Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00243 en 10/00244
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 26 juli 2011
in het geding tussen:
[X], te [Z], hierna: de belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Barendrecht, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraken van de rechtbank Dordrecht van 26 februari 2010, nummers AWB 09/248 en 09/1202 betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.
Aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
In de zaak 10/00243
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) vastgesteld op € 455.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2008.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
In de zaak 10/00244
1.4. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) vastgesteld op € 463.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009.
1.5. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.6. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
In de zaken met nummers BK 10/00243 en 10/00244
2.1. Belanghebbende is tegen de uitspraken van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier voor elke zaak afzonderlijk een griffierecht geheven van € 111.
2.2. De Inspecteur heeft verweerschriften ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 juni 2011, gehouden te Den Haag. De zaken zijn gelijktijdig behandeld. Ter zitting zijn beide partijen verschenen. Van het ter zitting verhandelde is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
2.4. Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende nog een stuk ingezonden. Het Hof heeft, gelet op de inhoud van dat stuk, geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
In de zaken met nummers BK 10/00243 en 10/00244
3.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een hoekwoning met een garage en tuin. De inhoud van de woning is ongeveer 720 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 326 m².
3.2. De Inspecteur heeft voor beide jaren een taxatierapport overgelegd, opgemaakt voor de het jaar 2008 op 1 april 2009 en voor het jaar 2009 op 29 september 2009 door ir. [A], gediplomeerd WOZ-taxateur. Volgens deze rapporten heeft de taxateur de waarde van de woning voor het jaar 2008 geschat op € 450.000 en voor het jaar 2009 op € 455.000.
3.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 juni 2010 door [B], taxateur van [C-Makelaar]. Volgens dit rapport heeft de taxateur de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2008 geschat op
€ 413.000
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
In de zaak 10/00243
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2007. De Inspecteur stelt deze waarde op € 455.000, terwijl belanghebbende een waarde van
€ 413.000 bepleit.
In de zaak 10/00244
4.2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008. De Inspecteur stelt deze waarde op € 463.000, terwijl belanghebbende, naar het Hof begrijpt, een waarde van € 413.000 bepleit.
4.3. Belanghebbende stelt zich op de volgende standpunten.
4.3.1. De door de Inspecteur gekozen referentieobjecten (uitgezonderd het pand [a-straat 2]) zijn niet vergelijkbaar met zijn woning en kunnen niet als zodanig dienen.
De woning is goed vergelijkbaar met het pand [a-straat 2]. Bij die vergelijking dient wel rekening te worden gehouden met de volgende waardeverminderende factoren voor de woning:
- een kleinere perceeloppervlakte,
- een minder gunstige ligging (rechtstreeks aan een brandgang en aan de voorzijde op korte afstand van het trottoir),
- een minder gunstige tuinligging doordat de tuin is verdeeld over drie driehoekjes,
- uitzicht op een “milieupark”,
- dakbedekking van shingles.
4.3.2. Belanghebbende doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof van 3 december 2002 waarin de waarde van de woning voor het jaar 1999 bij compromis is vastgesteld op € 260.923
4.4. De Inspecteur stelt zich op de volgende standpunten:
4.4.1. – De gehanteerde referentieobjecten zijn op de waardebepalende elementen in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. Daarbij verdient het volgende opmerking:
- de waardedrukkende invloed van de ligging van de woning is niet zodanig dat hiermee de zogenoemde Fierensmarge wordt overschreden,
- de invloed van de overlast die wordt veroorzaakt door het nabijgelegen fietspad is verdisconteerd in de verkoopprijs van het referentieobject [a-straat 2],
- er is vrij uitzicht op een parkachtige groenvoorziening, het “milieupark” verstoort dat uitzicht niet of nauwelijks en vormt geen waardedrukkende factor,
- de dakbedekking van shingles is verdisconteerd in de koopprijs van het referentieobject [a-straat 2].
4.4.2. De door belanghebbende vermelde uitspraak van het Hof kan niet dienen ter onderbouwing van het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Het betreft de vastlegging van een tussen partijen tot stand gekomen compromis.
4.4.3. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport mist een herleiding naar de waardepeildatum van 1 januari 2007. Het verkoopcijfer van het pand [a-straat 3] kan niet worden gebruikt aangezien de verkoopdatum te ver verwijderd is van de waardepeildatum.
