Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.037.351/01
Rol-/zaaknummer rechtbank : 768515 / 08-15953
arrest d.d. 16 augustus 2011
inzake
[appellante] h.o.d.n. [bedrijfsnaam],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. R. de Mooij te ’s-Gravenhage,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. C.J. Dreef te ’s-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 25 mei 2009 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 29 april 2009, welk vonnis de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage (hierna: de kantonrechter) tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven van 14 december 2010 heeft [appellante] vier grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft deze grieven bij memorie van antwoord van 8 februari 2011 bestreden. Vervolgens heeft [appellante] de stukken overgelegd en hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1. [geïntimeerde] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats] (hierna ook: de bedrijfsruimte of het gehuurde). Hij exploiteerde in deze ruimte voorheen een kapsalon. Met ingang van 1 juni 2007 heeft [geïntimeerde] de bedrijfsruimte aan [appellante] verhuurd. Voorts heeft [geïntimeerde] de inventaris en goodwill van zijn kappersbedrijf aan [appellante] verkocht en overgedragen. [appellante] is in het gehuurde zelf een kapsalon gaan exploiteren onder de naam [bedrijfsnaam].
1.2. Voorafgaand aan het sluiten van voormelde overeenkomst heeft de makelaar van [geïntimeerde] aan [appellante] “vrijblijvende objectinformatie” toegestuurd, met daarin onder meer informatie over de oppervlakte, te weten circa 110 m2, en de huurprijs, te weten € 130,- per m2 per jaar, hetgeen bij een oppervlakte van 110 m2 neerkomt op € 1.192,- per maand.
1.3. De aanvankelijke vraagprijs voor de overname van de inventaris en de goodwill bedroeg € 37.500,-.
1.4. [appellante] heeft een tegenvoorstel gedaan, onder meer inhoudende een overnameprijs van € 25.000,-.
1.5. [geïntimeerde] heeft vervolgens op 13 maart 2007 een aangepast voorstel aan [appellante] gedaan, dat onder meer van het volgende uitging:
- oppervlakte gehuurde circa 110 m2 winkelruimte;
- huurprijs: € 1.375,- per maand;
- ineens te betalen overnamesom: € 6.250,-;
- maandelijks te betalen ter zake van de overname: € 240,- plus € 70,- aan rente;
[appellante] is hiermee akkoord gegaan
1.6. De op 8 respectievelijk 22 mei 2007 getekende huur- en overnameovereenkomst vermeldt onder meer, zakelijk weergegeven en kort samengevat, het volgende:
- het gehuurde beslaat ca 110 m2 winkelruimte (artikel 1.1.);
- de overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar met ingang van 1 juni 2007 (artikel 3.1.);
- de aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt € 16.500,- per jaar (artikel 4.1.) oftewel € 1.375,- per maand (artikel 4.8.);
- de overnamesom bedraagt € 6.250,- (artikel 9.1.);
- tegelijk met de (vooruit) voor de 1e van de maand verschuldigde huurtermijnen, is gedurende de eerste vijf jaar een maandelijkse overnamesom verschuldigd van € 240,- alsmede een maandelijkse rente van € 70,-.
1.6. In een in opdracht van [geïntimeerde] op 8 juli 2002 uitgebracht taxatierapport ter zake van het gehuurde wordt uitgegaan van een oppervlakte van circa 90 m2.
2.1. Na eiswijziging heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg in conventie gevorderd dat de kantonrechter, kort samengevat en zakelijk weergegeven, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- primair: (i) de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ontbindt en [appellante] veroordeelt tot ontruiming, (ii) [appellante] veroordeelt tot betaling van de huurschuld ad € 4.125,- plus rente en € 1.375,- per maand als gebruiks- dan wel schadevergoeding vanaf 1 juli 2008 tot 31 mei 2012 (de oorspronkelijk beoogde einddatum van de huur), en
- subsidiair, te weten voor zover de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden gezien als één overeenkomst met daarin een huurdeel en een financieringsdeel ter zake van de bedrijfsovername: (i) de tussen partijen gesloten overeenkomst partieel ontbindt, namelijk alleen voor wat betreft het huurdeel, en [appellante] veroordeelt tot ontruiming, (ii) [appellante] veroordeelt tot betaling van de huurschuld ad € 4.125,- , vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding dan wel de roldatum van 12 november 2008 en vermeerderd met € 1.375,- per maand als gebruiks- dan wel schadevergoeding over de hiervoor genoemde periode en (iii) voor zover het maandelijkse deelbedrag van € 183,- niet kan worden gezien als onderdeel van de maandelijkse huurprijs, tevens [appellante] veroordeelt tot betaling van de nog niet betaalde deelbedragen ad € 183,- vanaf april 2008 tot en met 31 mei 2012, derhalve een bedrag van € 9.150,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding althans vanaf 12 november 2008;
- primair en subsidiair: met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft aan deze vorderingen onder meer ten grondslag gelegd dat [appellante] met ingang van 1 april 2008 het maandelijks verschuldigde bedrag van € 1.375,- (bestaande uit een huurcomponent van € 1.192,- en een component van € 183,- ter zake van aflossing van de voor de bedrijfsovername afgesproken koopsom) niet meer heeft betaald en aldus een betalingsachterstand heeft laten ontstaan die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
[appellante] heeft in conventie verweer gevoerd en heeft in reconventie gevorderd: (i) aanpassing van de huurprijs wegens ondermaat, (ii) vermindering van de overnamesom wegens diverse tekortkomingen in het inventaris en (iii) schadevergoeding wegens het gemis van onderhuurinkomsten nu en in de toekomst, een en ander op te maken bij staat.
