Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00636
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 13 juli 2011
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijnwoude, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 12 augustus 2010, nummer AWB 09/5872 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikkingen van 28 februari 2009 (hierna: de beschikkingen) is de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1], praktijkruimte (hierna: de praktijkruimte) en [a-straat 1], woning (hierna: de woning), te [Z], op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) per de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum), naar de toestandsdatum 1 januari 2009, voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op respectievelijk
€ 244.000 en € 262.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2009.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de aanslagen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de beschikkingen.
1.3. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur de bezwaren tegen de aanslagen en de beschikkingen ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft dit beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft gerepliceerd en de Inspecteur gedupliceerd.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
1 juni 2011, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een gebouw van het bouwjaar 2007 bestaande uit de praktijkruimte en de daarboven gelegen woning. Op de toestandsdatum 1 januari 2009 was het gebouw geheel gereed. De inhoud van de praktijkruimte is ongeveer 288 m³ en die van de woning ongeveer 355 m³. De perceelsoppervlakte is ongeveer 219 m².
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil zijn de waarden van de praktijkruimte en de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende stelt zich op de volgende standpunten:
Praktijkruimte:
- de bij de huurwaardekapitalisatie gehanteerde huurwaarde van € 193 per m² is te hoog. [Makelaar A] stelt die huurwaarde op € 120 per m² en [makelaar B] op € 95 per m². [Makelaar C] bepaalt de waarde van de praktijkruimte op € 125.000. [D] huurt de praktijkruimte voor € 950 per maand exclusief de kosten van gas, licht en water.
- in [P] wordt, na een aanbieding van [makelaar E] aan [F], 117 m² kantoorruimte gehuurd voor € 1.000 per maand, exclusief omzetbelasting en kosten van gas, licht en water. Het betreft een nieuw gebouw, aanmerkelijk gunstiger gelegen dan de praktijkruimte.
Woning:
- het door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobject [b-straat 1] is als zodanig niet bruikbaar. Het object is bereikbaar met een trap en met een lift toegankelijk voor invaliden, heeft een eigen garage en op de per vaste trap bereikbare verdieping volwaardige slaapkamers. Daarboven is nog een zolder voor opslag. Het object is gelegen boven een [winkel]. De woning kent alleen een woonruimte met daarboven een via een vlizotrap bereikbare bergzolder met een beperkte hoogte, waardoor daar geen kamers te realiseren zijn,
- voormelde makelaars geven aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld,
- de woning wordt verhuurd aan een derde voor € 850 per maand, exclusief de kosten van gas, licht en water. Deze huurprijs indiceert een lagere waarde dan de Inspecteur heeft vastgesteld.
4.3. De Inspecteur stelt zich op de volgende standpunten:
Praktijkruimte:
- Aan de waardebepalingen van de door belanghebbende ingeschakelde makelaars kan geen gewicht worden toegekend. [Makelaar C] geeft een niet onderbouwde waardeverklaring af voor een verkoopwaarde bij onderhandse verkoop van € 125.000. [Makelaar A] en [makelaar B] taxeren een waarde in verhuurde staat, zulks in strijd met het waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ,
- € 193 per m² is voor een luxe ingerichte praktijkruimte geen hoge prijs. Ook de kapitalisatiefactor is niet te hoog, met name gelet op het bouwjaar. Onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde kan worden verschaft via vergelijking met een apotheekruimte aan de [c-straat 1] te [Q] (135 m² tegen € 195 per m²) en een praktijkruimte in de buurgemeente [R], [d-straat 1] (150 m² tegen € 190 per m²),
- de door de makelaars van belanghebbende gehanteerde huurprijzen per m² komen overeen met de prijzen van kantoorruimten. Als praktijkruimte ingerichte objecten hebben hogere vierkantemeterprijzen,
- de werkelijke huurprijs van € 950 per maand (€ 110 per m²) dient niet tot richtsnoer te worden genomen. De huurder, [D], is de eenmanszaak van belanghebbende zelf. Deze huurprijs vloeit niet voort uit een overeenkomst tussen onafhankelijke partijen,
- de praktijkruimte die in [P] wordt gehuurd, betreft een kale ruimte.
