Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer: 200.077.439/01
Rolnummer rechtbank: 976390/10-20206
Arrest d.d. 23 augustus 2011 (bij vervroeging)
inzake
Sylvia [APPELLANTE],
wonende te 's-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. B.D.W. Martens te 's-Gravenhage,
tegen
STICHTING VESTIA GROEP,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
advocaat: mr. R. de Mooij te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 8 november 2011 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, tussen partijen gewezen vonnis van 20 oktober 2010. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellante] twee grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft Vestia de grieven bestreden. Vervolgens heeft Vestia de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De in het bestreden vonnis in rechtsoverwegingen 1.1 tot en met 1.3 weergegeven feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
2. Zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang gaat het om het volgende.
(2.1) [appellante] huurt sinds 2003 van Vestia een woning aan de [adres] te ’s-Gravenhage (hierna: de woning).
(2.2) Vestia ontvangt sinds 2006 herhaalde en ernstige klachten van omwonenden over overlast, veroorzaakt door [appellante], haar partner, kinderen en bezoek. Naar aanleiding hiervan is [appellante] door Vestia meermalen aangeschreven, gesommeerd haar gedrag aan te passen en gewaarschuwd. Er heeft tenminste een gesprek tussen Vestia en [appellante] plaatsgevonden.
(2.3) Ook de politie heeft meldingen ontvangen en is herhaalde malen aan de deur geweest bij [appellante], onder meer wegens rij- en parkeergedrag, terwijl ook aangifte van vernieling en mishandeling is gedaan.
3. Bij inleidende dagvaarding van 28 juni 2010 is [appellante] door Vestia gedagvaard voor de kantonrechter met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, kort gezegd wegens slecht huurderschap bestaande uit herhaalde overlast. Bij het thans bestreden vonnis is deze vordering toegewezen, waarna de ontruiming op 19 november 2010 heeft plaatsgehad.
4. [appellante] klaagt met twee grieven over deze beslissing. De eerste grief bevat in de kern een klacht over de beoordeling van de ernst van de overlast en de daaraan verbonden conclusie dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Met de tweede grief klaagt [appellante] erover dat de kantonrechter Vestia niet heeft verplicht om aan [appellante] vervangende woonruimte aan te bieden. Vestia heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
Beoordeling van de eerste grief
4. Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van zowel de artikelen 7: 213 en 7:219 BW alsook het overlastbeding in de huurovereenkomst is [appellante] als huurster (contractueel) verplicht zich als een goed huurder te gedragen en dus geen overlast, zoals geluidshinder, vervuiling en andere vormen van hinder (agressie, vernieling en dergelijke) te veroorzaken. Deze verplichting strekt zich ook uit tot huisgenoten of derden die zich met toestemming van huurster in of bij de woning bevinden.
6. Vestia heeft (met schriftelijke verklaringen en een handtekeningenactie onderbouwd) gesteld dat [appellante] en haar directe omgeving (onder meer de niet in de woning wonende maar wel vaak aanwezige oudste zoon [zoon], de (ex-)vriend ([X]) van [appellante] en andere vrienden) sinds juni 2005 zeer frequent ernstige overlast veroorzaken bij omwonenden, welke overlast zich als volgt laat omschrijven:
- agressief en provocerend gedrag, zoals intimidatie, discriminatie, spugen, bedreiging, geweld/mishandeling, schelden enzovoort;
- geluidshinder zowel overdag als ’s nachts (door schreeuwen, harde muziek van radio en/of televisie en het blaffen van de hond);
- hond opzettelijk uitlaten voor de ingang van woningen van omwonenden;
- vervuiling van tuinen van omwonenden, alsmede van straat en eigen voor- en achtertuin;
- vernieling;
- gevaarlijk en asociaal rijgedrag in de straat (waaronder tevens het asociaal parkeren van auto’s);
- herrie en ruzie;
- scooters/brommers op de stoep;
- hondenpoep.
Volgens Vestia (in de inleidende dagvaarding) is de situatie niet langer houdbaar. Omwonenden zijn bang, een aantal huurders is hierdoor al verhuisd en meer zullen naar verwachting volgen als [appellante] in de woning blijft wonen, zodat Vestia als verhuurder verplicht is verdere, thans juridische, actie te ondernemen.
7. [appellante] heeft aanvankelijk de concreet gestelde overlast niet (voldoende gemotiveerd) bestreden. Zij bestrijdt nog steeds niet de gestelde overlast in de periode 2005 tot 2007, maar voert aan dat er nadien geen sprake meer is geweest van overlast. Het leeuwendeel van de klachten is, aldus [appellante], gedateerd. Het gaat te ver elke genoemde klacht te bestrijden. Zij wordt vaak ten onrechte beschuldigd (van het dealen in cocaïne, leksteken van banden, ingooien van ruiten, smijten met het tuinhekje), terwijl zij met klachten ook vaak wordt verward met bewoners van nummer 31. Bovendien gaat het regelmatig om flut-klachten. De relatie met haar vriend is inmiddels verbroken. Volgens [appellante] zijn de klachten nauwelijks meer actueel en over 2010 gering in aantal, terwijl het vaak dezelfde buren (van nummer 8 en nummer 43) zijn die klagen. Bovendien gaan de klachten over een loslopende hond, de vervuiling van de eigen achtertuin en het afsteken van vuurwerk. Dit zijn geen klachten die huisuitzetting rechtvaardigen. Ook het politierapport van 3 juni 2010 stelt dat de meeste meldingen zijn gedaan in 2008 en 2009, terwijl actuele overlast niet wordt genoemd. De buren schakelen zelfs de dierenbescherming in wanneer zij zien dat het konijn geen water heeft. Ook deze bezoeken van de dierenbescherming zijn niet relevant als het gaat om overlast, aldus nog steeds [appellante].
