Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00657
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 6 juli 2011
mevrouw [X] te [Z], hierna: belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Kaag en Braassem, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 19 augustus 2010, nr. AWB 10/321 WOZ, betreffende hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag en bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking van 30 april 2009 (hierna: de beschikking) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) per de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 358.500. Met de beschikking is in één geschrift verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 mei 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
Belanghebbende is gebruikster en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 311 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 360 m². De woning is gelegen aan de [Q], een doorgaand vaarwater in [Z].
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.
De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten [b-straat 1] respectievelijk [b-straat 2] zijn niet bruikbaar nu deze geen vrijstaande woningen zijn. In plaats daarvan dienen de woningen aan de [a-straat 2] en de [c-straat 1], beide te [Z] als vergelijkingsobject te worden aangemerkt.
Daarnaast moet er een correctie op de waarde plaatsvinden in verband met de navolgende waardedrukkende factoren:
- het gemeenschappelijk gebruik van het voorterrein;
- de erfdienstbaarheid welke op het perceel rust;
- het incourante karakter van de woning nu op het perceel geen goede, normale woning met de thans gangbare breedte kan worden gebouwd;
- het gedateerde interieur, het achterstallig onderhoud en de matige kwaliteit van de woning. Belanghebbende wijst er op dat er geen inpandige opname is geweest;
- de complementaire verbondenheid van de panden [a-straat 3] tot en met [a-straat 9];
- de moeilijke bereikbaarheid van de woning en de nadelen van de smalle weg van ruim 3 meter breed;
- het ter plaatse geldende aanmeerverbod;
- het objectonderdeel garage dient te worden gewaardeerd op € 5.000 in plaats van € 8.000, en
- de grootte van de kavel, die moet leiden tot een lagere prijs/m2.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat het hoger beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 april 2010 door [A], WOZ-taxateur te [R]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 361.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Ter zitting heeft de Inspecteur toegelicht dat hij de waarde in het bijzonder onderbouwt met de verkoopcijfers van de woningen gelegen aan de [b-straat 1] en de [b-straat 2] te [Z]. De overige in het taxatierapport genoemde woningen zijn minder geschikt als vergelijkingsobject; deze woningen dienen ter illustratie van de vastgestelde waarde. Tevens heeft de Inspecteur ter zitting toegelicht hoe de waarde van de grond is berekend. Hij heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd weersproken.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld primair op € 308.000 en subsidiair op € 335.000, met vergoeding van de proceskosten primair op basis van de integrale kosten, subsidiair op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht, teruggave van de griffierechten alsmede vergoeding van de reiskosten van belanghebbende en van de kosten van het opstellen van het taxatierapport.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen, waarbij voor “eiseres” belanghebbende dient te worden gelezen, en voor “verweerder” de Inspecteur.
“8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van € 358.500 niet te hoog is. Hierin is verweerder, met het door hem overgelegde taxatierapport en wat hij overigens ter onderbouwing van de door hem toegekende waarde heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Weliswaar biedt het taxatierapport een onvolledig inzicht in de herleiding van de waarde van de woning uit de in het taxatierapport genoemde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, doch wat in het taxatierapport en ter zitting overigens ter adstructie van de waarde van de woning is opgemerkt heeft de rechtbank ervan overtuigd dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de woning en van de opstallen, in het taxatierapport in voldoende mate rekening is gehouden.
Deze verschillen zijn, hoewel niet gering, niet van een zodanige omvang dat de genoemde vergelijkingsobjecten voor de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
10. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
Erfdienstbaarheid en complementaire verbondenheid
11. Zoals hiervoor onder 8. is overwogen, wordt bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak ervan uitgegaan dat de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze overdrachtsfictie schakelt niet de invloed uit die kan uitgaan van op de onroerende zaak rustende erfdienstbaarheden. In het onderhavige geval geldt echter dat het effect van de erfdienstbaarheid - gelet op de afstand tussen de woning en het stuk voorterrein waarop de erfdienstbaarheid rust - verwaarloosbaar is, zodat geen aanleiding is voor een correctie op de waarde. Dat het advies van een andere taxateur verweerder in een eerder stadium aanleiding heeft gegeven voor een andere conclusie maakt dit niet anders.
Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door haar beschreven complementaire verbondenheid van de panden met huisnummer [a-straat 3] tot en met [a-straat 9] zou moeten leiden tot een correctie op de vastgestelde waarde.
Incourante woning
12. Eiseres stelt dat het smalle perceel waarop de woning staat, het beperkte bouwvlak en het gegeven dat ramen aan de zijkant niet zijn toegestaan, leidt tot een incourante uitstraling en daarom tot een lagere waarde van de woning. Daarbij zou heien problemen kunnen veroorzaken voor de naastgelegen woningen. Verweerder wijst er op dat de woning (uit)bouwmogelijkheden heeft tot 8 meter in de breedte en richting de tuin. Daarbij zijn er met de huidige stand van de techniek bij de aanleg van een fundering ten behoeve van een nieuwe woning geen problemen te verwachten.