2.2. Bij vonnis van 29 april 2009 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden, [appellante] veroordeeld tot ontruiming en tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 1.192,- per maand vanaf 1 april 2008 tot en met de maand waarin het pand zal worden ontruimd en zal zijn opgeleverd, alsmede tot betaling van een bedrag van € 183,- per maand vanaf april 2008 tot en met 31 mei 2012, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.125,- (de som van achterstallige betalingen tot en met juni 2008) vanaf de dag der dagvaarding. De kantonrechter heeft het beroep van [appellante] op ondermaat verworpen en heeft ook de overige verweren en stellingen van [appellante] gepasseerd. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen.
2.3. [appellante] heeft aan de veroordeling in conventie voldaan en heeft het gehuurde verlaten per 1 maart 2010.
3. [appellante] heeft in appel haar vorderingen gewijzigd, met dien verstande dat zij thans vordert dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest:
I. primair: voor recht verklaart dat [geïntimeerde] jegens [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten door aan [appellante] bij de huurovereenkomst van 8/22 mei 2007 het gehuurde te verhuren op basis van een vierkante meterprijs vermenigvuldigd met een onjuist aantal vierkante meters, welke onjuistheid bekend was bij [geïntimeerde], alsmede [geïntimeerde] te veroordelen van de door [appellante] geleden schade vanwege te veel betaalde huur, zoals onder II. gevorderd;
subsidiair: voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen op grond van dwaling en/of bedrog en bepaalt dat ter opheffing van het door [appellante] geleden nadeel betreffende de te veel betaalde huur, de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd en wel in die zin dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot vergoeding van de door [appellante] geleden schade, zoals onder II. gevorderd;
meer subsidiair: de huurovereenkomst ontbindt respectievelijk wegens bedrog en/of dwaling vernietigt en [geïntimeerde] veroordeelt tot vergoeding van de door [appellante] geleden schade, zoals onder II. gevorderd;
II. [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van de door [appellante] geleden schade vanwege te veel betaalde huur van € 412,50 per maand (33 m2 minder oppervlakte x huurprijs van € 150,- per m2 i.e. € 4.950,- te veel betaald per jaar i.e. € 412,50 per maand) over een periode van 32 maanden (namelijk van juni 2007 tot maart 2010), zijnde een totaalbedrag van € 13.200,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over de maandbedragen vanaf de dag der betaling.
4. Het hof begrijpt de grieven en het gewijzigde petitum aldus, dat [appellante] niet alleen toewijzing van haar (gewijzigde) vorderingen wil, maar ook – alsnog – afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] en dat zij dus opkomt tegen het vonnis in reconventie én in conventie. Toewijzing van de gewijzigde vorderingen van [appellante] verdraagt zich immers niet (geheel) met een (volledige) toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] en bovendien blijkt uit de vierde grief dat [appellante] tevens over de proceskostenveroordeling in conventie klaagt.
5. Uit de grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, volgt dat in appel uitsluitend nog van belang is de kwestie van de door [appellante] gestelde ondermaat. Naar het hof begrijpt is het primaire standpunt van [appellante] dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst door de huurprijs te berekenen op basis van een onjuist aantal vierkante meters. [appellante] stelt dat het de bedoeling van partijen was, althans dat zij daar redelijkerwijs van mocht uitgaan, dat er een huurprijs zou gelden van € 150,- per vierkante meter maal het juiste aantal vierkante meters. [geïntimeerde] betwist dit gemotiveerd.
