Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Nevenzittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Sector civiel recht
zaaknummer MHD 200.054.668
arrest van de zevende kamer van 15 februari 2011
in de zaak van
1. [X.],
2. [Y.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten in principaal appel,
geïntimeerden in incidenteel appel,
advocaat: mr. M.W. Dieleman,
tegen:
de vennootschap naar Duits recht LIDL NEDERLAND GMBH,
gevestigd te [vestigingsplaats]
geïntimeerde in principaal appel,
appellant in incidenteel appel,
advocaat: mr. D.J. Pijl,
op het bij exploot van dagvaarding van 14 januari 2010 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, gewezen vonnissen van 27 oktober 2008, 10 augustus 2009 en 30 november 2009 tussen principaal appellanten - [X.] en [Y.] - als gedaagden in conventie en [Y.] als eiser in voorwaardelijke reconventie en principaal geïntimeerde - Lidl - als eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer / rolnummer 170566 / 08-3001)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [X.] en [Y.] zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen van 10 augustus 2009 en 30 november 2009 en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van Lidl en (het hof begrijpt) subsidiair, in geval van ontruiming, dat het hof bepaalt dat Lidl € 70.000,- dient te voldoen, met veroordeling van Lidl in de kosten van het hoger beroep.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Lidl de grieven bestreden. Voorts heeft Lidl incidenteel appel ingesteld van het vonnis van 10 augustus 2009, daartegen één grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en voorts, kort gezegd, tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [X.] en [Y.] in de kosten van de procedure.
2.3. [X.] en [Y.] hebben in incidenteel appel de grief van Lidl bestreden.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memories van grieven
4. De beoordeling in principaal en incidenteel appel
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Euro Invest [vestigingsnaam] B.V. (hierna: Euro Invest) had de eigendom van, kort gezegd, winkelcentrum Paauwenhof te [vestigingsplaats] (hierna: het winkelcentrum). Van het winkelcentrum maakt deel uit een bedrijfsruimte aan de [vestigingsadres] (hierna: het gehuurde). Euro Invest heeft met ingang van 1 maart 1999 het gehuurde verhuurd aan [Z.] Automaten B.V. (hierna: [Z.]) voor de duur van vijf jaar met een mogelijkheid om deze voort te zetten voor nog eens vijf jaar.
4.1.2. Per 1 augustus 1999 is Lovago [vestigingsnaam] B.V. (hierna: Lovago) in de plaats getreden van [Z.]. [X.] is op haar beurt per 1 augustus 2002 in de plaats getreden van Lovago. Deze indeplaatsstellingen zijn overeengekomen tussen Euro Invest als verhuurder, [Z.] als huurder en Lovago als opvolgend huurder en vervolgens tussen Euro Invest als verhuurder, Lovago als huurder en [X.] als opvolgend huurder.
4.1.3. Van de mogelijkheid om de huurovereenkomst te verlengen is gebruik gemaakt. De huurovereenkomst duurde tot en met 28 februari 2004 en is per 1 maart 2004 voortgezet tot 28 februari 2009.
4.1.4. Lidl heeft op 17 december 2004 het winkelcentrum van Euro Invest gekocht, waaronder het gehuurde.
4.1.5. [X.] heeft samen met haar (inmiddels ex-) echtgenoot [Y.] in het gehuurde een café gedreven genaamd “De Pimpelaar” (hierna: het café). [X.] en [Y.] dreven deze onderneming als vennootschap onder firma waarvan zij de vennoten waren. Per 24 februari 2004 drijft [Y.] het café als eenmanszaak.
4.1.6. Bij ongedateerde brief, door Lidl ontvangen op 15 januari 2008, heeft [X.] verzocht [Y.] in haar plaats te stellen. Lidl heeft bij brief van 16 januari 2008 medegedeeld daar niet mee in te stemmen. Zij heeft in die brief aangekondigd voornemens te zijn de huurovereenkomst te beëindigen wegens dringend eigen gebruik. Bij brief van 25 januari 2008 heeft Lidl de huurovereenkomst opgezegd per 28 februari 2009 omdat zij haar supermarkt wenst uit te breiden.
