Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00171
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 20 juli 2011
in het geding tussen:
[X] en [Y], hierna: belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Delfland, hierna: de Inspecteur
op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 4 februari 2010, kenmerk AWB 09/4383 WOZ, betreffende de na te noemen beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikkingen van 31 december 2008 (hierna: de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1 beneden] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op de waardepeildata 1 januari 2003, respectievelijk 1 januari 2005 en 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildata) voor de tijdvakken 1 januari 2005 tot 1 januari 2007, respectievelijk 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 en 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 vastgesteld op respectievelijk € 46.000, € 51.000 en € 56.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor de jaren 2005, 2006, 2007 en 2008 (hierna: de aanslagen).
1.2. Belanghebbenden hebben tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbenden ongegrond verklaard.
1.3. Op het beroep van belanghebbenden heeft de rechtbank als volgt beslist:
* verklaart het beroep gegrond;
* vernietigt de uitspraak op bezwaar;
* wijzigt de beschikkingen aldus dat de vastgestelde waarden worden verminderd tot respectievelijk € 32.200, € 35.700 en € 39.200;
* vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar waarden van € 32.200, € 35.700 en € 39.200;
* bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde besluiten;
* gelast dat de gemeente Midden-Delfland het door belanghebbenden betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 aan hen vergoedt.
1.4. Deze zaak is door de rechtbank gelijktijdig behandeld met de beroepen van belanghebbenden onder procedurenummers AWB 09/4385, AWB 09/4387 en AWB 09/4388.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen. Belanghebbenden hebben een verweerschrift ingediend. Belanghebbenden hebben met dagtekening 10 februari 2011 een nader stuk ingezonden.
2.2. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad op 23 februari 2011. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
2.3. Deze zaak is gelijktijdig behandeld met de hoger beroepen van de Inspecteur onder procedurenummers BK-10/00172, BK-10/00173 en BK-10/00174. Al hetgeen door partijen in de ene zaak is aangevoerd wordt tevens geacht te zijn aangevoerd in de andere zaken.
Vaststaande feiten
3.1. De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – de volgende feiten vastgesteld. Daarbij dient onder ‘eisers’ te worden verstaan: belanghebbenden, en onder ‘verweerder’: de Inspecteur:
“3.4. Eisers zijn genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een benedenwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 137 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 53 m². De woning is gelegen in een reconstructiegebied. Sinds de reconstructie van het gebied is het fietspad dat vlak voor de woning langsloopt, opengesteld voor (zwaar) verkeer en is de door eisers gestichte brug waarover zij tot de reconstructie de zeggenschap hadden in gebruik als openbare weg.”
3.2. Voorts staat in hoger beroep op grond van de stukken van het geding als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:
De woning bestaat uit een slaapkamer, woonkamer met open keuken, een badkamer en een toilet met eigen toegang en maakt deel uit van een complex met de volgende woningen. [a-straat 1], welke woning zich in het midden bevindt en ligt op de begane grond en een verdieping heeft die zich uitstrekt boven [a-straat 1 beneden] (de woning). [a-straat 1 boven], een bovenwoning aan de straatkant met vier kamers, een gemeenschappelijke keuken, badkamer en toilet en [a-straat 2], een woning op de begane grond aan de straatkant met vijf kamers en een gemeenschappelijke keuken met badkamer en toilet.
De woning is gelegen aan de achterzijde van het complex gezien vanaf de straatkant.
De staat van de woning is in het taxatierapport van de Inspecteur omschreven als matig tot slecht.
In totaal hoort bij en/of onder de woningen 992 m2 grond en 10.970 m2 vrijgestelde cultuurgrond.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildata.
4.2. De Inspecteur heeft zich – zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat de beschikte waarde niet te hoog is. Gelet op het unieke karakter van het complex woningen, waarvan deze woning deel uitmaakt, is het praktisch onmogelijk (nagenoeg) identieke objecten ter vergelijking te vinden. Bij de bestreden waardevaststelling is uitgegaan van de agrarische waarde. Die waarde is een lagere dan gebruikelijk voor woningen wordt gehanteerd en is gebaseerd op de stank- en geluidoverlast die eigen is aan agrarisch gelegen woningen. Daar bovenop heeft nog een forse afwaardering plaatsgevonden vanwege de ligging, de staat van onderhoud (kwaliteitsfactor 2 op een schaal van 5) en het verzakken van de woning.
