Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00683
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 29 december 2010
in het geding tussen:
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, hierna: de Inspecteur
en
[belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende,
op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 6 augustus 2009, nummer AWB 08/6169 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 29 februari 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 31 december 2008 vastgesteld op € 242.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 augustus 2008 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3. In de beroepsfase heeft de Inspecteur zich nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning dient te worden verminderd tot € 220.000 alsmede dat de aanslag dienovereenkomstig dient te worden aangepast.
1.4. De rechtbank heeft op het beroep van belanghebbende de volgende beslissingen gegeven:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 12 augustus 2008;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 175.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een aanslag berekend naar de
waarde van € 175.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Zoetermeer het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 aan hem vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. De Inspecteur heeft daarop en conclusie van repliek genomen die belanghebbende met een conclusie van dupliek heeft beantwoord.
2.2. In het verweerschrift heeft belanghebbende incidenteel hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft het incidenteel hoger beroep beantwoord.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 20 oktober 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. De zaak is gelijktijdig maar niet gevoegd behandeld met het beroep van [A], kenmerk BK-09-00682. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd wordt ook geacht te zijn aangevoerd in de andere zaak tenzij uitdrukkelijk anders vermeld.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is tussen partijen als niet in geschil, dan wel door een de partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende betwist, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De woning is een zogenoemde drive in woning (bouwjaar 1980) met tuin en inpandige garage gelegen in de wijk [P]. De perceelsoppervlakte bedraagt circa 205 m2 en de inhoud bedraagt ongeveer 400 m3.
3.2. Op de waardepeildatum (1 januari 2007) reed de Randstadrail niet. Op de toestandsdatum 1 januari 2008 reed deze wel.
3.3. De zogenoemde Randstadrail is op afstand van 25 meter de achtergevel van de woning gelegen. De rail wordt ter plaatste gebruikt voor de lijnen 3 en 4.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vaststelling van de waarde op € 220.000 en een overeenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. Belanghebbende concludeert tot een waardevaststelling van ten hoogste € 175.000 (overeenkomstig de uitspraak van de rechtbank) maar acht een waarde van € 150.000 juister.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep nog van belang – inzake het geschil het volgende overwogen. Daarbij dient onder “eiser” te worden verstaan: belanghebbende, en onder “verweerder”: de Inspecteur:
“2.7 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.8 Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld: ( a ). opgaat in een of meer andere onroerende zaken, ( b ). wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of ( c ). een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.9 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.6 vermelde taxatierapport en een aanvullend taxatierapport overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met de hiervoor vermelde taxatiegegevens en hetgeen hij overigens in geding heeft gebracht, niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer heeft van € 220.000. Eiser heeft gesteld dat de komst van de RandstadRail, na een periode van 25 jaar waarin er zonder overlast te veroorzaken een trein (de Sprinter) door zijn achtertuin reed, anders dan ook volgens en door de gemeente verwacht mocht worden, ter plaatse van zijn woning tot ernstige geluidsoverlast heeft geleid. Uit de door [B] BV gedane metingen in december 2008 blijkt dat het equivalente geluidniveau ten gevolge van een passage van een trein van RandstadRail ter hoogte van de gevel van de naastgelegen woning aan [a-straat 2] inclusief gevelreflectie 73 dB(A) bedraagt. Op het terras en in de verschillende vertrekken van die woning bedraagt volgens [B] BV het equivalente geluidniveau