4.1.7. Lidl heeft zich in eerste aanleg primair op het standpunt gesteld dat [X.] het gehuurde niet zelf gebruikt en dat zij het gehuurde zonder toestemming van Lidl in gebruik heeft gegeven aan [Y.], hetgeen een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. Lidl heeft om die reden ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst. Subsidiair heeft Lidl gevorderd dat huurovereenkomst op 28 februari 2009 zal eindigen, omdat zij stelt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen voor de uitbreiding van haar supermarkt waartoe zij het gehuurde dringend nodig heeft.
4.1.8. [Y.] heeft zich in de procedure tegen [X.] gevoegd. [X.] en [Y.] hebben zich verweerd met de stelling dat zij tijdens hun huwelijk het café in het gehuurde exploiteerden en dat [Y.] na de echtscheiding het café als eenmanszaak heeft voortgezet. Lidl was ervan op de hoogte dat het café door [Y.] werd gedreven en heeft hem als huurder aangemerkt, aldus [X.] en [Y.]. Van een tekortschieten is dus geen sprake. [X.] en [Y.] hebben voorts betwist dat Lidl het gehuurde dringend nodig heeft voor de uitbreiding van haar supermarkt.
4.1.9. De kantonrechter heeft, samengevat, beslist dat [Y.] geen (onder)huurder is van Lidl, dat [X.] niet tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat Lidl ermee bekend was dat [Y.] het café exploiteert en voorts dat Lidl de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Al deze beslissingen worden in hoger beroep door partijen bestreden.
4.2. [X.] en [Y.] klagen met grief I in principaal appel over het oordeel van de kantonrechter dat Plakogianis niet als huurder kan worden beschouwd.
4.3. De stelling van Lidl dat [X.] en [Y.] bij de formulering van deze grief te weinig uit de bestreden rechtsoverweging van het beroepen vonnis hebben geciteerd, zodat daarmee vast staat dat [Y.] niet als huurder kan worden aangemerkt, wordt verworpen. Uit de toelichting op de grief blijkt overduidelijk dat [X.] en [Y.] bedoelen op te komen tegen de beslissing van de kantonrechter dat [Y.] niet als huurder beschouwd dient te worden. Lidl is in haar memorie van antwoord ook uitvoerig op die toelichting ingegaan, zodat zij niet in haar processuele belang is geschaad.
4.4. Het hof neemt de door de kantonrechter genoemde argumenten waarom [Y.] niet als huurder aangemerkt kan worden over en maakt deze tot de zijne. In aanvulling daarop overweegt het hof dat de stelling dat [Y.] reeds door de rechtsvoorganger van Lidl was geaccepteerd als exploitant, nergens uit blijkt. Integendeel, in de koopovereenkomst tussen Euro Invest en Lidl is voor wat betreft [vestigingsadres] opgenomen dat feitelijke levering van het verkochte zal geschieden “onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst met mevrouw [Y.] (Café)”. Zelfs als Euro Invest of Lidl hebben geaccepteerd dat [Y.] exploitant is, dan brengt dat niet mee dat hij huurder is geworden. Van belang is wat de reactie is geweest van [X.] en [Y.] op de brief die Lidl op 15 maart 2005 aan [X.] heeft gestuurd (productie 11 van Lidl). In die brief deelt Lidl aan [X.] mede dat zij de huurovereenkomst van Immoplus Beheer (kennelijk de door Euro Invest ingeschakelde beheermaatschappij) heeft ontvangen en dat zij ervan uitgaat dat [X.] de daadwerkelijke exploitant is van het café. [X.] en [Y.] hebben (bij conclusie na comparitie) gesteld dat zij naar aanleiding van die brief een kennismakingsgesprek hebben gehad met Lidl en dat toen aan de orde is geweest dat [Y.] de exploitant is. Zij hebben niet gesteld dat [X.] en [Y.] toen kenbaar hebben gemaakt dat het huurcontract op naam van [Y.] moest worden gesteld. De enkele omstandigheid dat Lidl heeft geaccepteerd dat [Y.] het café exploiteert, leidt niet tot de slotsom dat zij hem is of moest gaan beschouwen als huurder.