4.3. Belanghebbenden hebben – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
* dat de woning aan het verzakken is, welk proces wordt versterkt doordat de woning is gebouwd op een veendijk en door het (zware) verkeer dat over het voormalige fietspad voor de woning rijdt. Afgezien van de hoge kosten is het maar zeer de vraag of belanghebbenden toestemming krijgen van het Hoogheemraadschap om maatregelen te nemen om verdere verzakking tegen te gaan;
* dat zij geen uitrijvergunning hebben en dat zij deze ook niet krijgen;
* dat er te weinig parkeergelegenheid is rondom de woning;
* dat in de woning asbest aanwezig is;
* dat sprake is van een slechte ligging;
* dat sprake is van geluidshinder;
* dat bij de reconstructie van het gebied de grond en opstallen zijn gesteld op weilandprijs.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
5.2. Belanghebbenden bepleiten een waarde van nihil, althans bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6.1. De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – het volgende overwogen. Daarbij dient onder ‘eisers’ te worden verstaan: belanghebbenden, en onder ‘verweerder’: de Inspecteur:
“3.7. De woning maakt deel uit van een complex van objecten die eigendom zijn van eisers. Verweerder heeft onweersproken gesteld, dat vanwege de afmetingen, het gebruik, de bijzondere ligging en de problemen die deze ligging met zich brengt, het complex een uniek geheel is binnen de gemeente. Binnen de gemeente zijn dan ook geen objecten te vinden die goed vergelijkbaar zijn. Bij de waardebepaling is daarom noodgedwongen aansluiting gezocht bij agrarische waarden. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 24 september 2009 door [A], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning voor de hiervoor onder 3.1 genoemde tijdvakken getaxeerd op respectievelijk € 46.000, € 51.000 en € 56.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport een agrarische taxatiewijzer voor woningen, alsmede verkoopgegevens van een aantal objecten die zijn gelegen in de gemeente Midden-Delfland.
3.8. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hoewel de rechtbank zich ervan bewust is dat door de uniciteit van de objecten het voor verweerder lastig is om de waarden met toepassing van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, te bepalen en dat verweerder met de hem ter beschikking staande middelen naar beste kunnen de waarden heeft bepaald, is de rechtbank van oordeel dat verweerder tekort is geschoten in de onderbouwing dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld en dat hij met een aantal grieven onvoldoende rekening heeft gehouden. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
3.10. Eisers hebben ter zitting onweersproken gesteld dat de woning aan het verzakken is en dat dat wordt versterkt doordat de woning is gelegen op een veendijk en door het (zware) verkeer dat vlak voor de woning over het fietspad rijdt. Nog afgezien van de hoge kosten is het maar zeer de vraag of eisers toestemming krijgen van het hoogheemraadschap om maatregelen te nemen om verdere verzakking tegen te gaan. Gesteld noch gebleken is dat bij de waardebepaling met deze waardedrukkende omstandigheid rekening is gehouden.
3.11. Voorts acht de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de slechte staat waarin de woning zich bevindt en de slechte ligging van de woning. Verweerder heeft weliswaar correcties toegepast voor de ligging en de staat van onderhoud van de woning, maar deze correcties zijn niet nader onderbouwd. Zo blijkt bijvoorbeeld niet welke omstandigheden in deze correcties zijn verdisconteerd. Verweerder heeft ter zitting slechts gesteld dat bij de m³-prijs en de m²-prijs al rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud en de ligging van de woning. Daarnaast zijn nog apart correcties voor ligging en staat van onderhoud toegepast. Verweerder heeft ter zitting de indruk gewekt dat deze schattenderwijs tot stand zijn gekomen.
3.12. In het taxatierapport wordt vermeld dat de taxatie op basis van de agrarische taxatiewijzer is getoetst aan een groot aantal beschikbare verkoopgegevens in de gemeente Midden-Delfland. Deze verkoopgegevens zijn ook in het taxatierapport opgenomen. Verweerder heeft echter niet, althans nagenoeg niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de aanzienlijke verschillen tussen de objecten waarvan de verkoopgegevens zijn gebruikt en de woning.
3.13. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eisers aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
3.14. Met hetgeen eisers hebben aangevoerd, hebben zij naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet meer bedraagt dan nihil. Met name acht de rechtbank niet aannemelijk dat, zoals eisers stellen, een goede exploitatie van de woning niet meer mogelijk is sinds het fietspad als openbare weg wordt gebruikt.
3.15. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de hierna vermelde waardepeildata in goede justitie op de daarbij genoemde bedragen.
1 januari 2003: € 32.200
1 januari 2005: € 35.700
1 januari 2007: € 39.200
Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder heeft bij het vaststellen van de waarde klaarblijkelijk geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning aan het verzakken is, verweerder heeft niet weersproken dat het maar de vraag is of eisers van het hoogheemraadschap toestemming krijgen om maatregelen te nemen om verdere verzakking tegen te gaan en dat er mogelijk geen, dan wel slechts tegen zeer hoge kosten maatregelen kunnen worden genomen om verdere verzakking tegen te gaan. Voorts is de rechtbank van oordeel dat met de door verweerder toegepaste correcties voor de kwaliteit van de woning onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van de woning en de omgevingsfactoren als gevolg van de reconstructie. Weliswaar heeft verweerder reeds correcties toegepast van respectievelijk € 5.809, € 6.603 en € 7.425, maar gezien het feit dat het dak, de gevels, de kozijnen, het binnen- en het buitenschilderwerk, de vloeren, de plafonds en de tuin matig tot slecht zijn, acht de rechtbank niet aannemelijk dat met die bedragen in voldoende mate rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de slechte staat van onderhoud.
