Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.039.378/01
Zaaknummer rechtbank : 748621/08-9132
arrest d.d. 30 augustus 2011
inzake
[de huurster],
wonende te [Woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [de huurster],
advocaat: mr. M. de Boorder te 's-Gravenhage,
tegen
Stichting Haag Wonen,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Haag Wonen,
advocaat: mr. R. van Gelder te Bleiswijk.
Het geding
Bij exploot van 3 juli 2009 is [de huurster] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank
’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 6 mei 2009. Bij arrest van 9 oktober 2009 is een comparitie van partijen gelast, welke op 29 oktober 2009 heeft plaatsgevonden. Bij memorie van grieven met producties van 19 januari 2010 heeft [de huurster] twee grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord van 17 mei 2011 heeft Haag Wonen de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1 Vanaf 28 juli 2005 huurt [de huurster] van Haag Wonen de woning aan de [Locatie 1] te [Woonplaats] (hierna: de woning) tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huur van in 2009 € 456,-.
1.2 Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van Haag Wonen van 4 juli 2005. Artikel 10, lid 3 van deze algemene voorwaarden luidt voorzover van belang als volgt:
“Huurder zal ervoor zorg dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”
Artikel 11 van Pro die algemene voorwaarden luidt als volgt:
“11.1 Het is huurder niét toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.
11.2 Het gedeeltelijk onderverhuren of het gedeeltelijk in gebruik geven is slechts toegestaan, nadat huurder hiervoor van verhuurder schriftelijk toestemming heeft gekregen. (…)”
2. Haag Wonen heeft bij inleidende dagvaarding – voor zover thans nog relevant – gevorderd om uitvoerbaar bij voorraad:
a. de huurovereenkomst te ontbinden;
b. [de huurster] te veroordelen om de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis met al de haren en het hare te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije besteding van Haag Wonen te stellen;
c. Haag Wonen te machtigen om, indien [de huurster] met die ontruiming in gebreke mocht blijven, deze zelf op kosten van [de huurster] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zonodig met behulp van politie of de gewapende macht;
d. met veroordeling van [de huurster] in de proceskosten.
Haag Wonen heeft aan haar vordering in eerste aanleg ten grondslag gelegd dat sprake is van overlast, onderverhuur en wanbetaling.
3. De kantonrechter heeft overwogen dat sprake is (geweest) van wanbetaling en overlast en dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigende tekortkomingen zijn. Op die grond heeft hij de huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming binnen een maand na betekening van het vonnis gelast, met veroordeling van [de huurster] in de proceskosten.
4. [de huurster] weerspreekt, kort gezegd, in haar grieven dat sprake is (geweest) van overlast en onderverhuur en voert aan dat de kantonrechter ten onrechte geen bewijs heeft opgedragen. Wanbetaling wordt, zoals door Haag Wonen is bevestigd, niet langer aan de vordering tot ontbinding en ontruiming ten grondslag gelegd.
5. Uit de in rechtsoverweging 1.2 genoemde artikelen volgt dat overlast en/of gehele onderverhuur of in gebruik geving niet zijn toegestaan. Tevens volgt er uit dat gedeeltelijke onderverhuur of in gebruik geving niet is toegestaan, tenzij daarvoor schriftelijk toestemming is verleend door Haag Wonen. Nu gesteld noch gebleken is dat Haag Wonen een dergelijke toestemming heeft verleend, is ook gedeeltelijke onderverhuur of in gebruik geving niet toegestaan. Indien sprake is van overlast dan wel gehele of gedeeltelijke onderverhuur, zou derhalve sprake kunnen zijn van een tekortkoming op basis waarvan de huurovereenkomst (gezien artikel 6:265 BW Pro) zou kunnen worden ontbonden. Centrale vraag in deze procedure is of vast staat dat sprake is (geweest) van overlast en/of onderverhuur door [de huurster].
6. Haag Wonen heeft gesteld dat sprake is van overlast en onderverhuur. Daarbij heeft Haag Wonen zich beroepen op (onder meer) de volgende stukken:
6.1 In een brief van de bewoners van de woningen aan de [Locatie 2-4] van 1 oktober 2007 aan Haag Wonen staat onder meer het volgende:
“De afgelopen weken zijn de fam. [de huurster] van [Locatie 1] verhuisd. Op dezelfde dag kwamen er nieuwe mensen in het huis wonen. Het zijn mannen en vrouwen uit Polen en China die vaak dronken zijn. ’s Avonds zijn ze vaak op het terras aan het vrijen. Overdag lopen ze ook wel naakt. Hun gewoonte is ook ’s avonds laat te telefoneren op het terras. Als ze gedronken hebben gooien ze met stoelen of dergelijks. (...) Wij vermoeden dat er ongeveer 10 mannen en vrouwen op [Locatie 1] wonen. (...) De familie [de huurster] hebben een huis gekocht en ze zijn nu verhuisd. [Locatie 1] is onderverhuurd. Op [Locatie 5] is ook onderverhuurd (...). U zult zich afvragen waarom wij de politie niet bellen. De politie’s reageren soms niet, wat zij ons adviseren is om met hun te gaan praten.”