6. Op zich is niet in geschil dat de oppervlakte van het gehuurde niet 110 m2 bedraagt, zoals vermeld in de aan [appellante] toegestuurde informatie en in het uiteindelijk opgestelde huurcontract, maar slechts circa 77 m2 (standpunt [appellante]) dan wel (maximaal) circa 90 m2 (standpunt [geïntimeerde]). Dit betekent echter nog niet zonder meer dat dit consequenties moet hebben voor de door [appellante] te betalen huurprijs en dat [appellante] meer heeft betaald dan was afgesproken. Voor het antwoord op de vraag naar de inhoud van een overeenkomst is een taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract niet doorslaggevend, maar komt het tevens aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dit betekent in dit concrete geval onder meer dat niet alleen de letterlijke tekst van het onder 1.6. genoemde contract van belang is, maar ook hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen redelijkerwijs hebben mogen afleiden.
7. Voorop staat dat in het huurcontract zelf in elk geval niet staat vermeld dat de huurprijs is gebaseerd op het aantal vierkante meters. In het contract is immers een huurprijs op jaarbasis vastgelegd, zonder dat een verband wordt gelegd met het aantal vierkante meters. Van belang is voorts dat uit het hierboven onder 1.2. tot en met 1.6. vermelde afdoende blijkt dat partijen een lagere koopsom voor de inventaris en goodwill zijn overeengekomen dan aanvankelijk door [geïntimeerde] gevraagd en dat de huurprijs daarentegen is verhoogd van € 1.192,- per maand (aanvankelijke vraagprijs, zie onder 1.2.) naar € 1.375,- per maand (zie onder 1.5. en 1.6.). Daargelaten of de uiteindelijk afgesproken huurprijs aldus een “overnamecomponent” bevat, zoals [geïntimeerde] stelt en [appellante] betwist, volgt daaruit in elk geval dat de overeengekomen verlaging van de overnameprijs als het ware voor [geïntimeerde] is “gecompenseerd” door een hogere huurprijs. Reeds daarom kan niet als juist kan worden aanvaard de stelling van [appellante] dat (zij er redelijkerwijs van mocht uitgaan dat) de oppervlakte doorslaggevend is geweest voor de hoogte van de huurprijs.
8. Voor zover [appellante] (mede) het standpunt beoogt in te nemen dat zij, los van de kwestie van de huurprijs, door de afwijkende oppervlakte niet heeft gekregen wat zij mocht verwachten, respectievelijk dat zij de overeenkomst niet zou hebben gesloten als zij had geweten dat het gehuurde niet 110 m2 maar 77m2 (dan wel 90 m2) besloeg, overweegt het hof dat ook dit standpunt niet slaagt. Vaststaat dat [appellante] de bedrijfsruimte (in elk geval) twee keer heeft bezichtigd, waarbij zij de reële omvang van de aangeboden ruimte en de mogelijkheden die de ruimte zou bieden voor het uitoefenen van het door haar gewenste kappersbedrijf, voldoende heeft kunnen inschatten. Dit geldt temeer nu de ruimte niet erg groot is en reeds als zodanig was ingericht. Bovendien kan uit het feit dat zij pas ongeveer een jaar later, in april 2008, voor het eerst per mail heeft geklaagd over de afwijkende oppervlakte (e-mail van 16 april 2008, productie 7 bij memorie van grieven), worden afgeleid dat zij in elk geval niet eerder heeft bemerkt dat de ruimte kleiner was, laat staan dat zij daarvan last heeft gehad.
9. De conclusie luidt dat de grieven falen. Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] dan wel van een grond voor vernietiging wegens dwaling of bedrog. Voor toewijzing van één of meer van de vorderingen van [appellante] is geen plaats en de toewijzing door de kantonrechter van de vorderingen van [geïntimeerde] dient in stand te blijven. Daaraan zij volledigheidshalve toegevoegd dat zelfs indien juist zou zijn de stelling van [appellante] dat zij steeds aan huur € 150,- x 110 m2 heeft betaald terwijl zij op grond van de overeenkomst slechts € 150,- x 77 m2 verschuldigd zou zijn geweest, er ten tijde van het vonnis van de kantonrechter in april 2009 een forse huurachterstand bestond die naar het oordeel van het hof ontbinding rechtvaardigde. Daargelaten dat in voormelde mail van [appellante] aan [geïntimeerde] van 16 april 2008, in welke mail voor het eerst over ondermaat geklaagd is, geen beroep op opschorting van de betaling van de huurpenningen te lezen valt, is het de vraag of volledige opschorting op dat moment gerechtvaardigd was. Niettemin heeft [appellante] vanaf april 2008 in het geheel geen huur meer betaald.
10. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd en dat de gewijzigde vorderingen van [appellante] moeten worden afgewezen. Bij deze uitkomst past een proceskostenveroordeling in hoger beroep ten laste van [appellante].
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis van 29 april 2009;
- wijst de gewijzigde vorderingen van [appellante] af;
- veroordeelt [appellante] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 262,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, E.M. Dousma-Valk en H.J.H. van Meegen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 augustus 2011 in aanwezigheid van de griffier.