3.16. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2. De Inspecteur dient aannemelijk te maken dat de beschikte waarden niet te hoog zijn. Hierin is de Inspecteur, met het door hem overgelegde taxatierapport en wat hij overigens ter onderbouwing van de door hem toegekende waarde heeft aangevoerd, daaronder begrepen hetgeen hij in hoger beroep ter zitting heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.
Uit het taxatierapport van de Inspecteur blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een inpandige opname, aan de hand van de bouwtekeningen en situatieschetsen alsmede met inachtneming van de agrarische taxatiewijzer voor woningen. Dit omdat in de gemeente geen verkochte objecten zijn te vinden die als vergelijkingsobject kunnen worden aangemerkt. De aldus vastgestelde waarde heeft de Inspecteur getoetst aan een aantal verkopen in de gemeente Midden-Delfland om te bezien of hij rekening heeft gehouden met het juiste waardeniveau.
7.3. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur door uit te gaan van een agrarische waarde een norm heeft gehanteerd die, aangezien de woning ook voor particulier gebruik mag worden aangewend, niet tot een te hoge waarde leidt. De omstandigheid dat belanghebbenden last ondervinden van het agrarische bestemmingsverkeer acht het Hof aannemelijk, maar evenzeer acht het aannemelijk dat deze in de vastgestelde waarden in voldoende mate is verdisconteerd. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de weg doodlopend is, zodat daarvan naast de agrarische voertuigen slechts gebruik wordt gemaakt door een controleur van het verderop gelegen gemaal en recreatieve vissers en fietsers.
7.4. Voorts heeft de Inspecteur naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met het recht van overpad dat is gevestigd. Daarbij merkt het Hof op dat het aantal gebruikers beperkt is.
7.5. De Inspecteur heeft met hetgeen hij ter zitting naar voren heeft gebracht aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de kwaliteit van de opstallen en de opgetreden verzakking. Tot de gedingstukken behoort een foto van een scheur in de buitenmuur. Niet aannemelijk is geworden dat deze scheur het gevolg is van verzakking en dat dit proces nog gaande is met verdergaande scheurvorming als gevolg. De Inspecteur heeft dit gemotiveerd weersproken en hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft aangevoerd acht het Hof van onvoldoende gewicht.
7.6. Het Hof merkt nog op dat de Inspecteur onweersproken heeft gesteld dat objecten als de onderhavige in trek zijn bij een kapitaalkrachtig publiek om na aankoop de opstallen te slopen en op de aldus vrijgemaakte grond een nieuwe woning met een hoog afwerkingniveau te realiseren. De vastgestelde waarde van de woning, ook indien deze samen wordt bezien met die van de andere objecten [a-straat 1], [a-straat 1 boven] en [a-straat 2], blijft ver achter als wordt getoetst aan het waardeniveau van de voor de hiervoor in 7.2 genoemde verkoopprijzen. Tevens heeft de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat herbouw van de opstallen binnen de bestaande bebouwingsgrenzen mogelijk is.
7.7. Voorts heeft de Inspecteur niet dan wel onvoldoende weersproken gesteld dat op het perceel van belanghebbenden achter de opstallen voldoende ruimte is om een of meerdere auto’s te kunnen stallen.
7.8. Belanghebbenden hebben weliswaar gesteld dat aan de woning geen waarde in het economische verkeer toekomt omdat potentiële kopers met de woning niets kunnen, maar het Hof acht zulks niet aannemelijk.
7.9. Het Hof acht niet aannemelijk dat op het perceel van belanghebbenden geen installaties voor individuele behandeling van afvalwater (IBA’s) zullen worden geplaatst. Belanghebbenden stellen dat sprake is van contractbreuk. Integendeel, uit de door belanghebbenden in het geding gebrachte correspondentie blijkt dat deze installaties in één project met andere in het buitengebied te plaatsen installaties, zullen worden geplaatst. Dit met uitzondering voor het object [a-straat 2] waarvoor geen keurvergunning is verleend. De invloed daarvan op de WOZ-waarde ontgaat de Inspecteur. De objecten zijn gewaardeerd naar de staat waarin zij verkeerden, dus exclusief IBA’s. Het Hof acht een waardedrukkende invloed van de nog niet-aanwezige IBA’s niet aannemelijk.
7.10. Ook het civielrechtelijke geding dat belanghebbenden met de gemeente voeren inzake de vraag aan wie de brug over het kanaal voor de woning toebehoort, leidt niet tot een andersluidend oordeel. Vaststaat dat belanghebbenden via de brug een blijvende uitweg hebben naar een doorgaande weg.
7.11. Hetgeen belanghebbenden ter bestrijding van de standpunten van de Inspecteur overigens of anderszins hebben aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Daarbij is het Hof niet gebleken dat de Inspecteur bij de waardevaststelling een of meer algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden.
7.12. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist zoals hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van een der partijen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissing omtrent het griffierecht, en
- bevestigt de uitspraak op bezwaar.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 20 juli 2011 in het openbaar uitgesproken. De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.