Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Nevenzittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Sector civiel recht
zaaknummer MHD 200.033.995
arrest van de zevende kamer van 4 oktober 2011
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [X.],
advocaat: mr. C.L. de Koeijer,
tegen:
[Y.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [Y.],
advocaat: mr. G.J.A. Wiekart,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 14 juli 2009 in het hoger beroep van het door de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Terneuzen onder nummer 172033/08-1945 gewezen vonnis van 18 februari 2009.
5. Het tussenarrest van 14 juli 2009
Bij genoemd arrest is een comparitie van partijen gelast en is iedere verdere beslissing aangehouden.
6. Het verdere verloop van de procedure
De comparitie van partijen heeft geen doorgang gevonden.
[X.] heeft een memorie van grieven met producties genomen. Daarin heeft zij haar bezwaren tegen het vonnis van de kantonrechter d.d. 18 februari 2009 uiteengezet. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [Y.]. Tevens heeft zij gevorderd in reconventie te bepalen dat de huurprijs over de periode van 15 november 2005 tot en met 1 november 2008 wordt verminderd met 20%, althans wordt verminderd over een periode met een bedrag zoals het hof in de onderhavige omstandigheden billijk voorkomt, met veroordeling van [Y.] in de kosten van beide instanties, zowel in conventie als in reconventie.
[Y.] heeft een memorie van antwoord genomen. Zij heeft de inhoud van de memorie van grieven bestreden en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [X.] in haar vorderingen, althans tot ontzegging daarvan, met veroordeling van [X.] in de proceskosten in de beide instanties.
Vervolgens heeft [Y.] de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. Bij de overgelegde stukken ontbraken het vonnis van de kantonrechter d.d. 15 oktober 2008 en het arrest van het hof d.d. 14 juli 2009. Van die stukken heeft het hof kennis genomen via het griffiedossier.
7. De verdere beoordeling
7.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
[X.] is huurster geweest van de woning [perceel] in [plaatsnaam]. Zij huurde die woning van [Y.], vanaf 15 november 2005.
In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de volgende betalingsverplichtingen van [X.] opgenomen:
- een maandhuur van € 550,-;
- een waarborgsom van € 1.100,-, te betalen in termijnen, te weten: € 550,- ineens en 22 maandtermijnen van € 25,-.
In 2006 is [Y.] tegen [X.] een procedure gestart wegens een op dat moment bestaande huurachterstand. Die procedure is beëindigd omdat [X.] was toegelaten tot de schuldsanering op grond van de WSNP. Die schuldsanering is door de rechtbank Middelburg op 23 januari 2008 beëindigd zonder toekenning van “een schone lei”.
[Y.] heeft [X.] op 6 augustus 2008 (opnieuw) gedagvaard voor de kantonrechter. Zij vorderde betaling van een huurachterstand van € 2.225,- met incassokosten en rente, alsmede de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bij conclusie van repliek heeft [Y.] de vordering ter zake van huurachterstand vermeerderd met een bedrag van € 1.623,12 met rente. De vordering tot ontruiming is ingetrokken omdat [X.] de woning in november 2008 had ontruimd.
De kantonrechter heeft de vordering tot betaling van huurachterstand toegewezen, evenals de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. De vordering tot betaling van incassokosten is afgewezen. [X.] is in de proceskosten veroordeeld.
Met haar hoger beroep komt [X.] op tegen dit vonnis.
7.2. [X.] heeft in haar memorie van grieven de volgende punten aan de orde gesteld:
- de hoogte van de huurachterstand wordt door haar betwist;
- zij beroept zich op een opschortingsrecht wegens gebreken aan de woning;
- zij vordert huurvermindering wegens gebreken aan de woning;
- zij acht de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd;
- zij vindt de proceskostenveroordeling onterecht.
7.3. Met betrekking tot de hoogte van de huurachterstand overweegt het hof het volgende.
In eerste aanleg heeft [Y.] de gestelde huurachterstand vóór de schuldsanering als volgt gespecificeerd:
- onbetaald gebleven huur september t/m november 2006: 3 x € 550,- = € 1.650,-
- te weinig betaalde huur in de maand maart 2006 € 200,-
- onbetaald gebleven termijnen van de waarborgsom: 7 x € 25,- = € 375,-
totaal € 2.225,-
Tegen het oordeel van de kantonrechter dat verrekening van de waarborgsom met de huurachterstand niet toelaatbaar is, is geen grief gericht.
De ná de beëindiging van de schuldsanering ontstane huurachterstand is door [Y.] als volgt gespecificeerd:
- onbetaald gebleven huur september t/m november 2008: 3 x € 573,84 = € 1.721,52
- in mindering op deze huurtermijnen is voldaan: € 98,40
resterende huurachterstand over deze periode: € 1.623,12
7.4. [X.] stelt dat de huurachterstand minder is dan door [Y.] wordt gesteld, maar zij heeft dat standpunt niet nader toegelicht.
Anders dan [X.] veronderstelt ligt de bewijslast op dit punt ingevolge artikel 150 Rv Pro bij haar (vergelijk HR 27 november 2009 LJN: BJ8724).
[X.] heeft weliswaar bewijs aangeboden door het overleggen van bankafschriften, maar het hof acht dit bewijsaanbod onvoldoende gespecificeerd. Met name is door [X.] niet aangegeven welke van de hiervoor genoemde achterstallige bedragen door haar zouden zijn betaald en wanneer. Bovendien heeft [X.] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep de gelegenheid gehad betalingsbewijzen in het geding te brengen. Het moet in strijd met een goede procesorde worden geacht dat eventuele bewijsstukken achter worden gehouden tot ná de uitspraak in hoger beroep.
7.5. [X.] beroept zich met betrekking tot de onbetaald gebleven huur op een opschortingsrecht wegens gebreken aan de gehuurde woning.
Dit kan haar echter niet baten. Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst is geëindigd, zodat opschorting van huurbetalingen niet meer aan de orde is. Partiële ontbinding van de huurovereenkomst in het verleden is door [X.] niet gevorderd.
[X.] vordert in hoger beroep wel huurvermindering ter grootte van 20% van de huur, over de volledige periode dat de huurovereenkomst heeft geduurd, te weten van 15 november 2005 t/m november 2008.
Deze vordering is niet toewijsbaar. Nog afgezien van het feit dat [Y.] er terecht op heeft gewezen dat een reconventionele vordering ingevolge artikel 353 lid 1 Rv Pro niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld, geldt met betrekking een vordering tot huurvermindering bij woonruimte een vervaltermijn van zes maanden (artikel 7:257 BW Pro), welke vervaltermijn inmiddels is verstreken. Immers: de vordering tot huurvermindering is ingesteld bij memorie van grieven d.d. 24 november 2009, terwijl de huurbetalingsverplichting is geëindigd in november 2008.
Gelet op het voorgaande is er geen aanleiding om in te gaan op het bewijsaanbod van [X.] met betrekking tot het bestaan van gebreken aan de woning.
7.6. Gelet op het hiervoor overwogene heeft de kantonrechter de vorderingen van [Y.] terecht toegewezen en [X.] terecht in de proceskosten veroordeeld.
Alle grieven tegen het vonnis van de kantonrechter worden verworpen. Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen en [X.] veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
8. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [Y.] tot op heden op € 262,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Meulenbroek en Den Hartog Jager en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 oktober 2011.