Woning:
- de woning heeft een goede ligging in de wijk en is ”efficiënt” gebouwd. Uit de bouwtekening blijkt dat de zolder geen 50 percent uitmaakt van de woning. De zolder is dienstbaar aan de woning en behoort te worden meegenomen in de bruto inhoud daarvan. De zolder heeft een woonfunctie als bijvoorbeeld opslagruimte, speelruimte voor kinderen, fitnessruimte enzovoort,
- de vergelijkingsobjecten kunnen als zodanig dienen.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraken op bezwaar en van de waardebeschikkingen alsmede tot vaststelling van de waarde van de praktijkruimte op € 152.000 en die van de woning op € 170.000 en dienovereenkomstige verlaging van de aanslagen.
5.2. De Inspecteur concludeert tot het ongegrond verklaren van het hoger beroep.
Oordeel van de rechtbank
6.1. De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij voor eiseres en verweerder gelezen dient te worden respectievelijk belanghebbende en de Inspecteur.
”II.3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
II.4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft inhoud, ligging, bouwjaar en kwaliteit van de opstallen. Het vergelijkingsobject [e-straat 1] is op 1 november 2007 verkocht voor € 269.000. Dit betreft een bovenwoning met een iets kleinere inhoud dan de woning. De op basis van de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject herleide m³ prijs bedraagt € 805. Aan de woning is een lagere m³-eenheidsprijs toegekend van € 725. Ook het vergelijkingsobject [b-straat 1] ondersteunt met zijn verkoopprijs de voor de woning vastgestelde waarde. Deze iets grotere bovenwoning is per 31 oktober 2007 verkocht voor € 230.000. Daarbij moet in ogenschouw genomen worden dat de woning een goede ligging kent en van een zeer recent bouwjaar is. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de voor de woning vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
II.5. Verweerder heeft de waarde van de praktijkruimte vastgesteld met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte methode om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor de praktijkruimte vast te stellen. Verweerder is bij de waardebepaling van de praktijkruimte uitgegaan van de volgende gegevens:
Deelobject Oppervlakte Huurwaarde Kapitalisatiefactor
Praktijkruimte 98 m² 19.600 12 € 235.200 Opslag/magazijn 5 m² 300 12 € 3.600
Terras 28 m² € 5.880
De uitkomst van deze berekening is afgerond op € 244.000. De huurwaarde van (ongeveer) € 193 per m2 bvo heeft verweerder onderbouwd met de stelling dat deze huur in overeenstemming is met die welke op de waardepeildatum werd betaald voor vergelijkbare objecten. Voor de bij de waardebepaling gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor heeft verweerder geen andere verklaring kunnen geven dan dat deze voor een luxe ingerichte praktijkruimte, gelet op het bouwjaar, niet te hoog is; marktgegevens die deze verklaring zouden kunnen staven, heeft verweerder niet overgelegd. Nu echter de huurwaarde noch de kapitalisatiefactor door eiser (gemotiveerd) zijn weersproken hecht de rechtbank geloof aan deze verklaring en is van oordeel dat verweerder de door hem vastgestelde waarde voor de praktijkruimte voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
II.6. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
De waardeverklaring waar eiser naar verwijst maakt niet dat de waarde van de woning en van de praktijkruimte moeten worden verlaagd naar de door eiser voorgestane waarden. Deze waardeverklaring is reeds in een eerdere WOZ-procedure door eiser ingebracht en onvoldoende bevonden in de uitspraak van de rechtbank van 9 juli 2009, welke uitspraak in hoger beroep door het Gerechthof te ‘s-Gravenhage op 18 mei 2010 is bevestigd. De rechtbank conformeert zich ook thans aan dit oordeel, nu geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
Dat het combinatiegebouw gelegen is op een bedrijventerrein is door verweerder weersproken en blijkt evenmin uit de bij het taxatierapport gevoegde (lucht) foto’s.
De omstandigheid dat de praktijkruimte geen keuken en douchegelegenheid heeft, doet aan de door verweerder vastgestelde waarde geen afbreuk. Gesteld noch aannemelijk is dat dergelijke voorzieningen voor een praktijkruimte als de onderhavige waardebeïnvloedende factoren zijn. Nu de praktijkruimte is aangemerkt en gewaardeerd als niet-woning kan hetgeen eiser aanvoert met betrekking tot het (eventuele) gebruik ervan als woning onbesproken worden gelaten.
Eiser is gebruiker van zowel de praktijkruimte als de woning. De rechtbank acht dan ook niet aannemelijk dat het gebruik van de praktijkruimte, waar door eiser (kennelijk) zolen worden gemaakt, vanwege geluidsoverlast invloed kan hebben op de waarde van de woning.