4.5. Voor de overige standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken
Conclusies van partijen
In de zaken met nummers BK 10/00243 en 10/00244
5.1. Belanghebbendes hoger beroepen strekken tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen in die zin dat de waarden voor de jaren 2008 en 2009 worden vastgesteld op ten hoogste
€ 413.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen en voorts tot veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
In de zaak met nummer 10/00243
6.2.1. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe het in 3.2 genoemde taxatierapport overgelegd. Bij de waardebepaling van de woning zijn de volgende verkopen betrokken:
Woning Inhoud/m³ Oppervlakte/m² Verkoopdatum Verkoopprijs
[b-straat 1] 650 430 30-01-2006 € 525.000
[c-straat 1] 370 147 08-12-2006 € 269.500
[d-straat 1] 665 349 31-01-2006 € 405.000
[e-straat 1] 630 453 27-02-2006 € 465.000
[a-straat 2] 700 419 02-06-2008 € 457.000
[f-straat 1] 645 321 01-02-2008 € 430.000
6.2.2. Daartegenover heeft belanghebbende het in 3.3 genoemde taxatierapport overgelegd, waarin de volgende verkopen zijn betrokken:
Woning Inhoud/m³ Oppervlakte/m² Verkoopdatum Verkoopprijs
[a-straat 2] 700 419 02-06-2008 € 457.000
[f-straat 1] 720 321 01-02-2008 € 430.000
[a-straat 3] 700 426 Juni 2003 € 385.000
6.2.3. Het Hof constateert dat als inhoud van het vergelijkingspand [f-straat 1] in de tekst van het taxatierapport van de Inspecteur, 645 kubieke meters is vermeld terwijl in het taxatierapport van belanghebbende, 720 kubieke meters is vermeld. Het Hof verbindt aan het geconstateerde verschil geen consequenties.
6.2.4. De waarde van de woning is, rekening houdend met de verschillen qua grootte, kwaliteit en ligging, in beide taxatierapporten vastgesteld door de met de vergelijkingsobjecten behaalde transactieresultaten te herleiden tot die waarde.
6.2.5. Nu de inspecteur de waarde van de woning heeft vastgesteld op € 455.000 terwijl de woning is getaxeerd op € 450.000, waarbij hij geen onderbouwing geeft voor dit verschil, heeft hij reeds om deze reden niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat het artikel 26a Wet WOZ, zoals blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 2010 LJN: BL1943, geen rechtskracht heeft.
6.2.6. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur bij de waardebepaling betrokken panden kunnen dienen als vergelijkingspanden. Met zijn taxatierapport heeft de Inspecteur echter niet inzichtelijk gemaakt of en in hoeverre hij rekening heeft gehouden met waardedrukkende factoren, met name de ongunstige tuinligging van de woning en de kleinere perceeloppervlakte. Zo heeft het vergelijkingspand pand [a-straat 2], dat qua gebouw identiek is aan de woning en aan dezelfde straat ligt, doch een rechthoekige tuin heeft en een veel grotere perceeloppervlakte, een verkoopprijs van € 457.000 terwijl de vastgestelde waarde van de woning slechts € 2000 lager is dan eerdergenoemde verkoopprijs. Naar
’s Hofs oordeel heeft de Inspecteur dan ook niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
6.3.1. Belanghebbende heeft de door hem gestelde waarde van de woning onderbouwd met verkoopprijzen van drie panden, doch hierbij is hij uitgegaan van de waardepeildatum
1 januari 2008 en niet 1 januari 2007. Ook heeft belanghebbende geen herleiding gegeven van de waarde van € 413.000 naar de waardepeildatum van 1 januari 2007.
6.3.2. Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende gestelde waarde van € 413.000 niet de waarde in het economische verkeer daarvan op de waardepeildatum weergeeft en neemt die dan ook niet over.