4.5. Voorts wordt met deze grief de vraag aan de orde gesteld of [Y.] onderhuurder is geworden. De kantonrechter heeft die vraag ontkennend beantwoord welk oordeel het hof deelt. Kennelijk is de echtscheiding aanleiding geweest voor [X.] om de exploitatie van het café te staken. Het lag op de weg van [X.] en [Y.] om meer concreet te stellen wat zij daarover met elkaar hebben afgesproken. Het feitelijk gebruik van het gehuurde door [Y.] en de betaling van de huurpenningen aan de verhuurder leidt niet zonder meer tot de slotsom dat dienaangaande een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen. Grief I in principaal appel faalt.
4.6. Het incidenteel appel van Lidl is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Lidl wist dat [Y.] het café exploiteert.
4.7. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft (onbetwist) tussen partijen, naar aanleiding van de brief van Lidl op 15 maart 2005, een kennismakingsgesprek plaatsgevonden, tijdens welk gesprek (eveneens onbetwist) aan de orde is geweest dat [Y.] de exploitant is. Daaruit dient te worden afgeleid dat Lidl toen reeds op de hoogte was van de exploitatie van het café door [Y.]. Dat blijkt voorts uit de evenmin door Lidl betwiste bespreking die [Y.] stelt te hebben gehad op 20 september 2005 (zie conclusie na comparitie) over een voorgenomen verkoop van het café, uit een (onbetwist) door Lidl aan [Y.] gedaan aanbod om het café te kopen, uit een brief van de accountant van [Y.] van 26 oktober 2005 aan Lidl (productie 1 van [Y.]) waarin met zoveel woorden wordt vermeld dat het café door [Y.] wordt gedreven en uit de reactie daarop van Lidl (productie 2 van [Y.]). Ook uit de op 28 december 2007 door Lidl gestuurde brief aan [Y.] met het verzoek met hem te spreken over de locatie (productie 3 [Y.]) dient te worden afgeleid dat Lidl ervan op de hoogte was dat [Y.] het café exploiteert en dat ook accepteerde. Ook deze grief faalt mitsdien.
4.8. Grief II in principaal appel is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Lidl rechtsgeldig heeft opgezegd omdat Lidl het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen voor de uitbreiding van haar supermarkt waartoe zij het gehuurde dringend nodig heeft.
4.9. Het hof is op grond van dezelfde overwegingen als de kantonrechter van oordeel dat Lidl aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Het enige nieuwe argument dat [X.] en [Y.] in hoger beroep daartegen naar voren brengen is dat de oppervlakte van het gehuurde (100 m2) onvoldoende is om in de behoefte van Lidl te voorzien. Lidl heeft gesteld dat haar behoefte aan een grotere verkoopoppervlakte is gegroeid, enerzijds vanwege een groter marktaandeel, anderzijds vanwege strengere milieuwetgeving waardoor zij verplicht is om over airco en verrijdbare koelboxen te beschikken. Een grotere verkoopoppervlakte leidt ook tot behoefte aan een groter magazijn, een grotere kantine en een groter kantoor, aldus Lidl. Het hof is van oordeel dat, zelfs als het gehuurde niet kan voorzien in een grotere verkoopoppervlakte, Lidl nog steeds belang heeft bij het zelf kunnen betrekken van het gehuurde om de druk op haar magazijn, kantine of kantoor te kunnen verlichten. Anders dan [X.] en [Y.] menen, hoeft Lidl niet aannemelijk te maken waarom zij niet ervoor kiest haar andere filialen te [vestigingsplaats] uit te breiden. Het gaat erom dat Lidl aannemelijk maakt dat zij het gehuurde voor het onderhavige filiaal dringend nodig heeft en dat heeft Lidl gedaan. Ook deze grief faalt dus.
