Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00249
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 14 september 2011
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zederik, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht (hierna: de rechtbank) van 26 maart 2010, nummer AWB 08/925, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2008 wegens het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), met dagtekening 29 februari 2008 een aanslag in de onroerendezaakbelasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 323.000. De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), geldend voor het jaar 2008, met waardepeildatum 1 januari 2007.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar is het bezwaar gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 240.000.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de waarde vastgesteld op € 217.500, bepaald dat deze waarde in de plaats zou treden van de door de Inspecteur vastgestelde waarde en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
3 augustus 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Het hoger beroep van belanghebbende is gelijktijdig behandeld met diens hoger beroep met nummer BK-10/00248. Hetgeen door partijen in die zaak is aangevoerd, wordt aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is tussen partijen als niet in geschil, dan wel door een van de partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende betwist, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een agrarische bedrijfswoning met bouwjaar 1998, verbonden aan een bedrijfsgebouw. De woning heeft een inhoud van 660 m³ en een kaveloppervlakte van 395 m2.
Omschrijving geschil in hoger beroep, standpunten en conclusies van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot gegrondverklaring van hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, en – naar het Hof begrijpt en verstaat - vaststelling van de woz-waarde op een bedrag dat het Hof geraden zal voorkomen met een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerendezaakbelasting.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning € 217.500 bedraagt, zoals deze door de rechtbank is vastgesteld. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij voor „eiser” respectievelijk „verweerder” dient te worden gelezen belanghebbende onderscheidenlijk de Inspecteur:
“ 2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.” (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44).
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.4.2. In de beroepsfase heeft verweerder, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, een taxatierapport van 3 september 2008, opgesteld door [A] (gecertificeerd WOZ-taxateur) in het geding gebracht. Voor de vergelijking heeft de taxateur gebruik gemaakt van de landelijke taxatiewijzer voor agrarische gebouwen van het WOZ-datacenter voor de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de taxatiewijzer). De taxatiewijzer is gebaseerd op een analyse van landelijke gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare objecten rondom de waardepeildatum en is goedgekeurd door de Land- en Tuinbouw Organisatie Nederland (LTO) en de Waarderingskamer. Eiser heeft de in de taxatiewijzer neergelegde gegevens niet betwist en de rechtbank ziet ook overigens geen aanleiding de taxatiewijzer niet te volgen. Het staat verweerder overigens volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad vrij om in beroep een (nieuw) taxatierapport op te maken en daarin, indien nodig, nieuwe vergelijkingspanden op te voeren. Niet is gesteld of gebleken dat eiser onvoldoende in de gelegenheid is geweest om op de inhoud van het taxatierapport te reageren.
2.4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning is te kwalificeren als een “woning verbonden aan een bedrijfsgebouw”. Gelet op het bouwjaar hoort daar volgens de taxatiewijzer een kengetal bij van € 305 per m³ met een bandbreedte van 20%. De taxateur heeft de kwaliteit, het onderhoud, de doelmatigheid, de ligging en de voorzieningen getaxeerd als voldoende en de kwaliteit als goed getaxeerd en een prijs van € 310 per m³ toegekend.
2.4.4. Ten aanzien van de waardebepaling van de grond heeft verweerder de taxatiewijzer voor grond bij agrarische objecten van het WOZ-datacenter voor de waardepeildatum 1 januari 2007 gehanteerd. Voor de waardering van de grond zijn kengetallen vastgesteld per regio. Het perceel van eiser is ingedeeld in (…) de regio Hollands/Utrechts Weidegebied. De grondwaardetabel maakt een indeling per 1000 m² kaveloppervlak. Eisers kavel heeft een oppervlakte van 395 m². Hierbij hoort een waarde per m² van € 21,72. Verweerder heeft een afgeronde waarde van € 22,- gehanteerd. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat het gebruikelijk is om afgeronde cijfers te hanteren en dat het ontstane verschil, door uit te gaan van een waarde per m² van € 22,-, dusdanig klein is dat dit niet tot verlaging van de WOZ-waarde kan leiden.