6.2 Op 24 oktober 2007 om 20.10 uur heeft in de woning een controle plaatsgevonden in het kader van een melding bij het meldpunt Onrechtmatig wonen. In het daarvan opgemaakte algemeen verslag van [medewerker van het meldpunt] van 1 november 2007 is onder meer het volgende opgenomen:
“Tijdens het onderzoek heb ik in totaal 2 personen aangetroffen, zij legitimeerden zich als:
Dhr. [A] geb. [geboortedatum] in [geboorteplaats] (…), bewoner van ruimte 1
Dhr. [B] geb. [geboortedatum] in [geboorteplaats] (…), bewoner van ruimte 2
In de GBA staat 1 persoon ingeschreven.
Mevr. [de huurster] geb. [geboortedatum]
Van de ingeschreven personen heb ik er 0 aangetroffen.
Dhr. [A] verklaarde dat de volgende persoon niet woonachtig is op dit adres:
Mevr. [de huurster] geb. [geboortedatum] (…)
dhr. [A] verklaarde dat de huur wordt betaald aan “Linda”. Hij had geen verdere gegevens over de verhuurder. De huur wordt in de woning opgehaald door Linda.
Huursom: Dhr. [A] verklaarde dat ze € 700 per maand betalen incl. G/W/L.
De bewoners hadden geen huurcontract.
Tijdens het onderzoek is niet duidelijk geworden wat de relatie is tussen de bewoners. Dit is gekomen door de taalbarrière.
Het is onbekend hoelang de situatie gaande is door de taalbarrière. (…)
In gebruik zijnde ruimten:
1e etage
Ruimte 1: was in gebruik als slaapkamer met een éénpersoons stapelbed. In de kamer lagen persoonlijke spullen zoals kleding, een tv en een pc
Ruimte 2: was in gebruik als slaapkamer met twee eenpersoonsbedden. In de kamer lagen persoonlijke spullen zoals kleding.
Ruimte 3: was in gebruik als woonkamer.
Ruimte 4: was tijdens de controle op slot maar via het balkon hebben we kunnen zien dat deze kamer leeg stond. (…)
Tijdens de controle geen overlast naar de omgeving waargenomen.
Bijzonderheden:
Dhr. [A] verklaarde aan ons dat de hoofdhuurder af en toe in de woning komt en dan ruimte 4 ingaat en dat ze na een tijdje de woning weer verlaat. Hij gaf aan dat hij alleen met [B] in de woning verblijft.”
6.3 Haag Wonen heeft drie meldingsformulieren bij burenoverlast ontvangen waarin “[Locatie 1]” als veroorzaker wordt aangegeven. Het betreft twee formulieren van 13 maart 2008 (één van mw. [X], [Locatie 3] en één van [Locatie 4]) en één formulier van 16 maart 2008 (van [Y], [Locatie 2]).
6.4 In een email van [medewerker Haag Wonen] van Haag Wonen aan het woonfraudecentrum van 6 oktober 2008 wordt vermeld dat er weer een melding is gekomen dat de woning wordt onderverhuurd. Hoofdhuurder zou er niet meer wonen, al geruime tijd niet. Het is bekend dat er een vrouw en een man met een hond wonen. De hond zorgt voor veel overlast en stank in het portiek.
6.5 In een brief van de bewoners van [Locatie 2-4] aan Haag Wonen van 8 december 2008 is het volgende vermeld:
“Er komen veel onbekende mensen over de vloer, moeder is al maanden niet aanwezig. Bij de portiekdeur is de onderste ruit vorige week ingeslagen, en er is afgelopen zaterdag voor de zoveelste keer in de portiek geplast. Toen een van de ondergetekende bewoners in de portiek binnen kwam, rende iemand naar binnen op 27. Er wordt nog steeds heel erg hard muziek gedraaid ’s avonds laat, en er wordt soms heel hard op het terras gesproken en gerookt tot laat in de nacht.”
7. [de huurster] heeft ontkend dat sprake is (geweest) van overlast of onderverhuur.
Ten aanzien van de overlast voert zij aan dat zij ruzie heeft met de bovenburen en dat zij twee maal een klacht heeft ingediend wegens de overlast van deze buren. De wijkagent, [Z], is (naar [de huurster] aanvoert) bereid om te bevestigen dat van overlast van [de huurster] geen sprake is. Tevens heeft [de huurster] verklaringen overgelegd van de bewoners van [Locatie 5].
