Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00333
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 7 september 2011
in het geding tussen
[X], wonende te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (hierna: de rechtbank) van 27 april 2010, nummer AWB 09/2190, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2009 wegens het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), met dagtekening 31 januari 2009 een aanslag in de onroerendezaakbelasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 150.000. De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een gelijktijdig genomen beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), geldend voor het jaar 2009, met waardepeildatum 1 januari 2008.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar is het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
27 juli 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Het hoger beroep van belanghebbende is gelijktijdig behandeld met de hoger beroepen met de nummers BK-10/448 tot en met BK-10/542. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is tussen partijen als niet in geschil, dan wel door een van de partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende betwist, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met bouwjaar 1967, een inhoud van 240 m³ en een berging in de onderbouw. De woning is gelegen in een complex van 13 woonlagen. Gezamenlijk met andere eigenaren van appartementen aan de [a-straat] heeft belanghebbende zich laten bijstaan door de gemachtigde, [A]. Gezamenlijk zijn ze gaan procederen tegen de vastgestelde woz-waarden van telkens € 150.000.
3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport in het geding gebracht waarin de waarde van [a-straat 2] is geschat op € 150.000 per waardepeildatum 1 januari 2008. In het geding neemt de Inspecteur voor de waardering van alle appartementen van dit complex aan de [a-straat] waarvoor hoger beroep is ingesteld deze taxatie als uitgangspunt .
In het taxatierapport is onder meer de volgende tabel opgenomen:
transdat Prijs Adres bijzonderheden
15-02-2008 € 151.250,- [a-straat 3] na aankoop niet verbouwd
19-06-2008 € 137.500,- [a-straat 4] na aankoop nieuwe keuken, toilet en badkamer
10-01-2008 € 155.000,- [a-straat 5] na aankoop niet verbouwd
28-04-2008 € 149.500,- [a-straat 6] na aankoop niet verbouwd
06-07-2007 € 154.000,- [a-straat 7] geen bijzonderheden bekend
01-02-2008 € 154.000,- [a-straat 8] na aankoop nieuwe keuken en badkamer
15-06-2007 € 147.500,- [a-straat 9] na aankoop niet verbouwd
29-6-2007 € 155.000,- [a-straat 10] na aankoop nieuwe badkamer
21-05-2008 € 165.000,- [a-straat 11] na aankoop niet verbouwd
Bij de staat van onderhoud heeft de Inspecteur in het taxatierapport bij de vergelijkingsobjecten het volgende opgenomen:
adres Staat van onderhoud
[a-straat 3] goed, voorzien van moderne keuken, badkamer en sanitair
[a-straat 4] redelijk, voorzien van standaard keuken, badkamer en sanitair
[a-straat 5] redelijk, voorzien van keuken, badkamer en sanitair
[a-straat 6] goed, voorzien van moderne keuken, badkamer en sanitair
[a-straat 7] onbekend
[a-straat 8] redelijk, voorzien van standaard keuken, badkamer en sanitair
[a-straat 9] Heel goed, voorzien van standaard keuken, badkamer en sanitair
[a-straat 10] redelijk, voorzien van standaard keuken, badkamer en sanitair
[a-straat 11] goed, voorzien van moderne keuken, badkamer en sanitair
In het kader van permanente marktanalyse wordt door de gemeente aan kopers van woningen een vragenformulier “analyse koopovereenkomst” toegezonden. In dit formulier wordt gevraagd naar eventuele bijzondere omstandigheden ten tijde van de verkoop. Ook wordt gevraagd om een rapportcijfer te geven van 1 tot 10, voor de staat van onderhoud van de woning in het algemeen en van onderdelen afzonderlijk. De gegevens betreffende de staat van onderhoud heeft de Inspecteur afgeleid uit de ingevulde vragenformulieren.
Ter zitting heeft de Inspecteur als bijlage bij de pleitnota de volgende tabel overgelegd.