2.4.5. Voor de bijgebouwen heeft de taxateur een aparte waarde vastgesteld. Ter zitting is komen vast te staan dat de garage ten onrechte bij de bedrijfswoning is getaxeerd nu deze als bedrijfsruimte in gebruik is. Aan de garage is blijkens het taxatierapport een waarde toegekend van € 22.271. Gelet op het vorenstaande acht de rechtbank een verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde gerechtvaardigd.
2.4.6. Eiser stelt dat door het apart vermelden van de dakkapellen hij tweemaal moet betalen, nu de inhoud van de dakkapellen ook bij de inhoudsberekening van de woning is meegenomen. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de dakkapellen apart moeten worden gewaardeerd gelet op de uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden van een ruimte en de toetreding van licht. Van een dubbele betaling voor de dakkapellen is de rechtbank niet gebleken. Met betrekking tot eisers beroepsgrond dat één dakkapel een beperkende factor heeft, nu deze is gesitueerd tegen een silo, is de rechtbank van oordeel dat hiermee rekening is gehouden nu aan deze dakkapel slechts een waarde van € 2000,- is toegekend en aan de andere dakkapel een waarde van € 3000,- is toegekend.
2.4.7. Ten aanzien van eisers beroepsgrond dat geen vergelijkingspanden zijn genoemd, overweegt de rechtbank dat de taxatiewijzer kengetallen bevat van alle verkoopcijfers van agrarische objecten in Nederland in de referentieperiode voor waardepeildatum 1 januari 2007 en dat derhalve geen specifieke referentiepanden zijn opgenomen. Eisers beroepsgrond treft dan ook geen doel.
2.4.8. Ook eisers beroepsgrond dat de woning los van het bedrijf feitelijk onverkoopbaar is, kan ook niet tot verlaging van de waarde leiden nu in de taxatiewijzer alleen agrarische objecten zijn gehanteerd en deze allemaal met deze problematiek te maken hebben. Dit waardedrukkend effect is derhalve al verdisconteerd. De rechtbank is tevens van oordeel dat dit ook geldt voor eisers beroepsgrond ten aanzien van de rendementen in de agrarische sector.
2.4.9. Voor zover eiser betoogt dat de waardestijging ten opzichte van de WOZ-waarde in het vorige tijdvak buitenproportioneel is, overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij kan geen betekenis toekomen aan gemiddelde algemene waardestijgingen, die gezien hun karakter niet maatgevend zijn voor de ontwikkelingen op de markt voor onroerende zaken. Meer in het algemeen kan een herleiding van de waarde op de waardepeildatum, welke uitgaat van de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd.
2.4.10. Uit het onder 2.4.5. overwogene vloeit voort dat verweerder aan de op hem rustende bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde niet heeft voldaan. Derhalve moet worden onderzocht in hoeverre eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft geen waarde gestelde die hem voorstaat voor het onderhavige object. Derhalve zal de rechtbank de waarde van de woning van eiser in goede justitie zelf vaststellen.
2.4.11. Het overwogene onder 2.4.5. zou leiden tot verlaging van de vastgestelde waarde met onder € 22.271,-. Per saldo bepaalt de rechtbank de waarde dan ook in goede justitie op (240.000 – 22.271= 217.729) afgegrond € 217.500,-.”
Beoordeling van het hoger beroep
6.1.1. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. In dat kader heeft de Inspecteur een taxatierapport overgelegd, afkomstig van [B]. In dat rapport wordt met gebruikmaking van gegevens uit de zogenoemde Taxatiewijzer de waarde van het gebouw en het daarbij horende kavel bepaald. Dat leidt tot de in de aanslag begrepen vastgestelde waarde van € 240.000. Belanghebbende stemt in met het gebruik van de in de Taxatiewijzer voorkomende gegevens, noch bestrijdt hij de juistheid daarvan.