[appellante] wijst daarnaast op steunbetuigingen, en wel acht verklaringen van omwonenden die nooit overlast van [appellante] hebben ervaren (overgelegd als productie 4 bij memorie van grieven).
8. Blijkens de stellingen over en weer staat het volgende vast. In de periode 2005 tot 2007 is er in ieder geval sprake geweest van dusdanige overlast dat deze onder het begrip “slecht huurderschap” vallen. Reeds hiermee staat de - niet voor herstel vatbare - wanprestatie van [appellante] vast. Naar het hof begrijpt stelt [appellante] echter dat er geen sprake is geweest van actuele overlast (in 2010), zodat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265, eerste lid, slot, BW).
9. Deze stelling wordt verworpen.
Allereerst is genoegzaam komen vast te staan dat de overlast ook na de periode 2005-2007 is blijven doorgaan. Anders dan [appellante] stelt, vormen een loslopende hond, vervuiling van de tuin, een (op dierenkwelling wijzend) konijn zonder water en het afsteken van vuurwerk, zeker in combinatie met het voorgaande als overlast te kwalificeren hinder voor de omwonenden. Er is kortom na 2006 het nodige aan de hand gebleven.
Daarnaast wijst het hof op het inhoudelijk niet voldoende gemotiveerd weersproken politierapport van 3 juni 2010. Dit vermeldt dat er vanaf 2005 meldingen bij de politie zijn geweest, de meeste meldingen waren in de periode 2008/2009 - 10 maal is de politie toen daadwerkelijk bij de woning geweest -. Ook zijn meerdere telefonische klachten bij de politie binnengekomen waar de politie actie op heeft ondernomen, terwijl meerdere meldingen het rij- en parkeergedrag van de oudste zoon (hof: Ricardo) betroffen. De
(ex-)vriend van de hoofdbewoonster [appellante] heeft meerdere keren overlast veroorzaakt. De overlast bestaat volgens dit politierapport uit dierenkwelling en overlast van dieren, ruzie in en buiten de woning en mishandeling.
Dit alles heeft [appellante] niet alleen deels erkend (zoals de dierenkwelling bestaande uit het onthouden van water, de loslopende hond) maar bovendien heeft zij dit niet kunnen ontkrachten met eerdervermelde steunbetuigingen. De omstandigheid dat bepaalde buurtbewoners naar hun zeggen nooit overlast van [appellante] (en de haren) hebben gehad, vormt geen bewijs voor het ontbreken van (recente) overlast bij anderen in de straat. Daarom wordt het bewijsaanbod terzake als niet relevant gepasseerd.
De omstandigheid dat een flink deel van de klachten afkomstig is van de bewoners van de nummers [0] en [00], kan eenvoudig worden verklaard doordat het hierbij gaat om de naaste buren (nummer 0) en de overburen (schuin tegenover naar het hof begrijpt), die door de ligging van de woningen direct worden geconfronteerd met genoemde vormen van overlast. [appellante] geeft niet aan hoe het komt dat zij (en de haren) verward zou worden met de bewoners van nummer [000], zodat hieraan voorbij wordt gegaan. Evenmin geeft zij aan wanneer de relatie met haar (overlast veroorzakende) vriend is verbroken. Blijkens de in eerste aanleg overgelegde verklaringen wordt vriend [X] (met herrie, vloeken en dreigen) in ieder geval nog veelvuldig in 2009 genoemd. Ook de handtekeningenactie van 2010 vormt een aanwijzing dat er nog recent problemen waren.
Gelet op dit alles heeft Vestia terecht gevonden dat “de maat vol was” en doet de uitzonderingsgrond van artikel 6:265, eerste lid, slot, BW zich reeds hierom niet voor. De eerste grief wordt daarom verworpen.
Beoordeling van de tweede grief
10. De tweede grief wordt eveneens verworpen. Op Vestia rust geen verplichting om een langdurig overlast gevende huurster, die niet door waarschuwingen te corrigeren is gebleken en van wie de huurovereenkomst op die grond wordt ontbonden een tweede kans te geven en vervangende woonruimte aan te bieden.
De stelling van [appellante] bij memorie van grieven dat Vestia als sociale woningbouwvereniging heeft nagelaten [appellante] sociaal te steunen; dat Vestia vergelijkbare gevallen ongelijk, in strijd met haar eigen “2e kans-beleid” en dus onrechtmatig, behandelt gaat niet op, en wel reeds omdat onvoldoende concreet is onderbouwd dat de gevallen gelijk waren.
Slotsom
11. Uit het voorgaande vloeit voort dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. De (onder bullit 3 en 4 van het petitum in de memorie van grieven vermelde) voor het eerst (formeel) in hoger beroep aangevoerde reconventionele vorderingen van [appellante] missen, gelet op het voorgaande, een deugdelijke grondslag en verdragen zich bovendien niet met het bepaalde in artikel 353, eerste lid Rv. [appellante] kan in deze vorderingen niet worden ontvangen.
Als de in het ongelijk gestelde partij dient [appellante] de proceskosten te dragen. Beslist zal worden als na te melden.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar reconventionele vorderingen;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 640,-- aan verschotten en € 894,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan-de Sonnaville en M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 augustus 2011 in aanwezigheid van de griffier.