Verweerder heeft voorts (onweersproken) gesteld dat de parkeerplaats bij de woning en de toegang daartoe is gesitueerd op een belendend perceel, het dienende erf. Er is in dat geval sprake van een begunstigende erfdienstbaarheid. Een dergelijke erfdienstbaarheid vormt geen waardeverminderende omstandigheid. Eisers overige, niet onderbouwde, stellingen zijn gemotiveerd weersproken door verweerder en kunnen aan het hierboven gegeven oordeel niet afdoen.“
Beoordeling van het hoger beroep
Praktijkruimte
7.1.1. De Inspecteur, op wie te dezen de last rust te bewijzen dat hij de waarde van de praktijkruimte niet te hoog heeft vastgesteld, heeft zijn waardevaststelling onderbouwd met een huurwaardekapitalisatie. Belanghebbende heeft die onderbouwing bestreden door te stellen dat de daarbij gehanteerde gemiddelde huurprijs te hoog is. De Inspecteur heeft in hoger beroep de door hem gehanteerde gemiddelde huurprijs aannemelijk trachten te maken met gerealiseerde huurprijzen per m² van een tweetal referenties, [c-straat 1] te [Q] ( € 195) en [d-straat 1] te [S] (€ 190). Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur de door hem gehanteerde gemiddelde huurprijs per m² (€ 193) met deze referenties aannemelijk heeft gemaakt. Met de door hem gehanteerde huurwaardekapitalisatie heeft de Inspecteur voorshands aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de praktijkruimte niet te hoog heeft vastgesteld.
7.1.2. Belanghebbende heeft via waardebepalingen door een drietal makelaars een lagere waarde bepleit dan door de Inspecteur is vastgesteld.
Het Hof kent aan geen van de drie waardebepalingen gewicht toe. De waardebepaling van [makelaar C] geeft geen inzicht in de totstandkoming daarvan, terwijl die van [makelaar A] en [makelaar B] een ander waardebegrip tot uitgangspunt nemen (waarde in verhuurde staat) dan dat waarvan de Wet WOZ uitgaat.
7.1.3. Belanghebbende voert de huur die het [D] voor de praktijkruimte verschuldigd is aan als argument voor een te hoog vastgestelde waarde. Het Hof kent aan deze zogenoemde huur voor de onderhavige zaak geen betekenis toe, omdat die niet tot stand is gekomen als gevolg van een overeenkomst tussen onafhankelijke partijen. Belanghebbende stelt daartegenover dat de huurovereenkomst werd aangegaan met de maatschap ”[F]”, zodat wel degelijk sprake is van een overeenkomst tussen onafhankelijke partijen. Het Hof kan belanghebbende hierin niet volgen, omdat de huurovereenkomst met de maatschap is opgemaakt en ondertekend op 30 december 2010 en dus voor de onderhavige waardepeildatum betekenis mist.
7.1.4 Belanghebbende voert voorts nog aan dat geschikte kantoorruimte in [Z], [T], [U] en [V] te huur is voor ca. € 100 per m². Het Hof acht echter aannemelijk het door de Inspecteur gestelde dat de huurprijzen voor praktijkruimten op een hoger niveau liggen dan voor kantoorruimten, zodat dit betoog belanghebbende niet kan baten.
7.1.5 Uit het voorgaande volgt dat de Inspecteur de waarde van de praktijkruimte niet te hoog heeft vastgesteld.
Woning
7.2.1. De Inspecteur heeft de door hem vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatierapport, gebaseerd op een methodiek van systematische vergelijking van woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Ter verificatie van de aldus tot stand gekomen waardeschatting heeft hij een drietal vergelijkingsobjecten aangevoerd, te weten [e-straat 1], [b-straat 1] en [f-straat 1], alle gelegen te [W].
Naar ’s Hofs oordeel heeft de Inspecteur met het taxatierapport en de daarin vermelde referentieobjecten voorshands aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. In dat oordeel ligt besloten dat de referentieobjecten, met inachtneming van de daartussen en met de woning bestaande verschillen in ligging en kwaliteit, als zodanig kunnen dienen.
7.2.2. Belanghebbende heeft taxaties overgelegd die op een lagere waarde uitkomen. Voor deze taxaties - van [makelaar C], [makelaar A] en [makelaar B] – geldt mutatis mutandis hetzelfde als is overwogen ten aanzien van de praktijkruimte onder 7.1.2 hiervoor.
7.2.3. Uit het hiervoor overwogene volgt dat de Inspecteur de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
7.3. Uit al hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hoger beroep ongegrond is en beslist moet worden als volgt.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 13 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.