Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
nummer BK-10/00142
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 24 juni 2011
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lansingerland, de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 2 februari 2010, nummer AWB 08/1434 WOZ-T3, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij een op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken ten name van belanghebbende genomen beschikking heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (gemeente Lansingerland), naar het waardepeil van 1 januari 2007 vastgesteld op € 733.000. De beschikking geldt voor het jaar 2008.
1.2. Blijkens het biljet waarop de beschikking is vermeld, heeft de Inspecteur tevens aan belanghebbende wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Lansingerland voor het jaar 2008 opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 733.000. De aanslag bedraagt € 688,55.
1.3. Bij twee in één geschrift vervatte uitspraken heeft de Inspecteur de door belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren afgewezen.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 41 is geheven.
1.5. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 111 is geheven.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 mei 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Partijen zijn verschenen.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de ander onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de aan de [a-straat 1] te [Z] gelegen onroerende zaak.
3.2. De onroerende zaak is een in het jaar 1995 gebouwde aan de grens tussen de gemeente Lansingerland en de gemeente Zoetermeer gelegen vrijstaande woning met aanbouw, garage, berging en hobbykas. Met betrekking tot het perceel geldt een recht van overpad.
3.3. Op grond van de WOZ-regelgeving, te weten de regelgeving in de hoofdstukken III en IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet), is bij de onderwerpelijke beschikking de waarde van de onroerende zaak, naar de peildatum 1 januari 2007, vastgesteld op € 733.000. In bezwaar heeft de Inspecteur de beschikking gehandhaafd.
3.4. Er bestond de objectieve verwachting dat plannen tot de bouw van een hoogspanningsverbinding, en wel op een afstand van circa 100 meter van de onroerende zaak, worden gerealiseerd.
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft met betrekking tot het beroep van belanghebbende overwogen:
”(…)
(…) [Belanghebbende] is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met twee dakkapellen, een aanbouw, een garage, een berging/schuur en een hobbykas. In de systematiek van de Wet WOZ is het allereerst aan [de Inspecteur] om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op daartegen door [belanghebbende] gemaakte bezwaren, te onderbouwen aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting heeft [de Inspecteur] aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde had van € 733.000,=. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. De rechtbank is niet gebleken dat er voor [de Inspecteur] aanleiding bestond om het pand van [belanghebbende] inpandig op te nemen. Voorts zijn de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar [de Inspecteur] heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de grootte, voldoende rekening is gehouden. De inhoud van de woning is ongeveer 591 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 3069 m². De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat deze maten onjuist zijn. [De Inspecteur] heeft gebruik gemaakt van een staffeling voor zowel de prijs per m² als per m³. De wijze van gebruik van de grond is op zich niet relevant voor de waarde, behalve indien sprake is van een bijzondere situatie, zoals het pad naast de woning waarop een recht van overpad rust. Tuin als bestemming wordt hierbij niet bijzonder geacht. De ligging van de woning buiten de dorpsgrens en de onderhoudstoestand ten opzichte van de referentieobjecten is verdisconteerd in de prijs per m3 [b-straat 1] en [a-straat 2] liggen binnen de dorpsgrens. [De Inspecteur] heeft voor [belanghebbendes] woning € 270,= per m³ aangehouden tegenover respectievelijk € 415,= ([b-straat 1]), € 360,= ([a-straat 2]) en € 310,= ([a-straat 3]). Daarom kan niet worden geoordeeld dat de in het taxatierapport aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het door [belanghebbende] aangedragen referentieobject [a-straat 4] is, gelet op de transactiedatum 3 februari 2009, geen bruikbaar vergelijkingsobject omdat die transactiedatum te ver van de waardepeildatum is gelegen. Met betrekking tot de geplande hoogspanningsverbinding wijst de rechtbank op bestaande jurisprudentie. De door [belanghebbende] genoemde uitspraken betreffen de situatie dat de hoogspanningsmasten reeds aanwezig waren. Dat is hier niet het geval. De uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 8 mei 2008 (LJN BD5752) betreft de situatie dat sprake is van een bouwvergunning voor een UMTS-mast of een andere op basis van elektromagnetische straling werkende zendmast. In deze zaak heeft [belanghebbende] door (onder andere) overlegging van onderzoeksgegevens voorstelbaar gemaakt dat potentiële kopers zouden kunnen concluderen dat de hinder van zodanige aard en omvang is dat zij daarmee rekening houden bij de bepaling van de door hen aan de onroerende zaak te besteden prijs. [Belanghebbende] heeft in dit geval, waarbij sprake is van voorgenomen bouwplannen en [belanghebbende] niet heeft gesteld dat reeds sprake is van een bouwvergunning, geen onderzoeksgegevens of andersoortige informatie overgelegd waaruit de invloed op de aan de onroerende zaak te besteden prijs voor potentiële kopers zou blijken. Volgens [de Inspecteur] is uit de gerealiseerde verkopen van de referentieobjecten die verder van de geplande hoogspanningskabel af liggen dan [belanghebbendes] woning op of rondom de waardepeildatum in ieder geval niet gebleken van een waardedrukkend effect. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [belanghebbende] onvoldoende heeft onderbouwd c.q. aannemelijk heeft gemaakt dat per de waardepeildatum 1 januari 2007 sprake is van een waardedrukkend effect. [Belanghebbende] heeft aangevoerd dat de stijging van de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de marktontwikkeling. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De (al dan niet geïndexeerde) waarde die per een vorige waardepeildatum voor de onroerende zaak is vastgesteld of waardestijging ten opzichte van de marktontwikkeling speelt hierbij geen rol. De betreffende beroepsgrond van [belanghebbende] faalt daarom. Alles overziend heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. Nu uit hetgeen [belanghebbende] naar voren heeft gebracht ook overigens niet volgt dat de uitspraak op bezwaar in rechte geen stand kan houden, bestaat er geen grond voor vernietiging daarvan. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.
