Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00112
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 14 december 2011
in het geding tussen
[X] te [Z], hierna: belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Delft, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank
’s-Gravenhage van 10 januari 2011, nummer AWB 10/5178 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op waardepeil-datum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 698.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2009.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 530.000, de aanslag onroerende-zaakbelastingen wordt verminderd tot een berekend naar een waarde van € 530.000, bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit en gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft het incidenteel hoger beroep beantwoord.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
2 november 2011, gehouden te’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit dan wel beperkt recht van de woning. De woning is gelegen aan de rand van de gemeente Delft naast het [Q].
3.1.2. De woning is een halfvrijstaande woning op 1.855 m2 grond met een garage en een loods. De in 1905 aanvankelijk als boerderij gebouwde opstal die nadien de bestemming woning heeft gekregen, wordt als zodanig gebruikt en is daartoe in 1993 verbouwd. De woning kent een slechte indeling met vele gangen en verschillende woonniveaus die niet via inpandige verbouwingen kunnen worden aangepast.
3.1.3. De inhoud van de woning bedraagt ongeveer 510 m3, inclusief de dubbele serre. De serre (gebouwd in 1995) heeft een inhoud van circa 66 m3 en strekt zich uit over twee lagen van de woning.
3.1.4. Een basisschool ligt op meer dan 100 meter afstand. Er is een goede bereikbaarheid van het openbaar vervoer: op een afstand van 60 meter ligt een OV-knooppunt waar twee tramlijnen en vier buslijnen stoppen.
3.2. Op grond van de voorwaarden waaronder het recht van erfpacht is gevestigd dient de erfbeplanting in stand te worden gelaten en dient jaarlijks in overleg met de gemeentelijke plantsoenendienst een plan te worden gemaakt teneinde het onderhoud uit te voeren. De op de grond staande bomen dienen daarbij te worden gehandhaafd. De windsingel beslaat een oppervlakte van circa 400 m2. Tevens is een sloot met een oppervlakte van circa 155 m2 aanwezig.
3.3. Op het perceel bevindt zich een open schuur met een asbest dakbedekking. Deze beslaat circa 77 m2. Een verplichting tot sanering daarvan over te gaan is niet aanwezig. Voorts is een garage met zolderverdieping aanwezig met een oppervlakte van circa 71 m2 en een totale inhoud van circa 363 m3.
3.4. Belanghebbende heeft toegang tot zijn woning via een halfverharde weg van circa 30 meter over het terrein van de buurman. Daartoe is een recht van erfdienstbaarheid gevestigd op grond waarvan hij recht van overpad heeft.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden zoals deze in de gedingstukken zijn vermeld.
Conclusies van partijen
5.1. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de beschikking tot een naar een bedrag van € 645.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de beschikking tot een naar een bedrag van € 450.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen. Daarbij heeft de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder aangeduid:
“III OVERWEGINGEN
3.1 (…)
3.2 (…)
3.3 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd, zelfs niet bij benadering.
Vooropgesteld moet worden dat de door eiser genoemde waardedrukkende factoren - met
uitzondering van het door eiser vermelde en ten laste van het buurerf gevestigde recht van overpad - van de zijde van verweerder geen betwisting hebben gevonden.
De ter zitting gedane mededeling dat in verband met genoemde factoren een reductie van de berekende grondwaarde zou zijn toegepast van € 250 per m2, valt niet uit het door verweerder ingezonden taxatierapport af te leiden, is niet gespecificeerd en niet toegelicht, anders dan door een verwijzing naar een ver in het verleden liggende taxatie, die weinig of niets zegt over de juistheid van die taxatie destijds en evenmin een bruikbaar gegeven oplevert bij berekening van de hoogte van de waardedruk die thans aan de orde is. Verweerders standpunt in deze roept derhalve slechts vragen op. Zulks nog daargelaten dat niet duidelijk is waarom de op de opstal zelf betrekking hebbende waardedrukkende factoren niet in de opstalwaarde in plaats van de grondwaarde zouden zijn vergolden.
Ook een ander aspect doet gerede twijfel rijzen aan de juistheid van de betwiste WOZ-waarde. Het verschil in perceelsomvang van de woning ten opzichte van die van de referentieobjecten – afhankelijk van het referentieobject oplopend van 1366 tot 1752 m2 – is (ook als met de aanwezigheid van de waterpartij en windsingel rekening wordt gehouden) van zodanige omvang dat hiervan als regel een forse verlaging van de prijs per m2 perceelsoppervlak zal uitgaan. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd echter geen enkele indicatie kunnen geven wat bij benadering de invloed van de omvang van het perceel [a-straat 1] op de in het taxatierapport gebruikte m2 –prijs is. Zonder die informatie kan zelfs niet op globale wijze worden geverifieerd of verweerder op enigerlei wijze met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten überhaupt rekening heeft gehouden.
3.4 Nu verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem voorgestane waarde van € 451.500 aannemelijk heeft gemaakt. Ter zitting heeft eiser ter onderbouwing van zijn standpunt een alternatieve berekening van de WOZ-waarde overgelegd, welke echter geen genoegzame onderbouwing heeft en daarom evenmin bruikbaar is. De conclusie kan daarom geen andere zijn dan dat eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
3.5 Een en ander voert tot de slotsom dat de rechtbank niets anders rest dan met gebruikmaking van de voorhanden – ten dele summiere – informatie de waarde zelf vast te stellen. Met inachtneming van al hetgeen partijen hebben aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vast op € 530.000.