6.2.1. Belanghebbende heeft gesteld dat de stijging van de vastgestelde waarde voor het jaar 2008 ten opzichte van die voor het jaar 2007 uit gaat boven de gemiddelde stijging volgens de Taxatiewijzer.
6.2.2. De Inspecteur heeft daar tegenover gesteld dat voor het belastingjaar 2007, met waardepeildatum 1 januari 2005, agrarische bedrijfswoningen niet zijn gewaardeerd volgens de Taxatiewijzer, dat is pas gedaan met ingang van de waardepeildatum 2007 en het belastingjaar 2008.
6.2.3. Het Hof acht het gestelde door de Inspecteur aannemelijk. Daarmee is de in de ogen van belanghebbende (te) hoge stijging van de vastgestelde waarde verklaard, in die zin dat de hantering van de Taxatiewijzer heeft geleid tot een andere – in de ogen van de Inspecteur zuiverder – waardering dan voorheen het geval was.
6.3.1. Belanghebbende heeft aangevoerd dat in de uitspraak van de rechtbank de ligging als matig wordt aangeduid, waarbij een factor 2 hoort, terwijl in het taxatierapport van de Inspecteur een factor 3 wordt gehanteerd die correspondeert met een gemiddelde ligging.
6.3.2. De Inspecteur heeft hier tegenover gesteld dat eerst met ingang van het onderhavige jaar de woning is getaxeerd aan de hand van de Taxatiewijzer. Deze bevat gegevens ten aanzien van agrarische bedrijfswoningen. De woning is gelegen nabij bedrijfsgebouwen. Volgens de systematiek van de Taxatiewijzer wordt een dergelijke ligging als gemiddeld beoordeeld met een daarbij behorende factor 3.
6.3.3. Het Hof acht het door de Inspecteur gestelde aannemelijk. De ligging wordt daarom in het onderhavige jaar niet afwijkend beoordeeld ten opzichte van het verleden, maar krijgt in de systematiek van de Taxatiewijzer, waarin alleen agrarische objecten voorkomen, een factor die bij die systematiek past.
6.4.1. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de prijzen uit de Taxatiewijzer voor “kubieke meter woning” door de Inspecteur niet goed zijn toegepast. Hij vergelijkt daartoe de voor de waardepeildatum 1 januari 2007 toegepaste m³-prijs met die van de waardepeildatum 1 januari 2008. Eerstbedoelde prijs is lager dan volgens de Taxatiewijzer en laatstbedoelde hoger.
6.4.2. In het voorliggende geval is van belang de waardepeildatum 1 januari 2007. Wat er zij van de door de Inspecteur gehanteerde m³-prijs voor de waardepeildatum 1 januari 2008, voor eerstvermelde datum staat kennelijk ook voor belanghebbende vast dat de Inspecteur niet een te hoge m³-prijs heeft gehanteerd. De klacht van belanghebbende faalt dan ook.
6.5.1. Belanghebbende heeft gesteld dat de Inspecteur bij de waardering ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de inhoud van de woning die groter is dan de standaardgrootte volgens de Taxatiewijzer.
6.5.2. De Inspecteur heeft ter zitting erkend dat hij geen “afstaffeling” heeft toegepast voor de afwijkende grootte van de woning. Indien de staffel bij de Taxatiewijzer wordt toegepast, dient een prijs van € 260 per m³ in aanmerking te worden genomen, wat leidt tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 185.290.
6.5.3. Het Hof ziet geen aanleiding om partijen niet te volgen in hun eensluidende standpunt om voor de afwijkende grootte van de woning rekening te houden met een afstaffeling.