Transactiedatum Verkoopprijs in € Adres Etage Bruto inhoud in m³ Bijgebouwen Prijs gecorrigeerd naar waardepeildatum (*) m³ prijs in €
1-2-2007 148.500 [a-straat 12] 3e 240 berging 149.860 605
2-4-2007 163.000 [a-straat 13] 12e 240 berging 164.222 665
15-6-2007 147.500 [a-straat 9] 7e 240 berging 148.297 599
29-6-2007 155.000 [a-straat 10] 13e 240 berging 155.775 630
6-7-2007 154.000 [a-straat 7] 9e 240 berging 154.770 626
10-1-2008 155.000 [a-straat 5] 8e 240 berging 154.966 627
1-2-2008 154.500 [a-straat 8] 11e 240 berging 154.398 624
15-2-2008 151.250 [a-straat 3] 2e 240 berging 151.100 610
28-4-2008 149.500 [a-straat 6] 8e 240 berging 149.102 602
21-5-2008 165.000 [a-straat 11] 14e 240 berging 164.455 666
18-6-2008 137.500 [a-straat 4] (*) 3e 240 berging 136.905 551
1-8-2008 145.000 [a-straat 14] 3e 240 berging 144.325 582
7-8-2008 146.500 [a-straat 3] 2e 240 berging 145.816 588
Gemiddeld: 613
3.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport in het geding gebracht waarin de waarde van het appartement [a-straat 15] geschat is op € 135.000. In dit taxatierapport is aan de kwaliteit, onderhoud en luxe van dat object een kwalificatie 3 (gemiddeld) toegekend. In het rapport is de getaxeerde woning vergeleken met een aantal objecten gelegen in hetzelfde complex. De taxateur heeft aan alle objecten de volgens hem juiste woz-waarde toegekend.
Aan de objecten zijn de volgende kwalificaties toegekend met betrekking tot kwaliteit, onderhoud, luxe etc.:
Nr. Kwaliteit woning onderhoud luxe woz-waarde Transactiedatum Transactieprijs
[4] 3 3 3 € 136.080 18-6-2008 € 137.500
[16] 3 3 3 € 134.400 5-2-2009 € 136.000
[17] 3 3 4 € 142.800 1-9-2008 € 145.000
[18] 3 3 2 € 122.400 10-11-2008 € 125.000
[19] 3 3 3 € 128.400 5-2-2009 € 130.000
[6] 3 4 4 € 148.080 28-4-2008 € 149.500
[14] 3 3 4 € 142.080 1-8-2008 € 145.000
3.4. Belanghebbende heeft tevens een taxatierapport overgelegd van [B], taxateur bij [C-Makelaardij], waarin de waarde van het appartement [a-straat 20] is geschat op € 135.000 op 27 mei 2008. De taxatie is verricht in het kader van de financiering van het appartement.
3.5. Er is ook een taxatieverslag overgelegd van nummer [21] ten behoeve van de financiering van deze woning. In dit taxatieverslag is de waarde van dit appartement getaxeerd op € 137.500 per 17 januari 2008.
3.6. Belanghebbende heeft verkoopdocumentatie overgelegd van verschillende in het appartementencomplex gelegen appartementen. Onder meer de volgende gegevens zijn hierin opgenomen:
Nr. Etage aantal kamers Datum ondertekening akte Transactieprijs Transportdatum
[6] 8 3 15-1-2008 € 149.500 15-4-2008
[3] 3 4 16-11-2007 € 151.250 15-2-2008
[16] 1 3 29-12-2008 € 136.000 2-2-2009
[22] 12 3 woning nog niet verkocht.
Vraagprijs € 159.900 k.k.
[23] 3 4
[24] 8 3 19-02-2009 € 130.000 14-04-2009
[19] 10 3 26-1-2009 € 130.000 03-02-2009
[25] 7 3 15-05-2005 € 135.000
[25] 18-07-2008 € 166.000 16-02-2009
[9] 7 4 18-03-2003 € 144.500
[24] 8 3 19-02-2009 € 130.000 14-04-2009
3.7. De gemachtigde van belanghebbende heeft foto’s overgelegd van de appartementen op nr. [26], [27], [28], [29], [30], [31], [32], [33], [34], [35], [36], [37] en [38].
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld en dat deze zou moeten worden vastgesteld op € 135.000. Hij concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de woz-waarde wordt vastgesteld op € 135.000 en tot een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerendezaakbelasting.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning terecht is vastgesteld op € 150.000. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij voor „eiser” respectievelijk „verweerder” dient te worden gelezen belanghebbende onderscheidenlijk de Inspecteur:
1 Bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedagtekend 31 januari 2009, heeft verweerder ter zake de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna tevens: de woning) de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op
€ 150.000,--.
2 Eiser en de eisers in de andere zesennegentig beroepszaken (hierna gezamenlijk: eisers) stellen dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld en bepleiten een waarde van € 135.000,--. Eisers voeren daartoe - zakelijk weergegeven - aan dat hun woningen niet te vergelijken zijn met de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten gezien het verschil in afwerking, onderhoud en luxe.
