Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00027
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 29 december 2010
in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijnwoude, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage (hierna: de rechtbank) van 2 december 2009, nummer AWB 08/7368 WOZ, betreffende na te melden beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2008 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), met dagtekening 29 februari 2008 een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 750.000. De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), geldend voor het jaar 2008, met waardepeildatum 1 januari 2007.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
17 november 2010, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is tussen partijen als niet in geschil, dan wel door een de partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende betwist, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. De woning, bouwjaar 2001, is een rietgedekte vrijstaande bedrijfswoning gelegen op een perceel met agrarische bestemming. De inhoud van de woning is ongeveer 715 m³. Het perceelsoppervlak is 810 m². De woning is voorzien van drie dakkapellen.
3.2. De woning is gelegen voor de rozenkwekerij van belanghebbende en grenst aan een perceel sierteeltgrond van belanghebbende. Op grond van het vigerende bestemmingsplan sierteeltgebied is het niet toegestaan de agrarische bedrijfswoning aan de agrarische bestemming te onttrekken en te bestemmen tot burgerwoning.
3.3. Belanghebbende heeft ter zake van de rozenkwekerij en het perceel sierteeltgrond een afzonderlijke beschikking ingevolge de Wet WOZ ontvangen.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Inspecteur in tegenover gestelde zin.
4.2. Belanghebbende stelt zich – zakelijk weergegeven - op het standpunt dat:
a. de Inspecteur in een eerder stadium van de rechtsstrijd heeft erkend dat bij de vaststelling van de waarde (en de verdediging ervan in bezwaar en in eerste instantie in beroep) gebruik is gemaakt van onjuiste vergelijkingsobjecten. Hierdoor komt aan de beschikking de grondslag te ontvallen, reden waarom deze moet worden vernietigd;
b. de Inspecteur het kavelmodel voor agrarische bedrijfswoningen niet juist toepast;
c. de Inspecteur bij het vaststellen van de waarde gebruik heeft gemaakt van niet met de woning vergelijkbare objecten (zonder agrarische bestemming) en geen rekening heeft gehouden met het vigerende bestemmingsplan;
d. de verkoopcijfers van de ter vergelijking opgevoerde objecten aan de [b-straat] zijn, behoudens [b-straat 1], gerealiseerd op een datum die te ver verwijderd is van de waardepeildatum;
e. niet duidelijk is waarom de door de door belanghebbende ingeschakelde taxateur vastgestelde waarde veel te laag zou zijn.
4.3. De Inspecteur heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd bestreden en hij stelt zich op het standpunt dat er geen reden is tot vernietiging van de beschikking en dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij heeft hij verwezen naar het taxatierapport van [A], WOZ-taxateur, opgemaakt 20 mei 2008.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbendes hoger beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld primair op € 386.000 en subsidiair op € 468.800 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen. Zulks onder vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft in zijn uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij voor “eiser” respectievelijk “verweerder” dient te worden gelezen belanghebbende onderscheidenlijk de Inspecteur:
“ (…)
3.9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met de overgelegde stukken en met hetgeen verweerder heeft betoogd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Verweerder heeft uiteindelijk drie vergelijkingsobjecten aangedragen, [b-straat 2], [b-straat 3] en [b-straat 1] (hierna: de vergelijkingsobjecten), welke allen dezelfde agrarische bestemming hebben als de woning van eiser, hetgeen ook ter zitting door eiser is erkend. De vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, grootte en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, doch verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, wat betreft onder meer de inhoud, de grondoppervlakte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden bij de waardevaststelling.
3.10. Eiser stelt dat bij de vergelijkingsobjecten sprake is van een gedoogbeleid door de gemeente in die zin dat de gemeente niet optreedt indien de woning in strijd met het bestemmingsplan wordt verkocht als “burgerwoning”. Eiser heeft dit standpunt, tegenover de gemotiveerde weerspreking van verweerder, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de door eiser overgelegde brief van Burgemeester en Wethouders inzake het gedoogbeleid slechts worden geconcludeerd dat dat voor alle woningen waarop het bestemmingsplan “Sierteeltgebied Oostgeer” van toepassing is en die als bestemming “agrarische bedrijfswoning” hebben, geen gedoogbeleid bestaat. Dat betekent dat de beperkingen die het gevolg zijn van die specifieke bestemming evenzeer gelden voor de vergelijkingsobjecten welke, zoals tussen partijen niet in geschil is, eenzelfde bestemming hebben. Voor zover van die bestemming een waardedrukkende werking uitgaat is dat naar het oordeel van de rechtbank dan ook verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen. Niet aannemelijk is geworden dat ten aanzien van de woning van eiser de gemeente anders zal optreden dan zij kennelijk ten aanzien van de vergelijkingsobjecten heeft gedaan. De stelling van eiser dat de gemeente terzake van de vergelijkingsobjecten ontheffing heeft verleend, vindt geen steun in de stukken. De rechtbank ziet geen aanleiding om niet uit te gaan van de transactieprijzen die zijn gerealiseerd bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten. Het door eiser overgelegde taxatierapport van [B] geeft de rechtbank evenmin aanleiding een ander standpunt in te nemen nu uit dat taxatierapport niet kan worden afgeleid op grond van welke objectieve marktgegevens de taxateur tot de door hem genoemde waarde is gekomen.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de Inspecteur steeds andere uitgangspunten, waarderingsmodellen en referentiewoningen ter ondersteuning van zijn standpunt heeft aangedragen. Dienaangaande merkt het Hof op dat het elke partij vrijstaat, binnen het kader van een goede procesorde waarover de rechter zelfstandig zich een oordeel moet vormen, in elke fase van de procedure nieuwe vergelijkingspanden aan te voeren. Het Hof is van oordeel dat van een schending van een goede procesorde, van het fairplay-beginsel en/of van andere beginselen van behoorlijk bestuur in het onderhavige geval geen sprake is. Belanghebbende heeft in elke fase van de procedure ruim voldoende mogelijkheid gekregen om zich te kunnen verweren tegen het standpunt van de Inspecteur. In zoverre faalt het hoger beroep.
