat 1], alle gelegen in de gemeente Borsele.
6.1.3. Het Hof acht voormelde panden, met inachtneming van de verschillen die tussen die panden en de woning bestaan, geschikt om als vergelijkingspanden te dienen. Naar 's Hofs oordeel wordt door de taxateur met de verschillen in toestand tussen de woning en de vergelijkingspanden, met name de mindere ligging, de mindere onderhoudstoestand en de aanwezigheid van een olietank, in voldoende mate rekening gehouden.
6.1.4. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de Inspecteur de door hem (nader) gestelde waarde voorshands aannemelijk heeft gemaakt.
6.2.1. Op 22 februari 2010 heeft een WOZ- taxateur de woning alsnog inwendig opgenomen. Dit leidde niet tot een ten opzichte van de eerder verrichte taxatie gewijzigd inzicht. Belanghebbende voert aan dat er een vochtprobleem op zolder is, de vloer in de badkamer lekt, in hal en toilet diverse gebreken zijn, in de woonkamer diverse gebreken zijn, zoals doorslag van regen bij het raam. Voorts is de kelder vochtig door lekkage, is de centrale verwarmingsinstallatie aan vernieuwing toe, zitten op veel plaatsen houtwormgaatjes in het houtwerk en is ventilatie van de woning, met als gevolg hogere energielasten, noodzakelijk.
6.2.3 Ter zitting heeft de Inspecteur dienaangaande verklaard dat de taxateur tot een bedrag van € 40.000 heeft rekening gehouden met achterstallig onderhoud van de woning. Naar zijn stelling is met dat bedrag voldoende rekening gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning, zowel uit- als inwendig. De Inspecteur stelt daarbij dat de benadering van belanghebbende, die de integrale kosten van het opheffen van achterstallig onderhoud op de waarde van de woning in mindering brengt, onjuist is. Die integrale kosten vertalen zich niet in een waardevermindering tot hetzelfde bedrag, zo min als de integrale kosten van verbetering zich vertalen in een waardestijging tot hetzelfde bedrag.
6.2.4. Het Hof acht aannemelijk dat met een vermindering van € 40.000 voldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning, zowel uit- als inwendig. Daarbij is het Hof van oordeel dat, zo de kosten van dat onderhoud al het door belanghebbende gestelde bedrag zouden belopen, zulks zich niet zou vertalen in een grotere waardevermindering dan de door de Inspecteur gehanteerde € 40.000.
6.3.1. Uit het vorenoverwogene volgt dat de Inspecteur met € 288.000 de waarde van de woning niet te hoog heeft gesteld.
6.3.2. Het hoger beroep is derhalve ongegrond en beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 6 oktober 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.