ten gevolge van één passage 65, 40, 45 en 43 dB(A) ter hoogte van respectievelijk het terras, de slaapkamer op de begane grond, de woonkamer en de slaapkamer op de bovenste verdieping. Weliswaar blijkt uit de resultaten van een onderzoek door [B] BV in april 2009 dat het geluidniveau na het slijpen van de rails ter hoogte van de woning [a-straat 2] in maart 2009 voor de noordelijke en zuidelijke rijrichting met respectievelijk 10 dB en 12 dB is gereduceerd maar naar eiser ter zitting onweersproken heeft verklaard ebde het effect van het slijpen steeds verder weg om uiteindelijk zo goed als geheel te verdwijnen. Eiser heeft gesteld en naar het oordeel van de rechtbank is ook aannemelijk dat de komst van de RandstadRail per 27 oktober 2007, gelet ook op de door [B] BV uitgevoerde metingen van het geluidniveau, heeft geleid tot een toename van geluidshinder ter plaatse van de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat potentiële kopers bij het uitbrengen van een bod op de woning rekening zullen houden met de aanwezigheid per 27 oktober 2007 van de RandstadRail uit vrees voor de nadelige gevolgen ter plaatse voor het woongenot in termen van geluidshinder. In die zin is er dan ook sprake van een verandering in waarde als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Op grond van genoemd artikel dient met een dergelijke verandering, nu deze in de loop van 2007 - dat wil zeggen in de periode tussen de waarde- en de toestandspeildatum - heeft plaatsgevonden, rekening te worden gehouden. Dat betekent dat de waarde in een dergelijk geval dient te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het tijdvak, in casu 1 januari 2008, derhalve met de aanwezigheid van de RandstadRail. Verweerder heeft, ter nadere onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning, gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen na ingebruikname van de RandstadRail aangehaald. Daarbij heeft verweerder met name verwezen naar de onroerende zaak [b-straat 1], welke op 17 maart 2008 is verkocht is voor € 205.000 (WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2005 € 196.000 en per 1 januari 2007 € 198.000). Deze referentiewoning is weliswaar op eenzelfde afstand tot de spoorlijn gelegen (circa 24 meter) maar in tegenstelling tot de woning van eiser gesitueerd achter een geluidswal. Het vergelijkingsobject [a-straat 3] is verkocht in december 2006 toen de RandstadRail nog niet reed en de geluidshinder zich derhalve nog niet voordeed. Om deze redenen zijn deze panden minder geschikt als vergelijkingsobjecten. Hierbij past de kanttekening dat ook de andere verkochte woningen, waarnaar verweerder heeft verwezen, gelet op hun ligging verder van het spoor en voorts gelegen achter een geluidswal, minder geschikt zijn te achten als vergelijkingsobjecten. Op het waardedrukkend effect van de hierboven vermelde omstandigheden heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, gelet op artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, voornoemd ten onrechte onvoldoende acht geslagen. Verweerder heeft derhalve de vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Ook overigens heeft verweerder onvoldoende aangevoerd om de door hem bepleite waarde aannemelijk te achten.
2.10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiser heeft geen stukken, bijvoorbeeld een taxatierapport, ingebracht die als onderbouwing kunnen dienen en ook anderszins kan uit hetgeen door eiser naar voren is gebracht niet een door hem voorgestane waarde worden afgeleid.
2.11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in het bijzonder de waardedrukkende invloed die uitgaat van de geluidshinder ten gevolge van de RandstadRail, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 175.000.
2.12. Gelet op het vorenoverwogene heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet de waarde van de woning dient te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7.2.1. Op de Inspecteur rust – gelet op de betwisting van belanghebbende – de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij onder meer een op 1 oktober 2009 door [C], gecertificeerd WOZ-taxateur en makelaar, opgemaakt taxatierapport in het geding gebracht. Als datum voor de waardebepaling gaat het rapport uit van 1 januari 2007. Het Hof is van oordeel dat uitgegaan dient te worden van de toestandsdatum 1 januari 2008 nu het gaan rijden van de Randstadrail en daardoor veroorzaakte geluidsbelasting kwalificeert als een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, onderdeel c, Wet WOZ. Het andersluidende standpunt van de Inspecteur wordt derhalve verworpen.
