Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09-00034
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer d.d. 20 oktober 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 21 november 2008, nummer AWB 08/497, betreffende na te noemen, door de heffingsambtenaar van de gemeente Schoonhoven (hierna: de Inspecteur) genomen beschikking.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikkingen, gedagtekend 28 februari 2007, de waarde van de hierna te noemen onroerende zaken, alle gelegen in de gemeente Schoonhoven, op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) als volgt vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007:
1. [a-straat 1] € 226.000
2. [a-straat 2] € 119.000
3. [a-straat 3] € 135.000
4. [b-straat 1] € 92.000
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2007.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikkingen afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 39. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 107. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 16 december 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2.3. Na afloop van de zitting is het Hof gebleken dat een afschrift van een nader stuk van belanghebbende niet is verzonden aan de Inspecteur. Het Hof heeft het onderzoek daarom met toepassing van artikel 8:68 Algemene Pro wet bestuursrecht heropend en dit nadere stuk alsnog doorgestuurd naar de Inspecteur.
2.4. Een nadere zitting heeft plaatsgevonden op 8 september 2010. De Inspecteur is ter zitting verschenen. Belanghebbende is niet verschenen. Belanghebbende heeft na afloop van de zitting een nader stuk met dagtekening 8 september 2010, ingekomen op 13 september 2010, ingediend. Hierin biedt hij zijn verontschuldigingen aan voor het feit dat hij niet op de zitting aanwezig was. Hieruit blijkt dat hij de uitnodiging om ter zitting te verschijnen, heeft ontvangen.
2.5. Het door belanghebbende nader ingediende stuk geeft geen aanleiding om het onderzoek met toepassing van artikel 8:68 Algemene Pro wet bestuursrecht te heropenen. Het stuk wordt naar belanghebbende retour gezonden.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is op 1 januari 2007 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z]. Tevens is belanghebbende op 1 januari 2007 eigenaar van de onroerende zaken [a-straat 2], [a-straat 3] en [b-straat 1] te [Z]. Alle onroerende zaken hebben een bouwjaar rond 1900 en verkeren in een slechte onderhoudstoestand.
3.2. In een taxatieverslag van 30 januari 2006, opgemaakt door [makelaar], dat belanghebbende heeft ingebracht is de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2003 voor [a-straat 4]-[5]-[1] geschat op € 209.000, voor [a-straat 3] op € 110.000 en voor [b-straat 1] op € 75.000.
3.3. De Inspecteur heeft eveneens een taxatierapport overgelegd ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarden. Dit taxatierapport is opgemaakt door ir. [B]. De kwaliteit van de onroerende zaken van belanghebbende zijn door de taxateur als 'zeer matig' aangemerkt.
3.4. In dit taxatierapport is [a-straat 1] vergeleken met [a-straat 6], [a-straat 7] en [a-straat 8]. De inhoud en de oppervlakte van deze objecten is aanzienlijk minder dan van [a-straat 1]. De taxateur heeft de kwaliteit van deze vergelijkingsobjecten als goed aangemerkt.
3.5. [a-straat 2] is vergeleken met [a-straat 9], [10] en [11]. De kwaliteit van deze vergelijkingsobjecten is als goed aangemerkt.
3.6. [a-straat 3] is vergeleken met [a-straat 6], [a-straat 7] en [a-straat 8]. De kwaliteit van deze vergelijkingsobjecten is als goed aangemerkt.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de bij de beschikking vastgestelde waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum te hoog zijn, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking in die zin dat de WOZ-waarden op een lager bedrag worden vastgesteld.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof is van oordeel dat het geheel van gegevens, ook in samenhang met al hetgeen de Inspecteur overigens naar voren heeft gebracht, aan stukken heeft ingebracht en ter zitting heeft toegelicht, niet het nodige inzicht biedt in de wijze waarop alle daarvoor in aanmerking komende gegevens, met name die van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, met elkaar zijn vergeleken en hebben geresulteerd in waarden van € 226.000, € 119.000, € 135.000 en € 92.000. Niet inzichtelijk is met name op welke wijze de matige kwaliteit van de onroerende zaken tot uitdrukking is gekomen in de waardevaststelling. Volgens de taxatierapporten van de Inspecteur is de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten immers goed, terwijl de kwaliteit van de onroerende zaken als 'zeer matig' is gekwalificeerd.
6.3. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarden evenmin aannemelijk gemaakt. Deze waarden worden ook niet onderbouwd door het door hem ingebrachte taxatierapport van [makelaar] van 30 januari 2006 waarin de waarden in het economische verkeer per 1 januari 2003 zijn weergegeven. De door [makelaar] vastgestelde waarden zijn immers beduidend hoger dan de door belanghebbende voorgestane waarden. Aangezien - naar belanghebbende stelt - de bestemmingswijziging van 2006 geschiedde naar aanleiding van een ontwerp uit de negentiger jaren en in het taxatierapport van [makelaar] de waarde per 1 januari 2003 is weergegeven, zou een op handen zijnde bestemmingswijziging verdisconteerd moeten zijn in de waardebepaling door [makelaar]. Nu ook de waarden die [makelaar] heeft vastgesteld beduidend hoger zijn dan de door belanghebbende voorgestane waarden, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de aanstaande bestemmingswijziging tot gevolg heeft dat de waarden moeten worden vastgesteld zoals hij voorstaat.
6.4. Partijen hebben de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk gemaakt. Het Hof zal de waarden in goede justitie vaststellen. Het Hof houdt daarbij rekening met beide ingebrachte taxatierapporten en ook met het feit dat het taxatierapport van belanghebbende uitgaat van waardepeildatum 1 januari 2003.
Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden - waaronder de onderhoudstoestand van de onroerende zaken - stelt de Hof de waarden als volgt vast:
1. [a-straat 1] € 215.000
2. [a-straat 2] € 112.000
3. [a-straat 3] € 117.500
4. [b-straat 1] € 85.000
Proceskosten en griffierecht
7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 11,26, zijnde de reiskosten voor het bijwonen van de zitting op 16 december 2009 per openbaar vervoer tweede klasse van het woonadres van belanghebbende naar het Hof.
7.2. Tevens dient de Inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht bij de rechtbank ter hoogte van € 39 en het betaalde griffierecht bij het Hof ter hoogte van € 107 aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikkingen aldus dat de waarde per de waardepeildatum voor [a-straat 1] wordt vastgesteld op € 215.000, voor [a-straat 2] op € 112.000, voor [a-straat 3] op € 117.500 en voor [b-straat 1] op € 85.000;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen berekend naar de hierboven genoemde waarden;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 11,26 en
- en gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 146 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, B. van Walderveen en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 20 oktober 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.