Met betrekking tot de gestelde onderverhuur voert [de huurster], onder verwijzing naar medische stukken, aan dat zij regelmatig ziek is en dan tijdelijk elders verblijft en wordt verpleegd. Er zijn regelmatig mensen in haar woning, maar zij ontkent de woning te verhuren. De man en vrouw met de hond zijn haar zoon en zijn vriendin die vaak bij haar langs komen (en waarvan [de huurster] foto’s in het geding heeft gebracht). Ten aanzien van de heren [A] en [B] voert zij aan dat zij de woning niet hebben gehuurd en dat zij slechts kort in de woning hebben gelogeerd. Zij zijn vrienden van haar zoon. Daarbij heeft [de huurster] verwezen naar een schriftelijke verklaring van haar zoon, [de zoon]. In diens schriftelijke verklaring is onder meer het volgende vermeld:
“op 16 oktober 2007 de heren [A] en [B] voor periode van een week onderdak was verleend aan bovengenoemde tijdens de afwezigheid van ondergetekende zijn moeder (…). Ondergetekende verklaart dat er nimmer c.q. nooit een of ander geldmiddelen door voornoemde heren [A] en [B] is betaald aan ondergetekende of aan de verhuurster (mevrouw B. [de huurster] (…))”
8. De bewijslast met betrekking tot de gestelde overlast en onderverhuur rust op Haag Wonen. Op grond van de stellingen van partijen en de hiervoor genoemde stukken acht het hof voorshands dit bewijs geleverd.
8.1 Daarbij is met betrekking tot de overlast van belang dat meerdere keren en door meerdere buren overlast bij Haag Wonen is gemeld en dat bij deze meldingen de overlast vrij gedetailleerd is omschreven en met elkaar in een logisch verband staat. De door [de huurster] overgelegde verklaringen zijn daarentegen slechts in algemene bewoordingen gesteld, terwijl er bovendien door Haag Wonen vraagtekens zijn gesteld bij de feitelijke bewoning van [Locatie 5] door degene die de betreffende verklaring heeft afgegeven. Een verklaring van de wijkagent is nog helemaal niet in het geding gebracht.
8.2 Ten aanzien van de onderverhuur acht het hof de diverse meldingen van de buren evenzeer van belang, nu daaruit lijkt te volgen dat [de huurster] niet langer in de woning woont en deze door anderen wordt gebruikt, althans dat zij gedurende enige tijd niet in de woning heeft gewoond en dat deze door anderen werd gebruikt. De verklaring van [de huurster] met betrekking tot haar zoon, diens vriendin en hond, zou kunnen verklaren dat bij herhaling een man en vrouw met een hond bij de woning zijn gezien, maar is een onvoldoende betwisting van de overige en eerdere constateringen van de buren. Bovendien is het onder 6.2 genoemde algemeen verslag van belang. Uit dit (overigens niet op ambtseed of ambtsbelofte opgemaakte) verslag blijkt onder meer dat [de huurster] bij de controle, die ’s avonds plaats vond, niet in de woning aanwezig was. Daarentegen waren in de woning twee mannen aanwezig die verklaarden de woning te huren. Tevens verklaarden zij dat de hoofdhuurder (slechts) af en toe in de woning kwam. In de verklaring van de zoon van [de huurster] wordt weliswaar omschreven dat beide mannen in de woning logeerden en geen huur betaalden, maar de verklaring is overigens weinig specifiek en [de huurster] wordt in de verklaring als ‘verhuurster’ benoemd. Voor de volledigheid wordt nog overwogen dat [de huurster] onvoldoende concrete feiten of omstandigheden heeft aangevoerd om de conclusie te dragen dat de inhoud van het verslag niet als bewijs mag worden gebruikt.
9. Nu [de huurster] heeft weersproken dat sprake is (geweest) van overlast en onderverhuur en hiervan bewijs heeft aangeboden, zal [de huurster] in de gelegenheid worden gesteld het voorshands door Haag Wonen geleverde bewijs te ontzenuwen, zoals hierna bepaald. Alle overige beslissingen zullen worden aangehouden.
10. Het staat het hof vrij om in elke stand van het geding een comparitie te gelasten. Het hof ziet aanleiding om reeds thans aan te kondigen dat direct na en aansluitend aan de laatste getuigenverhoren een comparitie gelast zal worden om zo nodig (nadere) inlichtingen te verkrijgen en een schikking te beproeven.
Beslissing
Het hof:
- stelt [de huurster] in de gelegenheid het voorshands geleverde bewijs met betrekking tot de overlast en onderverhuur van de woning [Locatie 1] te Den Haag, te ontzenuwen;
- bepaalt dat, indien [de huurster] getuigen wil doen horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te
’s-Gravenhage ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. H.J.H. van Meegen, op 29 september 2011 om 13.30 uur;
- bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen en de te horen getuigen in de maanden september tot en met december van 2011, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de getuigenverhoren zal vaststellen;
- verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor het getuigenverhoor niet nodig is;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.W. van Rijkom en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 augustus 2011 in aanwezigheid van de griffier.