Gelet op wat over en weer is gesteld concludeert de rechtbank dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woning niet courant is.
Gedateerd interieur, achterstallig onderhoud en kwaliteit van de woning
13. Uit het dossier en het verhandelde ter zitting is gebleken dat taxateur [A] bij zijn bezoek op locatie de uitwendige staat van de woning heeft beoordeeld. Verweerder heeft, zo blijkt uit het taxatierapport, bij de waardevaststelling rekening gehouden met een mindere luxegraad/kwaliteit van de woning. Een inpandige taxatie van de woning heeft niet kunnen plaatsvinden, omdat eiseres hieraan geen medewerking wilde verlenen. Volgens eiseres heeft verweerder zijn kans hiertoe in bezwaar gehad. De rechtbank is van oordeel dat eiseres zonder steekhoudende reden haar medewerking aan een inpandige opname heeft geweigerd. Dat de inpandige opname niet heeft plaatsgevonden kan dan ook niet leiden tot een (nadere) correctie van de waarde zoals eiseres die voorstaat. Eiseres heeft ook overigens niet aannemelijk gemaakt dat het gedateerde interieur, achterstallig inpandig onderhoud of de kwaliteit van de woning zou moeten leiden tot waardevermindering.
Bereikbaarheid van de woning en de ligging aan een smalle weg
14. Hoewel op zichzelf voorstelbaar is dat potentiële kopers door de beperkte bereikbaarheid van de woning en de ligging aan de smalle weg zullen worden afgeschrikt, is evenzeer mogelijk dat kopers die aspecten juist als aantrekkelijk aanvaarden. De beperkte bereikbaarheid en de smalle weg zullen immers ook leiden tot minder doorgaand verkeer. De rechtbank concludeert dat de beperkte bereikbaarheid van de woning en de ligging aan de smalle weg te beschouwen zijn als subjectieve elementen. Aan deze factoren komt daarom geen waardedrukkend effect toe.
Aanmeerverbod
15. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat alle woningen langs de [Q], waaronder de in het taxatierapport genoemde woningen aan de [b-straat] en aan de [c-straat] te [Z], in vergelijkbare mate hinder ondervinden van het aanmeerverbod. Aannemelijk is dat een eventuele waardedrukkende invloed van het ter plaatse geldende aanmeerverbod in de verkoopcijfers van de genoemde woningen verdisconteerd is. Niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in dit opzicht in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van deze woningen.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning evenals de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding,
7.2. Op de Inspecteur rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
7.3.1. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het door hem overgelegde taxatieverslag, de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten en de daarop gegeven toelichting, tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet minder dan € 358.500 bedraagt. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.
7.3.2. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de Inspecteur een taxatieverslag in het geding gebracht waarin gegevens van de woning en van een drietal vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. In het verweerschrift in de procedure voor de rechtbank heeft de Inspecteur hieraan nog een vergelijkingsobject toegevoegd, alsmede de vastgestelde waarde per waardepeildatum van de naast de woning gelegen, nagenoeg identieke, woning. De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft soort object, ligging in dezelfde buurt en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen, ondermeer bestaande uit het vrijstaande karakter van de woning, respectievelijk het zijn van hoekwoning dan wel een rijwoning, is naar ’s Hofs oordeel in voldoende mate rekening gehouden.
7.4.1.Bij het beoordelen of de bij beschikking waarde niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld heeft het Hof mede van belang geacht de rechtstreekse ligging aan het water. Daarbij geldt dat – anders dan bij een van de vergelijkingsobjecten gelegen aan de [b-straat] - er geen pad tussen de woning en het water is gelegen maar sprake is van een vrije en onbelemmerde toegang tot de waterkant. Om die reden acht het Hof de woning plaatselijk bekend als [a-straat 2] – deze heeft geen ligging aan het water, noch uitzicht op water, blijkens het hogerberoepschrift - niet geschikt als vergelijkingsobject. De woningen [b-straat 1] en [b-straat 2] ondersteunen daarentegen wel als vergelijkingsobjecten de beschikte waarde.
7.4.2. De vermeende waardedruk van het gebruik van het voorterrein en de verbondenheid met de woningen [a-straat] huisnummers [a-straat 3] tot en met [a-straat 9] acht het Hof op de door in rechtbank in onderdeel 11 van haar uitspraak gegeven gronden niet aannemelijk. Dat een recht van overpad is ontstaan is niet komen vast te staan. Belanghebbende heeft zulks weliswaar gesteld maar de Inspecteur heeft dit betwist. Belanghebbende heeft naar ’s Hofs oordeel zijn stelling onvoldoende met feiten en omstandigheden onderbouwd. Het feitelijk kunnen betreden van het terrein van belanghebbende zonder dat daartoe feitelijk of rechtens een blokkade wordt opgeworpen, is daartoe onvoldoende.