7.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
7.3. Op de Inspecteur rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Belanghebbende heeft ter zitting zijn stelling dat de objectafbakening waarbij een splitsing is aangebracht tussen bedrijfswoning met ondergrond en tuin enerzijds en de sierteeltgrond anderzijds onjuist is, laten varen. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het door hem overgelegde taxatierapport en de door hem gegeven toelichting ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waardebeschikking niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij is in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in ligging, inhoud, staat van onderhoud en perceelsoppervlakte van de aangedragen referentieobjecten.Ter toelichting merkt het Hof nog het volgende op.
7.4. De Inspecteur heeft zich gebaseerd op drie referentieobjecten die ook zijn gebruikt als bedrijfswoning en die nadien zijn verkocht als “burgerwoning” met agrarische bestemming. Deze referentieobjecten zijn op basis van de in overweging 7.3, slotzin vermelde criteria zeer goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende.
De Inspecteur heeft onvoldoende weersproken gesteld dat kopers bereid zijn om dit soort panden te kopen voor het gebruik als “burgerwoning”, ook met het risico dat ze bijvoorbeeld de woning niet mogen bewonen. De gemeente voert ter zake geen handhavingsbeleid in de zin dat bij gebruik als “burgerwoning” getracht wordt dat gebruik te beëindigen. Er is nooit iemand uit zijn woning gezet, omdat hij in een bedrijfswoning woont, maar niet de achtergelegen kwekerij exploiteert. Een eventueel waardedrukkend effect dat uitgaat van de omstandigheid dat belanghebbendes woning een bedrijfswoning is waarvan de ondergrond een agrarische bestemming heeft, mag geacht worden tot uitdrukking te zijn gekomen in de verkoopcijfers van de referentieobjecten en daarmee dus tevens in de WOZ-waarde van de woning.
7.5. Het vorenstaande vindt bevestiging in de omstandigheid dat de huizen aan de [b-straat 3] en [1] niet door kwekers zijn gekocht. De woningen zijn verkocht zonder de achterliggende kwekerij. Dit hoewel deze panden formeel een agrarische bestemming hebben. De woningen zijn separaat van het bedrijf verkocht zonder dat de gemeente handhavend is opgetreden.
7.6. Naar het oordeel van het Hof kunnen, mede op grond van het vorenoverwogene, de referentieobjecten als zodanig worden gebruikt. Zij onderbouwen de door de Inspecteur vastgestelde waarde.
Ook de woning aan de [a-straat 2] vormt een ondersteuning voor de juistheid van de vastgestelde waarde van de woning. Dit met inachtneming van de verschillen, deze woning is kleiner en gelegen op een kleiner perceel, en met de omstandigheid dat de verkoop ver na de waardepeildatum ligt. De vergelijkingswoning is verkocht met het hele perceel. Een groot deel van het aankoopbedrag heeft, blijkens de akte waarin de koopsom is gesplitst over de woning en de kwekerij, betrekking op de woning. De woning is voorts beter gelegen dan de referentieobjecten, namelijk aan het einde van de weg die, behoudens voor fietsverkeer, doodloopt. De rekenexercities van belanghebbende met de diverse kavelmodellen en eerder door de Inspecteur gehanteerde m2 en m3 prijzen, kunnen hem niet baten. Het Hof geeft de voorkeur aan de waardebenadering van de Inspecteur aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen.
7.7. Het taxatierapport van [B] dat door belanghebbende in het geding is gebracht acht het Hof van onvoldoende gewicht. Dit rapport is gericht op het vaststellen van de waarde in het economische verkeer bij agrarisch gebruik. Zoals het Hof hiervoor heeft overwogen dient bij de waardevaststelling uit te worden gegaan van het gegeven dat de agrarische bestemming van de woning niet wordt gehandhaafd. Een vergelijking met burgerwoningen acht het Hof derhalve juist. Voorts vermeldt het rapport geen vergelijkingsobjecten en biedt het ook overigens geen inzicht in de elementen die aan de waardering ten grondslag zijn gelegd. Op al deze gronden passeert het Hof het voormelde rapport.
7.8. Het gelijk is derhalve aan de Inspecteur. Het hoger beroep is ongegrond. Bijzondere omstandigheden om de Inspecteur te veroordelen tot een vergoeding van proceskosten, forfaitair dan wel integraal, acht het Hof niet aanwezig.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, Th. Groeneveld en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 29 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.