3.1 Ingevolge artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op daartegen door eiser gemaakte bezwaren, te onderbouwen aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. De stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van een gemiddelde waardestijging of ten opzichte van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde is (dus) niet van belang.
3.2 Ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 150.000,-- geacht juist te zijn, indien de werkelijke waarde niet meer dan 5 %, zijnde € 7.500,--, van die waarde afwijkt.
4 De woning [a-straat 1] is een woning in een galerijflat met een inpandige berging. De woning is in 1967 gebouwd en heeft een inhoud van 240 m³. Blijkens het verweerschrift heeft verweerder de woning vergeleken met negen woningen uit dezelfde galerijflat die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. Drie van die woningen, te weten [a-straat 3], [5] en [8], zijn binnen drie maanden rond de waardepeildatum verkocht voor respectievelijk € 151.250,--, € 155.000,-- en € 154.000,--.
5.1 Eisers betogen dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen niet zijn te vergelijken met hun woning. Volgens eisers zijn die woningen gemoderniseerd, terwijl aan hun woningen sinds 1967 niets of nauwelijks iets is veranderd. Verweerder heeft met dat waardedrukkend effect geen rekening gehouden, aldus eisers.
5.1.1 Ter onderbouwing van het vorenstaande betoog heeft eiser onder meer een waarderapport, opgesteld door taxateur [D], van 10 februari 2009 overgelegd waarin eisers woning wordt vergeleken met zeven andere woningen in de galerijflat aan de [a-straat]. Twee van die woningen ([a-straat 16] en [19]) zijn echter niet binnen een jaar rond de waardepeildatum verkocht. Van de resterende vijf woningen zijn slechts twee woningen ([a-straat 4] en [6]) binnen een half jaar rond de waardepeildatum verkocht die ook beide door verweerder als referentiepand zijn gebruikt. Geen van de door eiser opgevoerde panden is binnen drie maanden rond de waardepeildatum verkocht. Afgezet tegen de vergelijkingspanden die verweerder heeft gebruikt, waarvan er acht binnen een half jaar en drie binnen drie maanden rond de waardepeildatum zijn verkocht, biedt dit waarderapport onvoldoende steun om aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen.
5.1.2 Naast het waarderapport hebben eisers ter onderbouwing van hun betoog dat hun woningen niet zijn te vergelijken met de door verweerder gebruikte referentiepanden, de verkoopdocumentatie van een aantal verkochte woningen uit hun galerijflat overgelegd. Daarin zijn onder meer opgenomen een aantal foto’s en de aanbiedingstekst ten behoeve van de verkoop van die woningen. Van de negen woningen die verweerder als vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, hebben eisers de verkoopdocumentatie van drie woningen overgelegd: [a-straat 3], [9] en [6]. Blijkens de aanbiedingstekst heeft de woning [a-straat 3] een nette keuken voorzien van onder andere een keramische kookplaat, een luxe badkamer voorzien van onder andere een douchecabine en een separaat toilet met luxe hangend closet, de woning [a-straat 9] een moderne vergrote keuken en de woning [a-straat 6] een recentelijk vernieuwde keuken.
5.1.3 De rechtbank stelt voorop dat van zes van de negen vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt geen verkoopdocumentatie is overgelegd waaruit blijkt dat die woningen luxer zijn afgewerkt dan de woningen van eisers. De enkele, door verweerder betwiste, stelling van eisers dat deze zes woningen luxer zijn dan die van eisers is onvoldoende om van de juistheid van die stelling uit te gaan. Daarnaast biedt de overgelegde verkoopdocumentatie van drie van de vergelijkingsobjecten, ook wanneer die wordt vergeleken met de door eisers overgelegde foto’s van hun eigen woningen, onvoldoende grond voor de stelling van eisers dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten dermate luxe zijn afgewerkt dat zij een hogere waarde hebben dan de woningen van eisers. Daarbij komt dat de stelling van eisers, dat hun woningen vanwege de mindere kwaliteit te hoog zijn gewaardeerd, moeilijk valt te verenigen met de omstandigheid dat de woning van een van de eisers, te weten [a-straat 3], binnen een jaar rond de waardepeildatum is verkocht voor € 151.250,--.