3.6 De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
7.3.1. Op de Inspecteur rust – gelet op de betwisting van belanghebbende – de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij ondermeer een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door [A], gecertificeerd WOZ-taxateur en makelaar, opgemaakt op 6 augustus 2010, alsmede een op 31 maart 2011 opgemaakte hertaxatie, eveneens van de hand van [A]. Het Hof acht de Inspecteur geslaagd in het van hem te verlangen bewijs waartoe het voormelde taxatierapport, de hertaxatie en de daarop tijdens de mondelinge behandeling verstrekte toelichting aan hebben bijgedragen.
7.3.2. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is, wat betreft de inhoud en grondoppervlakte, bij het herleiden van de waarde aan de hand van de gerealiseerde transactieprijzen van de referentiepanden, in voldoende mate rekening gehouden. In aansluiting op het voorgaande overweegt het Hof nog het volgende.
7.4.1. Uitgangspunt van de wetgever is het vaststellen van de waarde aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen op of rond de waardepeildatum, tussen onafhankelijke partijen, zoals hiervoor onder 7.1 weergegeven.
7.4.2. Het Hof merkt op dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat de eindwaarde die hij aan de woning heeft toegekend niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij dient de aan de samenstellende onderdelen toegekende prijzen slechts als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken.
7.5.1. Met de incourante indeling van de woning is naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden door de lage prijs per m3 die de Inspecteur in vergelijking met die van de referentieobjecten heeft gehanteerd. De staat van onderhoud is blijkens het taxatierapport en de door belanghebbende overgelegde foto’s naar ’s Hofs oordeel als goed te kwalificeren.
7.5.2. De Inspecteur heeft zich ten aanzien van de serre aanvankelijk op het standpunt gesteld dat deze afzonderlijk moet worden gewaardeerd. Hij heeft in hoger beroep dit standpunt verlaten en de inhoud daarvan meegenomen in de waardering van de woning. Naar het oordeel van het Hof is dat een juridische juiste benadering en leidt dat overigens niet tot een te hoog aan dit onderdeel van de woning toegekende waarde. Naar het Hof begrijpt is de waarde die aan de twee dakkapellen afzonderlijk is toegekend tussen partijen niet in geschil.
7.5.3. Met een waardering van de (ondergrond van de) sloot voor nihil staat vast dat deze daarmee niet te hoog vastgesteld. De waardering van de 400 meter windsingel voor een bedrag van € 51.800, zijnde ruwweg de helft van de waarde van de overige vierkante meters, van het perceel acht het Hof niet onredelijk, ook niet met inachtneming van de wijze waarop de Inspecteur de grondstaffel heeft toegepast. Voor een vermindering tot nihil zoals belanghebbende stelt, acht het Hof geen termen aanwezig, nu de windsingel en de daarop staande bomen in niet geringe mate bijdragen aan de ligging en daarmee tot de totale waarde van de woning vanwege de hoge mate van privacy die hiermee wordt gegarandeerd.
7.6. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de beschikte waarde onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van een dak van asbestplaten op de open schuur, de met de verwijdering daarvan gemoeide kosten en het gevolg dat daardoor aan de schuur een negatieve waarde moet worden toegekend. Het Hof acht de gegevens van de te maken kosten van verwijdering die de Inspecteur heeft gesteld overtuigend. De verwijzing van belanghebbende naar een uitspraak van het hof Arnhem miskent dat het in die procedure het dak van een woning betrof op grond waarvan aannemelijk is dat verwijdering van de asbest tot hogere kosten leidt dan bij een open schuur als de onderhavige.
7.7. Voorts heeft belanghebbende nog gewezen op de uitgifteprijzen van onbebouwde grond in andere gemeenten. De Inspecteur heeft de juistheid van de door belanghebbende verstrekte informatie betwist en zich terecht op het standpunt gesteld dat de prijzen die andere gemeenten dan de gemeente Delft hanteren niet relevant zijn. Voorts heeft hij opgemekt dat de prijzen voor zogenoemd ‘snippergroen’ hoger liggen dan belanghebbende als grondprijs heeft aangevoerd. Het Hof acht de Inspecteur met behulp van de grondstaffel benaderde waarde, geslaagd in het van hem te verlangen bewijs betreffende de waarde die aan de (onder)grond van de woning moet worden toegerekend. Het Hof tekent daarbij aan dat de waarde van de grond onder de sloot voor nihil is meegenomen en dat ook de waardering van de grond waarop zich de windsingel bevindt – gegeven de beschikbare informatie omtrent de prijzen van zogenoemd ‘snippergroen’ - niet te hoog is vastgesteld.
7.8. Hetgeen belanghebbende overigens of anderszins heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Hierin ligt besloten het oordeel van het Hof dat het incidenteel ingestelde hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.
7.9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissing over het griffierecht,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2009 wordt vastgesteld op € 645.000;
- vermindert de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010 dienovereenkomstig.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, voorzitter, J.J.J. Engel en O.C.R. Marres, leden, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 14 december 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.