6.6.1. Belanghebbende stelt voorts dat bij de waardering van de woning twee maal wordt rekening gehouden met de twee dakkapellen, een maal bij de waardevaststelling van het gebouw aan de hand van de inhoud daarvan en nog een maal bij de afzonderlijke waardering van de dakkapellen. Voorts bestrijdt belanghebbende dat de dakkapellen wooncomfort toevoegen, onder meer door het bieden van lichttoetreding, zoals de Inspecteur stelt. Bovendien worden dakkapellen door de Inspecteur niet altijd gescheiden in de waardering meegenomen.
6.6.2. Het Hof constateert dat in de Taxatiewijzer geen “Code onderdeel” dakkapel is opgenomen. Wel is als element voor de waardering met codering 120 apart benoemd “Aanbouw woonruimte”. Daaraan wordt voor de onderhavige waardepeildatum een m³-prijs van € 363 toegekend. Indien er van wordt uitgegaan dat de Inspecteur met “uitbouwen” aanbouwen bedoelt, dan snijdt het betoog van belanghebbende hout dat de Inspecteur in de systematiek van de Taxatiewijzer, door naast de inhoudsvergroting door de dakkapellen deze bouwsels apart in de waardering te betrekken, een dubbeltelling pleegt. De grotere gebruiksmogelijkheden die dakkapellen voor een ruimte opleveren komen al tot uitdrukking in de beprijsde inhoud van die, door de dakkapellen vergrote, ruimte.
6.6.3. Ten aanzien van de stelling van de Inspecteur dat de Taxatiewijzer bepaalde specifieke elementen verwaarloost, wat geen reden is ze niet in de waardering te betrekken overweegt het Hof nog als volgt. Gegeven de systematiek van de Taxatiewijzer, die wordt gekenmerkt door een zekere ruwheid, voor verbijzondering en verfijning slechts in bijzondere gevallen plaats. Het gaat dan om gevallen waarin kan worden aangenomen dat met de specifieke situatie geen rekening is gehouden, die verwaarlozing,gegeven de specificiteit van de situatie, voor de hand liggend is en daardoor de waarde in niet onbetekenende mate wordt beïnvloed.
6.6.4. Het is van algemene bekendheid dat dakkapellen veel voorkomen bij woningen. Het Hof acht niet aannemelijk dat dit bij agrarische bedrijfswoningen anders is. Het wijst er op dat op foto’s van dergelijke woningen, opgenomen in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen (Versie:1.0, datum 28-06-2007, pagina 11, van welke pagina een kopie tot de gedingstukken behoort), prominent dakkapellen voorkomen. In het licht van wat is overwogen onder 6.6.2 en 6.6.3 hiervoor, is het Hof van oordeel dat voor het gescheiden in de waardering betrekken van dakkapellen, naast het in de waardering betrekken van de daardoor vergrote inhoud van de woning, geen aanleiding is. De aanwezigheid van dakkapellen levert geen specifieke situatie op, waarvan kan worden aangenomen dat deze in de Taxatiewijze is verwaarloosd. Veeleer is aannemelijk dat de Taxatiewijzer dakkapellen in de waardering betrekt via de inhoud van de ruimte die ze scheppen.
6.7.1. Uit wat hiervoor onder 6.5.3. en 6.6.4. is overwogen volgt dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.7.2. Nu belanghebbende zelf geen waarde voor de woning heeft aangedragen zal het Hof die in goede justitie vaststellen. Daarbij neemt het tevens in aanmerking dat belanghebbende terecht heeft aangevoerd dat het “afstaffelen” tot op de maximale bandbreedte voor afwijking die de Taxatiewijzer toelaat, in het onderhavige geval minder juist is. Dit alles wegende stelt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum op € 175.000.
6.8. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het hoger beroep gegrond is en beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene Wet bestuursrecht.
Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 39, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 111 te worden vergoed.
Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de woning nader wordt
vastgesteld op € 175.000 met een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag
in de onroerendezaakbelasting,
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 150 aan griffierechten te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Th. Groeneveld, J.J.J. Engel en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 14 september 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.