5.1.4 Naast de hiervoor besproken stukken hebben eisers tevens een matrix en een bijbehorende grafiek, opgesteld door taxateur [D], van 22 juni 2009 overgelegd. Volgens eisers volgt hieruit dat er een direct verband bestaat tussen het afwerkingsniveau en de prijs die voor een woning in de galerijflat aan de [a-straat] is betaald of wordt gevraagd. Ook deze matrix en grafiek bieden echter onvoldoende grond om aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen. Een deel van de gebruikte verkoopprijzen ligt namelijk te ver van de waardepeildatum (bijvoorbeeld een transactie uit 2003) om als vergelijkingsobjecten te kunnen worden gebruikt. Van de woningen waarvan de verkoopprijs wel representatief is om als vergelijkingsobject te kunnen dienen, kan in beginsel nog steeds een wiskundige vergelijking worden gemaakt door de waarde van de woning te relateren aan een kwaliteitsscore. Naar het oordeel van de rechtbank zijn eisers er echter niet in geslaagd om de veronderstelde causaliteit tussen deze twee wiskundige grootheden aannemelijk te maken. Hiervoor is een niet nader onderbouwde subjectieve kwaliteitsscore onvoldoende.
5.1.5 Tot slot hebben eisers ter onderbouwing van hun betoog dat de WOZ-waarde van hun woning te hoog is vastgesteld, een taxatierapport van de [a-straat 20], opgesteld door [C-Makelaardij], en een taxatierapport van de [a-straat 21], opgesteld door [E-Makelaardij], overgelegd. In deze rapporten ziet de rechtbank echter evenmin aanleiding om aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen. Naast de omstandigheid dat het laatstgenoemde rapport is opgesteld ter verkrijging van een hypothecaire lening, is de waarde van de woningen in beide rapporten niet (mede) vastgesteld aan de hand van de verkoop van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum.
5.2 Gelet op het vorenstaande komt de rechtbank tot de slotsom dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van eisers op waardepeildatum
1 januari 2008 € 150.000,-- bedroeg.
6 Het beroep is ongegrond.
7 De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
8 Op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen dient evenwel voor de woning [a-straat 4] een uitzondering te worden gemaakt. Die woning is namelijk rond de waardepeildatum voor een bedrag van € 137.500,-- verkocht en volgens de Hoge Raad dient dat verkoopcijfer (zie het arrest van 29 november 2000, LJN AA8610) leidend te zijn voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Dat zou anders zijn indien voor deze woning een niet-marktconforme prijs zou zijn betaald, doch daarvan is de rechtbank niet gebleken. Verweerder heeft namelijk ter zitting onweersproken gesteld dat deze woning een aanmerkelijke slechtere staat van keuken, badkamer en toilet had, geen gasmeter had en dat de elektra van deze woning was afgekeurd. Naast deze woning zijn rond de waardepeildatum van 1 januari 2008 de woningen van nog twee andere eisers ([a-straat 17] en [14]) verkocht voor een bedrag van minder dan € 150.000,--, maar deze woningen blijven echter, ook na een terugindexatie naar de waardepeildatum, binnen de bandbreedte van € 7.500,--.
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
7.2. Op de Inspecteur rust de bewijslast de vastgestelde woz-waarde aannemelijk te maken. De Inspecteur heeft de woning vergeleken met transactiecijfers van vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht en in hetzelfde appartementencomplex als het appartement van belanghebbende zijn gelegen. Drie van deze transactiecijfers zijn binnen drie maanden rond de waardepeildatum gerealiseerd. Naast deze transactiecijfers heeft de Inspecteur transactiecijfers overgelegd van nog tien vergelijkingsobjecten. De gemeente heeft marktanalyses uitgevoerd door toezending van vragenformulieren aan de nieuwe eigenaren van de appartementen na aankoop van de woningen. In de retour ontvangen formulieren is opgenomen dat de onroerende zaken van redelijke of goede kwaliteit waren.