4.10. Grief III in principaal appel faalt eveneens. Met deze grief stellen [X.] en [Y.] aan de orde dat een belangenafweging dient plaats te vinden. Volgens vaste rechtspraak is voor een afweging van belangen echter geen plaats meer als de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en het dringend daartoe nodig heeft (zie onder meer HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457).
4.11. De grieven IV en V in principaal appel hebben betrekking op de betaling van een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding. Beide grieven falen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.12. Nu [Y.] geen (onder)huurder is kan hij geen beroep doen op het bepaalde in artikel 7:297 BW Pro. [Y.] doet weliswaar een beroep op artikel 6:248 BW Pro, maar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom deze bepaling ertoe zou moeten leiden dat [Y.] wel een beroep op artikel 7:297 BW Pro zou toekomen.
4.13. De kantonrechter heeft aan [X.] geen vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toegekend omdat zij niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij kosten moet maken als gevolg van het moeten verlaten van het gehuurde. Nu [X.] het gehuurde niet zelf gebruikt, is het hof met de kantonrechter van oordeel dat [X.] aannemelijk moet maken dat zij kosten heeft als gevolg van de verhuizing. Ook wat dit onderwerp aangaat is van belang wat [X.] en [Y.] in het kader van hun echtscheiding hebben afgesproken over (de terbeschikkingstelling van het gehuurde voor) de exploitatie van het café. Welke afspraken dienaangaande zijn gemaakt is echter niet gesteld en [X.] heeft evenmin gesteld dat of waarom zij kosten zal moeten maken als gevolg van de beëindiging van de huurovereenkomst met Lidl.
4.14. Grief VI in principaal appel heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft mitsdien niet besproken te worden.
4.15. De slotsom luidt dat alle grieven falen, zowel in principaal als in incidenteel appel. Tegen het tussenvonnis van 27 oktober 2008 is geen grief gericht, zodat [X.] en [Y.] in het beroep daarvan niet-ontvankelijk zijn. Het hof zal de vonnissen van 10 augustus 2009 en 30 november 2009 bekrachtigen, behoudens de datum van ontruiming. Het hof zal opnieuw een datum vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt, omdat bekrachtiging van het vonnis van 30 november 2009 tot de onjuiste situatie zou leiden dat de vordering wordt toegewezen tegen een datum die is gelegen vóór dit arrest (vgl. HR 24 september 2010, NJ 2010, 649). Op dezelfde gronden als de kantonrechter (rov. 4 in het vonnis van 30 november 2009) zal het hof het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.16. [X.] en [Y.] zullen worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep. Lidl zal worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel appel
verklaart [X.] en [Y.] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep van het tussenvonnis van 27 oktober 2008;
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg van 10 augustus 2009 en 30 november 2009, behoudens de datum van ontruiming en opnieuw rechtdoende:
stelt het tijdstip van ontruiming vast op 1 mei 2011 en veroordeelt [X.] om het gehuurde uiterlijk 1 mei 2011 te verlaten en te ontuimen met al de haren en het hare en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Lidl te stellen;
veroordeelt [X.] en [Y.] in de kosten van het hoger beroep in principaal appel, aan de zijde van Lidl tot op heden begroot op € 262,00 voor griffierecht en € 894,00 voor kosten advocaat;
veroordeelt Lidl in de kosten van het hoger beroep in incidenteel appel, aan de zijde van [X.] en [Y.] tot op heden begroot op € 447,00 voor kosten advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Kleijngeld en Van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 februari 2011.