(…)”
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1. Partijen houdt het antwoord op de vraag verdeeld of de onroerende zaak met € 733.000 te hoog is gewaardeerd. Het geschil betreft in het bijzonder de vraag of het bestaan van concrete plannen tot de bouw van een hoogspanningsverbinding een waardedrukkend effect heeft, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Inspecteur ontkennend beantwoordt.
5.2. Belanghebbende bepleit een waarde voor de onroerende zaak van € 570.000. Hij verwijst onder andere naar het taxatierapport van 29 november 2009 dat in zijn opdracht speciaal voor de bepaling van de WOZ-waarde per 1 januari 2007 is opgesteld door WOZ-taxateur ing. [A] te [Q] (hierna: het taxatierapport belanghebbende).
5.3. De Inspecteur houdt staande dat aan de onroerende zaak een waarde is toe te kennen van ten minste € 733.000.
5.4. Voor de standpunten van partijen en voor de gronden waarop de standpunten steunen, wordt verder verwezen naar de stukken van het geding.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Overeenkomstig artikel 17, tweede lid, van de Wet moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde wordt besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik kan nemen.
6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak op de peildatum, in het bijzonder gewezen op een bij het verweerschrift in eerste aanleg in kopie gevoegd taxatierapport van 21 juli 2009 van WOZ-taxateur ing. [B] (hierna: het taxatierapport Inspecteur), waarin gegevens staan betreffende de onroerende zaak en een drietal vergelijkingsobjecten, resulterend in een waarde van € 745.000.
6.3. Het Hof heeft op zichzelf geen reden, afgezien van enkele door belanghebbende aangevoerde, door de Inspecteur onvoldoende bestreden, marginale onjuistheden in het taxatierapport Inspecteur, aan de betrouwbaarheid van het geheel van de door de Inspecteur aangedragen gegevens te twijfelen. Niettemin acht het Hof de Inspecteur niet geslaagd daarmee feiten en omstandigheden aannemelijk te maken, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, die de conclusie rechtvaardigen dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan € 733.000.
6.4. Bij de vorming van dat oordeel heeft het Hof in aanmerking genomen dat dat geheel van gegevens, ook in samenhang met hetgeen de Inspecteur overigens naar voren heeft gebracht en aan stukken, waaronder de tot het taxatierapport Inspecteur behorende matrix, heeft ingebracht, niet het nodige inzicht biedt in de wijze waarop de gegevens, vooral die van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zijn vergeleken en een waarde van € 733.000 onderbouwen. Dat klemt te meer, nu uit de door de Inspecteur aangedragen gegevens, juist ook tegen de achtergrond van de diverse door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep aangevoerde waardebeïnvloedende factoren en de door hem daaromtrent, mede aan de hand van het taxatierapport belanghebbende, gegeven toelichtingen, redelijkerwijs een lagere waarde dan € 733.000 is te destilleren. Daarbij neemt het Hof vooral ook in aanmerking dat belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd en aan stukken heeft ingebracht overtuigend heeft aangetoond dat van het bestaan van concrete plannen tot de bouw van een hoogspanningsverbinding een aanzienlijk waardedrukkend effect uitgaat.
6.5. Gelet op die overwegingen, daarbij in aanmerking nemende het uit de voorhanden zijnde gegevens naar voren komende waardeniveau en de overige met betrekking tot de onroerende zaak voorhanden zijnde gegevens, waaronder ook alle door belanghebbende opgesomde specifieke factoren, concludeert het Hof, daarbij de door partijen over en weer geponeerde argumenten tegen elkaar afwegende, dat de door belanghebbende gestelde waarde van de onroerende zaak van € 570.000 op zichzelf niet onwaarschijnlijk is te achten, zodat die waarde, nu de Inspecteur daar onvoldoende tegenover heeft gesteld, voor juist moet worden gehouden.
6.6. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierechten
7.1. In de omstandigheid dat het gelijk aan de zijde van belanghebbende is, ziet het Hof reden de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten stelt het Hof op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage vast op in totaal € 3.026,70 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof: € 2.277 ((2 punten à € 322 + 2 punten à € 437) x 1,5 (gewicht van de zaak)), en wegens taxatiekosten: € 749,70. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Belanghebbende komt niet in aanmerking voor een vergoeding van in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten, reeds omdat uit de stukken noch anderszins blijkt dat in de bezwaarfase een verzoek daartoe is gedaan.
7.2. Gelet op het bepaalde in artikel 8:74 van Pro de Algemene wet bestuursrecht dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep gestorte griffierecht van € 41 alsook het voor de behandeling van het hoger beroep gestorte griffierecht van € 111 te worden vergoed, in totaal € 152.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraken van de Inspecteur;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] per 1 januari 2007 wordt vastgesteld op € 570.000;
- vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2008 tot een naar een heffingsmaatstaf van € 570.000;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 3.026,70; en
- gelast de gemeente Lansingerland de voor deze zaak gestorte griffierechten van € 152 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 24 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.