Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00815
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer d.d. 20 juli 2011
in het geding tussen:
[X], wonende [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oud-Beijerland, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 26 november 2010, nummer AWB 09/1183, betreffende de op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], per de waardepeildatum 1 januari 2008 en geldend voor kalenderjaar 2009 is vastgesteld op € 431.000, en de voor het jaar 2009 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 juli 2011 te Den Haag. Verschenen zijn belanghebbende en zijn echtgenote [Y] en mr. [A] namens de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Gronden
1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning, een in 1989 gebouwde geschakelde hoekwoning, ligt in de [wijk] aan het [rivier] met vrij uitzicht. Rondom de woning ligt een wandelpad. De afstand tussen de woning en de openbare weg is ongeveer 60 meter. De perceeloppervlakte is ongeveer 265 m².
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum). Belanghebbende bepleit een waarde van € 353.000. De Inspecteur heeft de waarde bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd op € 431.000. De rechtbank heeft de waarde verminderd tot € 415.000.
3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, doet zijn standpunt steunen op het taxatierapport van taxateur ir. [B] die de waarde van de woning per de waardepeildatum heeft bepaald op € 415.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de in de buurt gelegen objecten: [a-straat 2] en [3], [b-straat 1], [c-straat 1], [d-straat 1] en [e-straat 1].
5. Met het door hem overgelegde taxatierapport heeft de Inspecteur de daarin gestelde waarde van de woning voorshands aannemelijk gemaakt. Het Hof overweegt daarbij dat de als vergelijkingsobject opgevoerde objecten als zodanig kunnen dienen. Bij de waardering van de grond en opstal moet er in beginsel met de afnemende marginale waarde per m² respectievelijk per m³ voldoende rekening worden gehouden. Dat is gebeurd: blijkens de matrixtabel is telkens een marginale prijs per m² dan wel m³ gehanteerd van € 375 terwijl de totale gemiddelde prijs per m² dan wel m³ respectievelijk € 762 en € 403 is.
De door belanghebbende genoemde omissies in het taxatierapport zijn voor de waardebepaling niet van doorslaggevende betekenis.
De bij de vergelijking in aanmerking genomen waarde voor de garage van € 10.000 acht het Hof niet te gering.
Het aangevoerde inzake de onafhankelijkheid van het opgemaakte taxatierapport kan belanghebbende niet baten. Het staat de gemeente vrij een taxateur in te schakelen. Ook overigens heeft het Hof geen reden om aan de betrouwbaarheid van de taxatie te twijfelen.
Voorts moet worden voorbij gegaan aan belanghebbendes stelling dat de inhoud van de woning op een onjuiste wijze is bepaald, nu de Inspecteur onweersproken heeft gesteld dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten op eenzelfde wijze is bepaald. Bij het elimineren van de verschillen in inhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is derhalve geen sprake van een onjuiste verhouding.
6. Belanghebbende heeft gesteld dat geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat rondom de woning geen parkeerruimte aanwezig is doch een wandelpad en dat door de afstand tot de openbare weg de woning slecht toegankelijkheid is voor hulpdiensten en invaliden.
7. De afwezigheid van openbare parkeerruimte grenzend aan de woning is het onderhavige geval naar ’s Hofs oordeel objectief bezien niet een waardeverminderde factor. Dat geldt ook voor de ligging van de woning ten opzichte van de openbare weg. Met de Inspecteur is het Hof van oordeel dat beide positief of negatief kunnen worden ervaren, afhankelijk van de persoon. De waarde van de woning staat derhalve in dit opzicht niet in een onjuiste verhouding tot de vergelijkingsobjecten.
8. De stelling van belanghebbende dat rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van een bankje voor de woning dat hangjongeren aantrekt, faalt evenzeer. De Inspecteur heeft aannemelijk gemaakt, als door belanghebbende niet of onvoldoende weersproken, dat in de nabijheid van de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder [a-straat 2] en [3], [b-straat 1], zich eveneens bankjes bevinden waardoor sprake is van vergelijkbare hinder van mogelijke hangjeugd. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in dit opzicht in een onjuiste verhouding staat tot de vergelijkingsobjecten.
Het gestelde omtrent de verzakking van het toegangspad achter de berging van de woning, de slechte onderhoudstoestand van de keuken en de badkamer, het ontbreken van een schuifpui en een openhaard, leidt, wat daarvan ook zij, niet tot een ander oordeel.
9. Op grond van het hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 20 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.