Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00792
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 22 december 2010
in het geding tussen:
[belanghebbende], wonende te [Z], Groot-Brittannië, hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 15 september 2009, nummer AWB 09/374 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum
1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 341.000. Met de beschikking is in één geschrift de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt.
1.2. Bij de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld.De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 8 december 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar is de Inspecteur verschenen. Belanghebbende is niet verschenen met bericht van verhindering. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, met twee bergingen, gelegen aan een doorgaande weg met trambaan. Het bruto-vloeroppervlak van de woning is ongeveer 154m2.
De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 249m2.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning, naar het Hof begrijpt en verstaat, ten hoogste € 300.000 bedraagt. Hij voert daartoe aan een verkooptaxatie van [b-makelaars] die op deze waarde uitkomt. De Inspecteur houdt naar zijn mening onvoldoende rekening met de slechte staat van de woning op de waardepeildatum en op 1 januari 2008; aanzienlijk achterstallig onderhoud, voortdurende glascorrosie, scheuren in de benedenvloer en in een wand. Voorts wijst belanghebbende op de aanzienlijk slechtere ligging van de woning in vergelijking met het door de Inspecteur aangevoerde pand [a-straat 2]. Dat laatste pand ligt niet aan een door bovenleiding geëlektrificeerde trambaan, ziet niet uit op voor afbraak bestemde flats en beschikt over grote luxe: binnen en buiten een Jacuzzi, een kelder, een parkeerplaats voor drie auto's en een uitpandige berging. Belanghebbende wijst op de verkoopprijs van het pand [a-straat 3] van € 260.000.
3.3. De Inspecteur stelt zich nader op het standpunt dat de waarde van de woning met € 341.000 te hoog is vastgesteld. Een waarde van € 300.000 biedt voldoende ruimte voor de door belanghebbende aangevoerde verschillen in ligging en staat.
Het pand [a-straat 4], het door belanghebbende genoemde huisnummer bestaat niet, biedt geen adequate vergelijking. De door belanghebbende aangevoerde verkoopprijs dateert van 3 september 2004 en bij dat pand zijn door de gemeentelijke taxateur daadwerkelijk ernstige bouwkundige gebreken geconstateerd, zulks in tegenstelling tot de woning.
Conclusies van partijen
4.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak van de Inspecteur en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot ten hoogste € 300.000 en dienovereenkomstige verlaging van de aanslag.
4.2. De Inspecteur concludeert uiteindelijk tot het gegrond verklaren van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en vaststelling van de waarde van de woning op de waardepeildatum op € 300.000 onder dienovereenkomstige verlaging van de aanslag voor het jaar 2008.
Oordeel van de rechtbank
5.1. De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen. Daarbij dient voor verweerder te worden gelezen: Inspecteur en voor eiser: belanghebbende.
" 8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten is het object [a-straat 2] wat type, bouw en ligging betreft een goed vergelijkbaar pand, met dien verstande dat het object een iets kleiner (141 m2) brutovloeroppervlak heeft dan de woning. Dit vergelijkingsobject is op 22 mei 2007, derhalve relatief kort na de onderhavige waardepeildatum, verkocht voor € 390.000. Hoewel en zulks is ook de verweerder erkend, de ligging van dit vergelijkingsobject objectief gezien beter is omdat dit object vlak bij water en niet direct aan de weg ligt, is hiermee naar het oordeel van de rechtbank, door de verlaging van de WOZ-waarde van de woning met bijna € 50.000 in vergelijking met de verkoopprijs van genoemd object in voldoende mate rekening gehouden. De woning betreft een in een bijzonder bouwplan, onder architectuur, gebouwd pand. De overige door verweerder in het taxatierapport opgevoerde vergelijkingsobjecten vertonen dan ook grote verschillen met de woning. Deze verschillen zijn naar het oordeel van de rechtbank echter niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten te dezen helemaal niet bruikbaar zijn. Het prijspeil van deze woningen, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, maakt niet dat gezegd kan worden dat de door verweerder vastgestelde waarde voor de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten.
9. Wat eiser daartegen heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat op de onderhavige waardepeildatum sprake was van een significant achterstallig onderhoud is door verweerder weersproken. Eiser heeft zijn stellingen dienaangaande niet geconcretiseerd en evenmin met stukken (cijfermatig) onderbouwd. De rechtbank acht derhalve niet aannemelijk dat op de waardepeildatum en naar de staat van 1 januari 2008 sprake was van dermate veel achterstallig onderhoud dat de door eiser voorgestane waarde juist geacht moet worden. Met de betere ligging van het vergelijkingsobject [a-straat 2] ten opzichte van de woning is, zoals hierboven reeds is overwogen, naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden door de door verweerder toegepaste verlaging van de WOZ-waarde van de woning. Hetgeen voorts nog door eiser is gesteld maakt niet dat geoordeeld moet worden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld."
Beoordeling van het hoger beroep
6.1.1. De rechtbank heeft met juistheid geoordeeld dat de Inspecteur aannemelijk moet maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het Hof weegt het door de Inspecteur in dit kader gestelde echter anders dan de rechtbank en is van oordeel dat de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
6.1.2. Van de door de Inspecteur gestelde vergelijkingsobjecten is alleen het pand [a-straat 2] als zodanig bruikbaar. De overige objecten vertonen dermate grote verschillen met de woning dat zij zonder toelichting niet bruikbaar zijn. Een zodanige toelichting heeft de Inspecteur niet verstrekt.
6.1.3. De waardering door de Inspecteur berust derhalve in wezen op één object, zijnde voormeld pand, hierna aan te duiden als het vergelijkingsobject. De Inspecteur stelt in hoger beroep dat de door belanghebbende aangevoerde aanzienlijk slechtere ligging en (onderhouds)toestand van zijn woning ten opzichte van het vergelijkingsobject met een verlaging van ruim € 90.000 adequaat in de waardering is verwerkt.
Het Hof acht aannemelijk dat deze verlaging in voldoende mate het verschil in kwaliteit van ligging en (onderhouds)toestand dekt. De Inspecteur heeft de door hem in hoger beroep nader gestelde waarde aannemelijk gemaakt.
6.2.1. De door belanghebbende aangevoerde verkoop van het pand [a-straat 3], , op 3 september 2004 voor een prijs van € 260.000, van welk pand de vergelijkbaarheid door de Inspecteur gemotiveerd wordt betwist acht het Hof niet (mede) maatgevend voor de waardering van de woning op de peildatum 1 januari 2007.
6.2.2. Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat het hoger beroep gegrond is en beslist moet worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
7.1. Proceskosten aan de kant van belanghebbende die op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen zijn gesteld noch gebleken.
7.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van € 149 te worden vergoed.
Beslissing
Het Hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank, de uitspraak op bezwaar van de Inspecteur en stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum vast op € 300.000 onder dienovereenkomstige verlaging van de aanslag voor het jaar 2008 en gelast de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 149 aan hem te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en O.C.R.Marres, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op
22 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend
aan partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.