Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00835
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 22 december 2010
in het geding tussen:
[belanghebbende], wonende te [Z], Groot-Brittannië, hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 15 september 2009, nummer AWB 09/2070 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 334.000. Met de beschikking is in één geschrift de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaaksbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt.
1.2. Bij de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 8 december 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar is de Inspecteur verschenen. Belanghebbende is niet verschenen met bericht van verhindering. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning type [...], gebouwd in 2003 en gelegen op het [park] in [P]. Het park is aangelegd achter de duinen op ongeveer 500 meter van het [strand]. De woning heeft vijf kamers waaronder een torenkamer en twee veranda's. De achtertuin ligt op het noorden. De erfafscheiding van de tuinen aan de achterzijde wordt gevormd door begroeiing op zandheuvels. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 401 m2 en de inhoud van de woning ongeveer 210 m3.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning dient te worden gesteld op € 282.000 en ten hoogste € 287.000. Hij voert daarvoor - zakelijk weergegeven - het volgende aan.
De rechtbank heeft ten onrechte de verkoopprijs van de woning [a-straat 2] bij de waardebepaling in aanmerking genomen. Deze woning en het perceel verschillen op diverse punten wezenlijk van de woning van belanghebbende. Tevens dient rekening gehouden te worden met de vraagprijs van de woning [a-straat 3] voor € 295.000. De woning en de grootte van het perceel van deze woning zijn vergelijkbaar met belanghebbendes woning. Ook de vraagprijzen van andere op het park gelegen woningen dienen bij de vergelijking te worden betrokken. De woningen [a-straat 4], [5], [6], [7], [8] zijn, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, wel degelijk vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. In mindere mate dient te worden gelet op het type woning maar meer op factoren als de mate van privacy, perceelgrootte, staat van onderhoud en luxe, balkons en dergelijke.
4.3. De Inspecteur houdt in hoger beroep de juistheid van de beschikking en de aanslag staande.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak van de Inspecteur en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 282.000 en ten hoogste € 287.000 en dienovereenkomstige verlaging van de aanslag.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. De rechtbank heeft met juistheid geoordeeld dat de Inspecteur aannemelijk moet maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het Hof weegt het door de Inspecteur in dit kader gestelde echter anders dan de rechtbank en is van oordeel dat de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
6.2. De rechtbank is er terecht van uitgegaan dat te dezen slechts één vergelijkingsverkoop relevant is, namelijk die van de woning [2] op 1 juni 2007 voor € 352.500. De overige objecten vertonen dermate grote verschillen met de woning van het type van belanghebbende (zonder torenkamer, andere indeling, kamers met een andere oppervlakte en dergelijke en een andere prijsklasse) dat zij niet bruikbaar zijn.
6.3. De waardering door de Inspecteur berust derhalve in wezen op één object, zijnde voormeld pand [a-straat 2] (hierna: het vergelijkingsobject). Belanghebbende heeft gesteld en de Inspecteur heeft dit onvoldoende weersproken dat het vergelijkingsobject weliswaar hetzelfde type betreft maar dat de verkoopprijs inclusief het meubilair is, dat de woning van belanghebbende beschikt over vijf kamers en het vergelijkingsobject naast vijf kamers over een sauna(kamer). Voorts staat vast dat het perceeloppervlak van de woning van belanghebbende 400 m2 bedraagt en dat van het vergelijkingsobject 481m2, dat de achtertuin van belanghebbende op het noorden ligt en die van het vergelijkingsobject op het zuiden en dat het grootste verschil van de oppervlakte aan de achtertuin kan worden toegerekend. Nu van algemene bekendheid is dat de ligging van een woning in hoge mate de prijs daarvan bepaalt, dient deze omstandigheid bij de waardebepaling in acht te worden genomen. De Inspecteur heeft nog gesteld dat de percelen van de woning van belanghebbende en het vergelijkingsobject een met gras beplante geul hebben om overtollig regenwater snel af te voeren (wadi). De wadi op het perceel van het vergelijkingsobject zou aanzienlijk groter zijn dan die op het perceel van belanghebbende. De oppervlakte ingenomen door de wadi zou niet waardeverhogend voor het perceel zijn. Het Hof neemt echter op foto's van de percelen geen geul waar, maar veeleer een bossage op een zandheuvel die dient als erfafscheiding tussen de tuinen van aangrenzende woningen. Het verschil in oppervlakte dient derhalve ten volle mee te worden genomen bij de waardebepaling. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld dient daarbij, gelet op eerder vermelde liggingsverschillen, niet uitgegaan te worden van het laagste bedrag uit de grondstaffel. Het Hof neemt niet in aanmerking het door belanghebbende overgelegde overzicht met vraagprijzen per 23 november 2009 van diverse woningen op het park, aangezien van deze vraagprijzen niet is gebleken dat zij maatgevend zijn voor de te behalen verkoopprijzen per de waardepeildatum 1 januari 2007.
6.4. Het Hof zal, nu de door partijen gestelde waarden niet aannemelijk zijn geworden, de waarde van de woning in goede justitie bepalen op € 315.000. Het hoger beroep is derhalve gegrond en beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
7.1. Proceskosten aan de kant van belanghebbende die op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen zijn gesteld noch gebleken.
7.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.
Beslissing
Het Hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank, de uitspraak op bezwaar van de Inspecteur en stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum vast op € 315.000 onder dienovereenkomstige verlaging van de aanslag voor het jaar 2008 en gelast de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 151 aan hem te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en O.C.R.Marres, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 22 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.