7.4.3 Anders dan belanghebbende voorstaat acht het Hof het als vergelijkingsobject aangedragen object plaatselijk bekend [a-straat 10] niet van belang, nu dit niet op of rond de waardepeildatum is verkocht. Ter zake van de woning [a-straat 11] geldt dat blijkens het bestemmingsplan achter de woning een bedrijventerrein kan worden ontwikkeld hetgeen belanghebbende onvoldoende heeft bestreden en waaraan naar het oordeel van het Hof een waardedrukkende invloed op die woning toekomt. Dat die ontwikkeling op of rond de waardepeildatum zijn beslag nog niet heeft gekregen acht het hof niet van belang nu een potentiële koper rekening zal houden met de mogelijkheid daarvan. Om die reden acht het Hof deze woning niet geschikt als vergelijkingsobject in het kader van de waardebepaling van de woning van belanghebbende. De woning plaatselijk bekend [c-straat 1] acht het Hof ook niet geschikt als vergelijkingsobject. De Inspecteur heeft onvoldoende weersproken gesteld dat dit object dicht tegen een autobrug is gelegen, dat sprake is van een forse verkeersdruk en dat in die woning asbest aanwezig is.
7.4.4. Belanghebbende heeft nog melding gemaakt van verzakking van de woning, waardoor deze scheef staat. De verzakking is, blijkens de voortdurende bewoning, niet dermate storend dat bewoning bezwaarlijk of onmogelijk is. Naar de Inspecteur onweersproken heeft gesteld geldt bovendien voor veel woningen, die net als de woning van belanghebbende in de jaren twintig van de vorige eeuw zijn gebouwd, dat zij verzakt zijn. Voorts heeft de taxateur van belanghebbende in zijn taxatierapport geen melding gemaakt van de scheefstand van de woning, zodat het Hof er vanuit gaat dat op de waardepeildatum deze niet aanwezig is geweest. Belanghebbende heeft in de van haar afkomstige gedingstukken overigens geen bedrag genoemd waarmee de waarde van de woning ten opzichte van in het taxatierapport van de Inspecteur bepaalde waarde dient te worden verlaagd, zodat het Hof aan het gestelde voorbijgaat.
7.4.5. Voorts verschillen partijen van mening over de exacte plaats waar het paaltje op de weg staat dat doorgaand autoverkeer onmogelijk maakt, maar zijn eensluidend in hun standpunt dat de woning is gelegen op een plek in de bebouwde kom die als autoluw kan worden gekenschetst. Slechts bestemmingsverkeer heeft feitelijk toegang tot de weg bij de woning van belanghebbende. Naar ’s Hofs oordeel hebben deze omstandigheid en de ligging aan een smalle weg per saldo geen waardedrukkend effect op de woning noch op het perceel.
7.4.6. Tevens heeft belanghebbende nog aangevoerd dat ten onrechte geen waardedruk is toegekend voor het ter plaatse geldende aanmeerverbod. De Inspecteur heeft aangevoerd dat ter plaatse van belanghebbendes woning een aanmeerverbod geldt en dat het aanmeerverbod voor alle woningen welke aan de [Q] zijn gelegen geldt, zodat deze waardedruk zich ook voordoet bij de vergelijkingsobjecten en in de verkoopprijzen daarvan is verdisconteerd. Van permanente afmeerplaatsen is niets gebleken, behoudens een viertal expliciet verleende ontheffingen, zodat daaraan voor de waardebepaling moet worden voorbijgegaan. Het aanmeren van een boot in een op eigen terrein gelegen inham levert evenmin grond op voor de door belanghebbende bepleite waardevermindering van de woning. Het oordeel van de rechtbank (onderdeel 15) is derhalve juist.
7.4.7. Het Hof acht de aan de garage toegekende waarde van € 8.000 niet te hoog. Het Hof acht aannemelijk dat aan deze opstal een dergelijke waarde in het economische verkeer toekomt. Voorts geldt dat de garage, als onderdeel van de woning, wordt meegenomen in de door het Hof op zijn juistheid te toetsen eindwaarde van de woning.
7.5. Het Hof acht gelet op het vorenoverwogene de Inspecteur er in geslaagd het van hem gevergde bewijs betreffende de waarde van de woning per de waardepeildatum te leveren. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een waardevermindering. In het bijzonder wijst het Hof daarbij op de omstandigheid dat de taxatie die namens belanghebbende is gedaan door [B] uitkomt op een waarde van € 340.000, waarmee reeds op die grond het primaire standpunt van belanghebbende faalt. Het Hof acht niet aannemelijk dat op die waarde nog een aantal aftrekposten in mindering dient te komen. Belanghebbende stelt dat weliswaar, maar het komt niet uit voormeld rapport naar voren en de Inspecteur heeft het gemotiveerd weersproken.
7.6. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist zoals hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door raadsheren mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.V. van Noorle Jansen, in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr. Y. Postema. De beslissing is op 6 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.