Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00060
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer d.d. 28 december 2010
in het geding tussen [X] te [Z], hierna belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lansingerland, hierna de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van rechtbank Rotterdam van
11 december 2009, AWB 09/207 WOZ-T3 betreffende na te noemen beschikking.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 14 december 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende, en zijn gemachtigde [A], taxateur, alsmede mevrouw [B] namens de Inspecteur vergezeld door [C], taxateur. De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd en een afschrift daarvan aan de wederpartij verstrekt. De voorzitter heeft medegedeeld de pleitnota tot de gedingstukken te rekenen.
Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
– vernietigt de uitspraak van de Inspecteur;
– wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 822.000;
– vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting aldus, dat deze nader wordt berekend naar een heffingsmaatstaf van € 822.000;
– veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 322 in eerste aanleg en op € 874 in hoger beroep, onder aanwijzing van de gemeente Lansingerland als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;
– gelast de Inspecteur het betaalde griffierecht van € 149 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Lansingerland, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de woning) vastgesteld op € 858.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en de beschikking geldt voor het kalenderjaar 2008. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2008.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur in de uitspraak op bezwaar deze waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
2. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank tijdig in hoger beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [a-straat 1]. De woning is een vrijstaande woning met garage, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is ongeveer 790 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 642 m².
3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 25 februari 2009 door [C], WOZ-taxateur. Volgens dit taxatierapport heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 860.000.
3.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 30 juni 2009 door [A], taxateur onroerende zaken. Volgens dit taxatierapport heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 822.000.
4.1. Tussen partijen is in geschil of de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum juist heeft vastgesteld. Deze vraag wordt door belanghebbende ontkennend en door de Inspecteur bevestigend beantwoord.
4.2. De Inspecteur houdt de juistheid van de vastgestelde waarde van € 855.000 staande.
4.3. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde moet worden bepaald op € 822.000 – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:
Volgens de jurisprudentie dient de Inspecteur een uitspraak op bezwaar grondig voor te bereiden en uitgebreid te motiveren. Aangezien de Inspecteur in de beroepsfase andere verkoopcijfers heeft aangedragen voor de onderbouwing van de waarde wordt aan deze eis niet voldaan. Er is geen rekening gehouden met het taxatierapport van belanghebbende dat in tegenstelling tot het taxatierapport van de Inspecteur wel is onderbouwd met vier goed vergelijkbare referentieobjecten. Voorts had de woning, gelet op de hoge WOZ-waarde en het segment waarin het object zich bevindt inpandig opgenomen moet worden.
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2.1. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe het in 3.2 genoemde taxatierapport overgelegd. Bij de waardebepaling van de woning zijn de volgende verkopen betrokken:
Woning Verkoopdatum Verkoopprijs
[b-straat 1] 7 februari 2007 € 740.000
[c-straat 1] 28 november 2005 € 846.000
[d-straat 1] 24 juni 2007 € 715.000
[e-straat 1] 7 augustus 2007 € 905.000
5.2.2. Daartegenover heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd waarin de volgende verkopen zijn betrokken:
Woning Verkoopdatum Verkoopprijs
[d-straat 1] 24 juni 2007 € 715.000
[d-straat 2] 2 mei 2007 € 575.000
[b-straat 1] 7 februari 2007 € 740.000
[f-straat 1] 3 december 2007 € 610.000
5.2.3. De waarde van de woning is in beide taxatierapporten vastgesteld door, rekening houdend met verschillen qua grootte, kwaliteit en ligging, de met de vergelijkingsobjecten behaalde transactieresultaten te herleiden tot die waarde.
5.2.4. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur bij de waardebepaling betrokken panden kunnen dienen als vergelijkingsobjecten, met uitzondering van het pand [c-straat 1] waarvan de transactiedatum te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum. Ook is het pand door zijn ligging in een andere gemeente, [P], minder geschikt om te dienen als referentieobject. Vorenstaande leidt ertoe dat de transactieprijzen van drie panden, namelijk [b-straat 1], [d-straat 1] en [e-straat 1] kunnen dienen als onderbouwing van de vastgestelde waarde..
5.2.5. Belanghebbende heeft de waarde van de woning onderbouwd met transactieprijzen van vier panden. De Inspecteur heeft bij de mondelinge behandeling aangevoerd dat het pand [d-straat 2] niet geschikt is om als vergelijkingsobject te dienen omdat het pand door funderingsproblemen voor een te lage prijs is verkocht. Aangezien de Inspecteur ter zitting ook heeft verklaard dat het pand, na uitgebreid herstel van de fundering is verkocht voor de koopprijs van € 575.000 aan een bouwkundige, is het Hof van oordeel dat deze koopprijs ook gebruikt kan worden bij de waardebepaling.
5.2.6. Voorts heeft de Inspecteur bij de mondelinge behandeling verklaard dat hij de stelling van belanghebbende onderschrijft dat de omstandigheid dat de garages en dakkapellen van de vergelijkingsobjecten in diens taxatierapport niet afzonderlijk zijn getaxeerd maar zijn inbegrepen in de inhoud van de woning, geen invloed heeft op de kwaliteit van het taxatierapport en de getaxeerde waarden.
5.2.7. Mede gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten als zodanig bruikbaar zijn en dat met de verschillen tussen de objecten en de woning in voldoende mate rekening is gehouden.
5.3.1. Het Hof is van oordeel dat het taxatieverslag van belanghebbende een beter beeld geeft van het waardeniveau van de woning en daarmee vergelijkbare objecten op de waardepeildatum dan de taxatie van de Inspecteur. Het acht de Inspecteur dan ook niet geslaagd het op hem rustende bewijs te leveren. Belanghebbende is er wel in geslaagd om het bewijs te leveren dat de woning op de waardepeildatum de door hem gestelde waarde had. Het gelijk is dus aan belanghebbende en diens overige grieven behoeven geen behandeling meer.
5.3.2.Vorenstaande voert tot de slotsom dat het beroep gegrond is en dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 822.000.
6. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 322 (1 punt à € 322 x 1 (gewicht van de zaak)) wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en op € 874 (2 punten à € 437 x 1 (gewicht van de zaak)) wegens zodanige kosten in hoger beroep. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in eerste aanleg en hoger beroep gestorte griffierecht
(€ 39 en € 110) te worden vergoed.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J.Jansen. De beslissing is op 28 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.