7.3. Het Hof is van oordeel dat de drie transactiecijfers van appartementen die rond de waardepeildatum zijn verkocht een goede onderbouwing vormen van de waarde van de woning. Ook de overige overgelegde transactiecijfers ondersteunen de door de Inspecteur voorgestane waarde. Het transactiecijfer van [a-straat] nr. [12] laat het Gerechtshof buiten beschouwing, omdat de transactiedatum, 1 februari 2007, bijna 11 maanden van de waardepeildatum is gelegen en er voldoende verkoopcijfers zijn van appartementen die in hetzelfde complex zijn gelegen die gerealiseerd zijn rond de waardepeildatum. De Inspecteur heeft naar ’s Hofs oordeel voorshands aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
7.4. Ook belanghebbende heeft verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten overgelegd die in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen als de woning. Belanghebbende voert aan dat de verkochte woningen over het algemeen van betere kwaliteit zijn dan de woning en dan de woningen van de eigenaren van andere appartementen die tegen de vastgestelde woz-waarden in hoger beroep zijn gegaan. Vaak knappen mensen een woning op en vertrekken ze als ze bijvoorbeeld een betere baan hebben gekregen, aldus belanghebbende. Het aanbrengen van luxe in de woning zorgt voor een betere verkoopprijs.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat mensen die net een huis aangekocht hebben in een vragenformulier van de gemeente hun woning minder mooi voorstellen dan die in werkelijkheid is, omdat ze op die manier hopen de woz-waarde laag te houden.
7.5.1. De door belanghebbende bijgebrachte verkoopcijfers van de nummers [16], [19] en [18] laat het Hof buiten beschouwing, omdat de transactiedata van deze vergelijkingsobjecten ver van de waardepeildatum zijn gerealiseerd en er voldoende transactiecijfers beschikbaar zijn van appartementen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Van de overgebleven transactiecijfers wijkt alleen het verkoopcijfer van nummer [4] in belangrijke mate af van de taxatie van de Inspecteur. Het Hof acht hierbij aannemelijk dat het appartement nummer [4] ten tijde van de verkoop in slechtere staat verkeerde dan de woning van belanghebbende. De Inspecteur stelt, door belanghebbende onweersproken, dat bij het appartement op nummer [4] geen gasmeter aanwezig was, de elektra was afgekeurd en dat na aankoop renovatie van keuken, toilet en badkamer heeft plaatsgevonden.
7.5.2. Het Hof acht aannemelijk dat de staat van onderhoud van de door de Inspecteur opgevoerde vergelijkingsobjecten gemiddeld is, nu hij dit heeft afgeleid uit informatie die de kopers zelf verstrekt hebben over de woning. Het Hof acht niet aannemelijk dat eigenaren van appartementen veelvuldig een onjuiste presentatie geven van de staat van onderhoud van hun woning bij het invullen van de vragenformulieren van de Inspecteur. Ook hebben rond de waardepeildatum alle vergelijkingsobjecten, met uitzondering van nummer [4], transactiecijfers rond de € 150.000.
7.5.3. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat de woning, [a-straat 1], van gemiddelde kwaliteit is en vergelijkbaar is met [a-straat 21]. Ten behoeve van nummer [21] is een taxatieverslag opgemaakt, waarbij deze woning gewaardeerd is op € 137.500 per 17 januari 2008. Het Hof merkt op dat in deze taxatie niet inzichtelijk is gemaakt hoe de geschatte waarde tot stand is gekomen. Het Hof acht de uitkomst van deze taxatie dan ook niet bruikbaar voor de vaststelling van de waarde van de woning.
7.5.4 Anders dan van sommige andere appartementen, zijn van de woning van belanghebbende geen aanvullende gegevens beschikbaar. Er zijn taxatieverslagen in het geding gebracht door belanghebbende van de nummers [15], [20] en [21], maar omdat deze taxatieverslagen geen betrekking hebben op de woning en niet inzichtelijk is gemaakt hoe de daarin opgenomen waardeschattingen tot stand zijn gekomen, doen zij niet af aan de door de Inspecteur gestelde waarde van de woning. Ook omtrent de inwendige staat van de woning op de waardepeildatum heeft belanghebbende niets bijgebracht, zodat daaraan geen depreciërende werking kan worden ontleend.
7.6. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.
7.7. Belanghebbende stelt dat sprake is van strijd met het motiveringsbeginsel, omdat in de uitspraak op bezwaar niet op alle door belanghebbende in het bezwaarschrift aangevoerde grieven is ingegaan. Het Hof is van oordeel dat het de Inspecteur vrijstaat om in een later stadium van de procedure andere vergelijkingsobjecten op te voeren. Ook is het Hof van oordeel dat de Inspecteur in de uitspraak op bezwaar in voldoende mate is ingegaan op de door belanghebbende in het bezwaarschrift aangevoerde grieven. Van schending van het motiveringsbeginsel is naar het oordeel van het Hof dan ook geen sprake.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene Wet Bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het hoger beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 7 september 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.