7.2.2. In het onder 7.2.1 vermelde taxatierapport is met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode de waarde van de woning getaxeerd. In het taxatierapport zijn als referentieobjecten vermeld:
- de woning [b-straat 1], met een inhoud van 360 m3, een kavelgrootte van 154 m2, met een berging. De verkoopprijs bedraagt € 205.000, verkoopdatum 17 maart 2008. De afstand van de achtergevel tot de rail bedraagt 24 meter;
- de woning [b-straat 2], met een inhoud van 325 m3, een kavelgrootte van 154 m2, met berging. De verkoopprijs bedraagt € 177.000, verkoopdatum 11 februari 2008. De afstand van de achtergevel tot de rail bedraagt 22 meter.
Deze woningen zijn door de woningbouwvereniging na het beëindigen van de huurovereenkomst verkocht. De tweede verdieping van de woningen is zodanig dat deze slechts als zolder/bergruimte bruikbaar zijn. Dit in tegenstelling tot de woning van belanghebbende. Beide referentieobjecten zijn schuin tegenover de [a-straat] gelegen. Vaststaat dat ten tijde van de beide vermelde verkopen de Randstadrail de lijnen 3 en 4 in gebruik waren.
7.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met de door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, alsmede met het deskundigenrapport inzake de geluidsbelasting van de hand van [B] BV en het rapport “Baten van geluidmaatregelen”, opgesteld door [D] BV, de nader vastgestelde waarde van € 220.000 aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe overweegt het Hof het volgende.
7.4.1. Uitgangspunt van de wetgever is de waarde zoals hiervoor onder 7.1 weergegeven vast te stellen aan de hand van tussen onafhankelijke partijen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde transactieprijzen.
7.4.2. Het Hof neemt daarbij uitdrukkelijk in aanmerking dat er, gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, geen twijfel bestaat dat de Randstadrail voor geluidsoverlast zorgt, hetgeen de Inspecteur ook zonder enig voorbehoud heeft erkend, maar dat het door belanghebbende gestelde waardedrukkende effect niet dan wel onvoldoende blijkt uit de hiervoor onder 7.2 vermelde transactieprijzen van goed vergelijkbare referentieobjecten. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is wat betreft de brutovloeroppervlakte en grondoppervlakte bij het herleiden van de waarde van de waarde uit de referentieobjecten gerealiseerde transactieprijzen in voldoende mate rekening gehouden. Van wezenlijk belang is dat voor deze referentieobjecten geldt dat deze op nagenoeg gelijke afstand van de Randstadrail zijn gelegen en niet dan wel onvoldoende is gebleken dat ter plaatse zodanige fysieke omstandigheden als bijvoorbeeld een geluidswal, aanwezig zijn die tot een lager niveau van geluidsbelasting leiden.
Belanghebbende heeft gesteld dat er wel dergelijke fysieke verschillen zijn maar het Hof acht dit op basis van de in het geding gebrachte bescheiden en gemotiveerde betwisting daarvan door de Inspecteur niet aannemelijk geworden.
7.4.3. Het Hof gaat er zonder meer vanuit dat belanghebbende het niveau van de geluidsbelasting als (ernstige) overlast ervaart. Dat kan in het licht van de uitgangspunten van de wetgever niet tot een lagere waarde leiden dat de Inspecteur heeft vastgesteld. Die waarde is immers direct gerelateerd aan gerealiseerde transactieprijzen op of rond de waardepeildatum met betrekking tot woningen die in vergelijkbare omstandigheden verkeren.
7.5. Belanghebbende heeft nog incidenteel hoger beroep ingesteld. Gelet op hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen inzake het principaal hoger beroep behoeft het incidenteel hoger beroep geen behandeling meer.
7.6. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. In het bijzonder aan het gesprek in februari 2009 met de (toenmalige) wethouder [E] kan, mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door de Inspecteur, niet de conclusie worden verbonden dat de waarde tot een lager bedrag van € 220.000 moet worden vastgesteld.
7.7. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist als hierna vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de vergoeding van het griffierecht;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en vermindert de beschikking tot een naar een bedrag van € 220.000, met een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerende –zaakbelastingen.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.J.J. Engel en F.A. Engelen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 29 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.