Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00386
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer d.d. 2 december 2010
in het geding tussen [belanghebbende] te [Z], hierna belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Korendijk, hierna de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van rechtbank Dordrecht van 21 mei 2010, AWB 08/626 betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 18 november 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende, vergezeld door zijn echtgenote mevrouw [Y] en zijn gemachtigde mr. [A] alsmede mr. [B], namens de Inspecteur, vergezeld door [C], taxateur. De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd, een afschrift daarvan aan de wederpartij verstrekt en deze voorgedragen. De voorzitter heeft meegedeeld de pleitnota tot de gedingstukken te rekenen. Voorafgaand aan de zitting heeft het Hof op 8 november 2010 van belanghebbende zes stukken ontvangen waarvan op dezelfde datum een afschrift is toegezonden aan de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Gronden
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Korendijk, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], vastgesteld op € 587.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2005 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2007.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
2. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning, gebouwd in 1973 met een inpandige garage. De garage is inwendig 2,05 meter hoog. Het plafond van de garage is bekleed met eternietplaten. Op de garage is een dakopbouw geplaatst. Het dak van de garage is daarvoor versterkt. De inhoud van de woning inclusief de garage bedraagt ongeveer 865m3 en de grondoppervlakte ongeveer 1.175m2.
3.2. Bij het vaststellen van de waarde op € 587.000 heeft de Inspecteur de onderhoudstoestand van de woning gekwalificeerd als matig.
3.3. De Inspecteur heeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak de volgende verkopen betrokken:
Woning Verkoopdatum Verkoopprijs Bouwjaar Kwaliteit Inhoud circa Oppvl.
[b-straat 1] 4 oktober 2004 € 552.500 1989 Goed 700m3 665m2
[c-straat 1] 14 juni 2004 € 470.000 1989 Goed 715m3 663m2
[d-straat 1] 6 juli 2004 € 497.500 1995 Uitstekend 775m3 564m2
[e-straat 1] 31 december 2007 € 662.500 1990 Goed 625m3 820m2
[f-straat 1] 1 augustus 2007 € 560.000 1985 Uitstekend 409m3 1107m2
4.1. Tussen partijen is in geschil of de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum juist heeft vastgesteld. Deze vraag wordt door belanghebbende ontkennend en door de Inspecteur bevestigend beantwoord.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde moet worden bepaald op € 529.000 en maximaal € 555.000, althans een waarde in goede justitie door het Hof te bepalen, - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:
De Inspecteur heeft bij de waardering onvoldoende rekening gehouden met het lage plafond van de garage en de omstandigheid dat de garage niet geschikt is als woonruimte terwijl de garages van de vergelijkingspanden wel geschikt zijn als woonruimte, dat in de garage asbesthoudende materialen zijn gebruikt bij de bouw die de waarde verminderen, dat bij de vergelijkingspanden schuren horen die niet zijn benoemd in de taxatie, dat de woning geen kelder heeft en dat het mooie uitzicht in de toekomst wordt weggenomen door woningbouw zoals voorgenomen in de thans geldende provinciale Structuurvisie.
4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de vastgestelde waarde van € 587.000 staande.
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan de bij beschikking vastgestelde waarde van € 587.000. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur hierin is geslaagd. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de garage die inpandig is en waarop een dakopbouw is geplaatst geen onderdeel vormt van het hoofdgebouw. Aldus mocht de taxatie inclusief de garage plaatsvinden. Daarbij is bij de inhoudsmaten rekening gehouden met het lage plafond. Het Hof is van oordeel dat bij een woning met een aanzienlijk woonoppervlak als de onderhavige, van de omstandigheid dat aan de garage geen alternatieve bestemming kan worden gegeven dan na ingrijpende verbouwing, geen waardedrukkend effect uitgaat. Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank dat door de waardering van de onroerende zaak in zijn geheel als in matige staat, tevens rekening is gehouden met het in de garage aanwezige eternietplafond. Al met al is bij de taxatie in voldoende mate rekening gehouden met verschillen in inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en staat van de vergelijkingsobjecten. Hiertoe rekent het Hof overigens niet de panden aan de [e-straat 1] en [f-straat 1] aangezien de verkopen daarvan te ver, namelijk bijna drie jaren respectievelijk twee en een half jaren liggen na de waardepeildatum 1 januari 2005. Het Hof merkt verder op dat in dit verband van belang is dat de onroerende zaak van belanghebbende is gelegen op een, in vergelijking met de vergelijkingspercelen [c-straat 1] en [d-straat 1], omvangrijk perceel grond en dat dit een groot gedeelte van het verschil in de vastgestelde waarde vertegenwoordigt.
5.3. Bij de waardering heeft de Inspecteur terecht geen rekening gehouden met de aanwezigheid van een kelder, deze is niet in de onroerende zaak aanwezig. Ook is, anders dan belanghebbende veronderstelt, bij de waardering van de andere panden geen rekening gehouden met de aanwezigheid van bijgebouwen. Bij de panden [c-straat 1] en [d-straat 1] gaat het om houten tuinhuisjes. Niet blijkt dat deze een waarde vertegenwoordigen bij de waardebepaling en destijds bij het bepalen van de verkoopprijs van invloed zijn geweest. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de provinciale Structuurvisie waarin de mogelijkheid van woningbouw is genoemd al was opgesteld op de waardepeildatum of op 1 januari 2007, laat staan dat daarvan invloed uitgaat bij het bepalen van de waarde van de woning.
5.4. Op grond van het vorenoverwogene ziet het Hof geen grond voor verlaging van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
6. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 2 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.