6.3.3. In het licht van het vorenoverwogene stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 425.000.
6.3.4. Vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is en beslist moet worden als volgt.
In de zaak met nummer 10/00244
6.4.1. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld het in 3.2 genoemde taxatierapport overgelegd. De waardebepaling is geschied aan de hand van de vergelijkingsmethode en daarbij zijn verkoopprijzen van negen panden betrokken. Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijs van de woningen van de panden [e-straat 1] (verkoopdatum 27-02-2006), [a-straat 3] (verkoopdatum 17-06-2003), [a-straat 4] (verkoopdatum 20-01-2003) en [a-straat 5] (verkoopdatum 25-04-1997) niet kunnen dienen voor de waardebepaling nu de verkoopdata te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum. De overige vijf panden zijn:
Woning Inhoud/m³ Oppervlakte/m² Verkoopdatum Verkoopprijs
[g-straat 1] 390 330 25-03-2008 € 507.800
[h-straat 1] 930 624 11-02-2008 € 635.000
[i-straat 1] 590 253 16-01-2009 € 440.000
[a-straat 2] 700 419 02-06-2008 € 457.000
[f-straat 1] 645 321 01-02-2008 € 430.000
6.4.2. Gelijk hiervoor onder 6.2.5 is overwogen geldt ook voor het onderhavige jaar dat nu de Inspecteur geen onderbouwing heeft gegeven voor het verschil tussen de vastgestelde waarde van € 463.000 en de getaxeerde waarde van € 455.000, hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6.4.3. Het Hof is van oordeel dat de vijf panden op zichzelf kunnen dienen als vergelijkingspanden, doch de Inspecteur heeft met het taxatierapport en de daarin opgenomen matrix niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hierbij geldt dezelfde overweging als hiervoor onder 6.2.6.
6.4.4. Het Hof is gelet op het vorenstaande van oordeel dat de Inspecteur niet in zijn bewijslast is geslaagd.
6.5.1. Belanghebbende heeft het in 3.3 genoemde taxatierapport overgelegd en de waarde van de woning onderbouwd met verkoopprijzen van drie panden (zie hiervoor onder 6.2.2). De verkoopprijs van het pand [a-straat 3] kan niet worden gehanteerd bij de waardevaststelling aangezien de verkoopdatum te ver verwijderd is van de waardepeildatum.
6.5.2. De waarde is vastgesteld op basis van de gemiddelde waarden in de wijk [Q].
Bij de vergelijkingspanden [a-straat 2] en [f-straat 1] is een waarde van de opstal per kubieke meters gehanteerd van respectievelijk € 383 en € 396 terwijl voor de grond in beide gevallen een waarde is gehanteerd van € 450 per vierkante meter. De waarde van de woning is als volgt opgebouwd:
Opstal 720m³ x € 400 = € 288.000
Grond 326m² x € 450 = € 146.700
Aftrek wegens zeer matige tuin -/- 5%
Waarde € 413.000.
6.5.3. Het Hof acht de gestelde waarde aldus inzichtelijk onderbouwd en gemotiveerd en gaat van die waarde uit.
6.5.4. Vorenstaande voert tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is en dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 413.000.
Proceskosten
7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het vorengenoemde Besluit en de daarbij behorende bijlage, voor de vorenbedoelde zaken tezamen vast op afgerond € 112,30 (reiskosten van € 6,10 en verletkosten van € 106,18 (2 uur x € 53,09) in eerste aanleg en op afgerond € 618 in hoger beroep (reiskosten van € 11,80, verletkosten van € 106,18 (2 uur x €53,09) en kosten van de deskundige voor het verschijnen ter zitting en voor het opgestelde taxatierapport). Ten aanzien van de kosten van de deskundige heeft belanghebbende gesteld dat deze in totaal € 650 zijn. De Inspecteur heeft dit betwist en heeft gesteld dat de kosten maximaal € 250 zijn, waarbij 4 uren maal € 50 wordt berekend voor het opstellen van het taxatierapport en 1 uur maal € 50 voor het verschijnen ter zitting. Het Hof heeft de kosten in goede justitie vastgesteld op € 500. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
7.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank van de zaken gestorte griffierecht van € 39 en € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van €111 voor elk zaak afzonderlijk te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraken van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraken van de Inspecteur;
- wijzigt de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2007 wordt vastgesteld op € 425.000 en per waardepeildatum 1 januari 2008 wordt vastgesteld op € 413.000;
- vermindert de aanslagen in de onroerendezaakbelasting 2008 en 2009 tot een naar een heffingsmaatstaf van € 425.000 respectievelijk € 413.000; en
- gelast de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op
€ 112,30 in eerste aanleg en op € 618 in hoger beroep, onder aanwijzing van de Staat der Nederlanden als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;
- gelast de Inspecteur het betaalde griffierecht van € 302 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en H. Pijl, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 26 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.